房貸“商轉(zhuǎn)公” 算好再行動(dòng)

　　7月底，武漢住房公積金管理發(fā)布新政，了。由于這項(xiàng)業(yè)務(wù)設(shè)置了很多限制條件，如必須是頭次用公積金購(gòu)房、須與原銀行解除貸款合同等，另外還需要耗費(fèi)至少一個(gè)月的時(shí)間才能辦完。

　　公積金貸款與商貸的差別究竟有多大？是不是商轉(zhuǎn)公就一定劃算？記者請(qǐng)來(lái)武漢住房公積金管理貸款處有關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了一番測(cè)算。

　　目前，公積金與各銀行協(xié)議的二手房商貸轉(zhuǎn)公積金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與新房“商轉(zhuǎn)公”相同，分為三部分：

　　擔(dān)保公司收取的擔(dān)保費(fèi)，轉(zhuǎn)貸金額小于10萬(wàn)元（含10萬(wàn)）時(shí)按800元/筆收取，轉(zhuǎn)貸金額在10萬(wàn)~20萬(wàn)之間（含20萬(wàn)）時(shí)按1000元收取，轉(zhuǎn)貸金額大于20萬(wàn)元時(shí)按1200元收??；

　　房產(chǎn)評(píng)估公司收取的抵押物評(píng)估費(fèi)，按評(píng)估值的1.5‰收??；

　　房產(chǎn)部門收取的抵押辦證費(fèi)85元。

　　以評(píng)估價(jià)值50萬(wàn)元的二手房計(jì)算，轉(zhuǎn)貸手續(xù)費(fèi)較低為1635元（轉(zhuǎn)貸10萬(wàn)元及10萬(wàn)元以下），較高為2035元（轉(zhuǎn)貸20萬(wàn)元以上）。

　　商轉(zhuǎn)公之能省多少錢

　　以后湖同安家園一套總價(jià)50萬(wàn)元的房子為例，如果是商業(yè)貸款，按頭套房當(dāng)前利率打85折計(jì)算，即年利率為5.05%設(shè)計(jì)了三個(gè)方案：

　　方案1：10萬(wàn)元商業(yè)貸款20年，總還款額為159053.03元，利息為59053.03元，平均每月還款662.72元；

　　方案2：20萬(wàn)元商業(yè)貸款20年，總還款額為318106.07元，利息為118106.07元，平均每月還款1325.44元；

　　方案3：30萬(wàn)元商業(yè)貸款20年，總還款額為477159.1元，利息為177159.1元，平均每月還款1988.16元。

　　同樣的，如果是同等金額轉(zhuǎn)成公積金貸款，按照3.87%的利率，三種還款情況分別為：

　　方案1：10萬(wàn)元公積金貸款20年，總還款額為143796.52元，利息為43796.52元，平均每月還款599.15元；這里還要加上800元的擔(dān)保費(fèi)，500000×1.5‰=750元的評(píng)估費(fèi)，另加85元的辦證費(fèi)，一共是1635元；

　　方案2：20萬(wàn)元公積金貸款20年，總還款額為287593.04，利息為87593.04元，平均每月還款1198.30元；這里還要加上1000元的擔(dān)保費(fèi)，750元的評(píng)估費(fèi)和85元的辦證費(fèi)，一共是1835元；

　　方案3：30萬(wàn)元公積金貸款20年，總還款額為431389.56，利息為131389.56元，平均每月還款1797.46元；這里的擔(dān)保費(fèi)是1200元，加上750元的評(píng)估費(fèi)和85元的辦證費(fèi)，一共是2035元。

　　對(duì)比公積金和商貸，如果是頭套房的話，兩個(gè)“方案1”中公積金可省利息15256.51元，扣除辦理轉(zhuǎn)公積金的費(fèi)用1635元，總計(jì)可節(jié)省13621.51元，平攤到每月是56元；

　　兩個(gè)“方案2”中，公積金貸款20年可節(jié)省利息30513.03元，扣除1835元的轉(zhuǎn)貸費(fèi)用，總計(jì)可節(jié)省28678.03元，平攤到每月是119元；

　　兩個(gè)“方案3”中，公積金省下的利息是45769.54元，減掉轉(zhuǎn)貸成本2035元，一共可省43734.54元，平攤到每月是182元。

　　所以，綜合來(lái)看，如果貸款額只是10萬(wàn)元，那么為每月省下一頓飯錢而去找銀行、跑手續(xù)，似乎有點(diǎn)不太劃算；但如果轉(zhuǎn)貸額達(dá)到了20萬(wàn)元，每月省下的119元夠多添一件衣服了；如果金額達(dá)到了30萬(wàn)或以上，那就真還值得跑一趟，省下來(lái)的錢可供每年到香港小轉(zhuǎn)一下了。

　　提醒 這道“杠杠”很重要

　　公積金有關(guān)人士還介紹，對(duì)于判斷商貸轉(zhuǎn)公積金是否劃算還有一個(gè)比較簡(jiǎn)單的辦法：如果還沒(méi)還完的貸款只在5萬(wàn)元以下、貸款期限又低于10年，商貸所付利息就與扣除手續(xù)費(fèi)后的公積金利息基本相差不大了，這種情況就建議不要轉(zhuǎn)成公積金貸款了，不僅利息差沒(méi)有了，關(guān)鍵是轉(zhuǎn)貸后萬(wàn)一再看中房子想購(gòu)，就不能用公積金貸款了，特別是目前公積金購(gòu)房不計(jì)入二套房利率調(diào)整范圍的情況下，保留使用公積金貸款的資格是很有必要的。

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