“當存在交易費用時，制度是至關重要的?！敝贫冉洕鷮W的開創(chuàng)者之一——美國華盛頓大學經濟學教授諾斯的這句話,可以恰當解釋銀行業(yè)協(xié)會叫停房貸“返點”的必要性。

　　“返點”，是指商業(yè)銀行為了爭搶房貸業(yè)務市場份額（尤其是二手房貸款），而向提供房貸業(yè)務的相關中介機構提供的一種傭金?！胺迭c”的比例各家商業(yè)銀行以及不同地區(qū)均有差別，從貸款額的0.1%甚至一度高達2%以上。

　　“返點”在2009年樓市比較火爆的時期達到高峰。2010年，中國銀行業(yè)協(xié)會出臺文件，要求國內商業(yè)銀行不得以任何形式向房產中介以及房貸中介支付“返點”。

　　商業(yè)銀行向房產中介提供“返點”或是以其他名義向房產中介額外支付的費用，可以看作是一種交易費用。如果商業(yè)銀行自己吸納客戶所需要花費的成本高于其向房產中介支付的“返點費”（目前，從表面看來也確實如此），那么我們可以把這筆費用看作是銀行提高效率的一個有效路徑。

　　實則不然?！胺迭c”不僅沒有提高全社會的資源配置效率，也未對房貸市場整體健康運行產生正面影響。

　　中國銀行業(yè)協(xié)會指出，“返點”的危害包括：一是引發(fā)房貸業(yè)務惡性競爭，擾亂市場秩序。房地產中介機構往往把商業(yè)銀行的付費水平作為其選擇合作銀行的標準，從而導致商業(yè)銀行競相提高“返點”比例，引發(fā)房貸業(yè)務惡性競爭，擾亂了市場秩序；二是高“返點”抬高銀行經營成本，損害銀行利益，同時也損害消費者利益；三是在“返點”的誘惑下，部分房貸中介協(xié)助客戶向貸款銀行提供虛假材料，增加了銀行房貸風險，影響房貸業(yè)務健康發(fā)展；四是由于房貸業(yè)務過分依賴中介，銀行自身貸款三查往往松懈甚或放棄。

　　盡管“返點”便利了商業(yè)銀行一時之需，但由此引發(fā)的市場惡性競爭、資產質量可能下降的風險，將使得商業(yè)銀行為此付出代價。而“代價”這筆“交易費用”，將遠遠高于商業(yè)銀行在“返點”中獲取的利益。

　　此外，業(yè)內專家表示，“返點”的存在，一定程度上會降低商業(yè)銀行在房貸產品創(chuàng)新的活力，而且由于“返點”的存在，會使商業(yè)銀行在爭奪房貸業(yè)務市場份額方面營銷手段過于單一。

　　因此，“返點”叫停，從制度上有利于房貸市場健康發(fā)展。但簡單的行業(yè)自律性規(guī)范無法幫助商業(yè)銀行更好降低交易費用，銀行“變相返點”也未能杜絕。監(jiān)管層還應該為商業(yè)銀行的市場化運營創(chuàng)造良好的制度環(huán)境，例如加快利率市場化建設，增大商業(yè)銀行自主定價權，鼓勵商業(yè)銀行進行產品創(chuàng)新等等，使商業(yè)銀行通過自身競爭力的提高，降低內部運營和外部營銷的“交易費用”。

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