今年以來，隨著和地方一系列拉動內(nèi)需、鼓勵住房消費政策的實施，房價持續(xù)下降，交易量成倍上升，太原樓市出現(xiàn)“回暖”跡象。據(jù)太原市房地局計統(tǒng)處一季度統(tǒng)計報告，雖然高達90%的購房者持有觀望情緒，但大眾對住房的剛性需求卻不斷增加，“購房子”其實已成為當前廣大購房者的強烈意愿，目前他們等待的只是時機

　　——何時來抄底？他們要花較少的錢購回較稱心的房。

　　一季度，太原市房地產(chǎn)交易辦證大廳、市場處、信息共接待群眾來信、來訪、來電3600余人次，購房者提出的比較集中的熱點問題是——通過怎樣的流程才能確保我們購到“放心房”？

　　對于這個熱點問題，太原市房地局新聞發(fā)言人、副局長康建斌歸納了28個字：“房源信息要查詢，樓盤證照要驗看，簽訂合同上專網(wǎng)，維護權(quán)益靠法規(guī)?！彼J為，遵循上述四個步驟，便能在程度上通過嚴格的流程和制度，保證購房者購到“放心房”。

　　步驟一：房源信息要查詢

　　購房者先期 “踩盤”確定欲購房源后，下一步該怎么辦？專家建議，頭先通過媒體、網(wǎng)絡(luò)、管理部門確定房源是否有合法身份。

　　“按照現(xiàn)行制度，對賣房的單位來說，經(jīng)過商品房預(yù)售許可的房子才能賣。”據(jù)康建斌介紹，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條明確規(guī)定：“商品房預(yù)售實行許可證制度。”所以，只有取得預(yù)售許可的房子才能面向社會公開出售，沒有取得預(yù)售許可的城市商品房預(yù)售行為是違規(guī)行為，要受到處罰。

　　準予預(yù)售的建筑物，房地產(chǎn)管理部門要核發(fā)《預(yù)售許可證》，并頭先會在《太原日報》上進行公告，同時也要在太原市房地產(chǎn)信息網(wǎng)上進行公告。購房者只需通過媒體或互聯(lián)網(wǎng)，便可以方便地獲取正規(guī)的房源信息，還可以查詢已經(jīng)得到的房源信息。購房者還可以直接到太原市房產(chǎn)交易辦證大廳設(shè)立的查詢服務(wù)臺，現(xiàn)場進行咨詢。據(jù)太原市房地局市場處處長殷達恒介紹，該處還提供電話咨詢服務(wù)，熱線電話為0351-4942627。據(jù)統(tǒng)計，熱線每天平均接到上百個此類咨詢電話，工作人員會認真解答廣大購房者提出的任何問題。

　　“購房者發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)商無證售房時，不但不應(yīng)該去購，而且還有義務(wù)舉報?！碧蟹康禺a(chǎn)監(jiān)察大隊大隊長牛煥德介紹，發(fā)現(xiàn)違法占地行為向國土局執(zhí)法部門舉報，不按規(guī)劃建設(shè)行為向規(guī)劃局執(zhí)法部門舉報，無證售房行為向房地產(chǎn)監(jiān)察大隊舉報，他們的電話是0351-4942643。

　　　步驟二：樓盤證照要驗看

　　據(jù)了解，任何一個開發(fā)項目要通過預(yù)售許可，必須符合一定的條件，比如要取得國土部門頒發(fā)的 《國有土地使用證》，規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建筑工程規(guī)劃許可證》，建管委頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》，開發(fā)商投入該項目的資金要達到工程造價的25%以上，地面以上形象進度要超過1／3，還要有銷售方案、施工進度計劃，另外還要求專戶銀行對開發(fā)商的預(yù)售款進行資金監(jiān)管。

　　購房者在確定房源合法后，就要驗看所選購樓盤的“五證”：《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。

　　“這‘五證’缺一個，開發(fā)商都不是合法銷售?！笨到ū笳f，每一個證照，其實都反映的是在售樓盤所具備的條件，這些條件正是保障購房人權(quán)益的前提和基礎(chǔ)。

　　事實上，購房者在驗看“五證”時，開發(fā)商經(jīng)常會玩一個“移花接木”的障眼法。

　　殷達恒提醒購房者，驗看“五證”的時候，一定要注意看清楚——這些證照是不是你選定的這個房子的證照。比如，這個開發(fā)小區(qū)規(guī)劃共20幢樓，你選定的是15號樓的房子，那么得看一看，這些證照包含不包含15號樓。

　　據(jù)康建斌介紹，“五證”中的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》是針對樓座頒發(fā)的，手續(xù)不齊全的開發(fā)商往往利用購房者對制度“吃不透”的弱點，拿其他樓座的證照來冒充。

　　步驟三：簽訂合同上專網(wǎng)

　　近幾年，太原市房地局把保障購房人合法權(quán)益作為重要的民生工程，陸續(xù)投資數(shù)百萬元，依托太原市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，為大家搭建了一個安全、可靠、放心的商品房網(wǎng)上銷售平臺——叫做 “商品房網(wǎng)上售房系統(tǒng)”。

　　據(jù)康建斌介紹，網(wǎng)上簽約的合同條款經(jīng)過了初步把關(guān)，內(nèi)容加入了太原市房地局的特別提示，而且正式簽訂合同后，可以先申請進行網(wǎng)上合同備案。一經(jīng)備案，合同雙方單方面想改變合同內(nèi)容就不那么容易了，對合同雙方都是很好的制約，同時也為下一步辦證奠定很好的基礎(chǔ)，因為備案合同與辦證系統(tǒng)掛接，將來辦證你已具備了初步條件。

　　記者了解到，網(wǎng)上簽合同的具體情況是：凡頒發(fā)了預(yù)售許可證、已經(jīng)進行了公告準予預(yù)售的樓盤，房地局會在售房網(wǎng)上錄入并建立該樓盤的信息庫，為它建起樓盤表，然后再開通售房網(wǎng)，要求開發(fā)商網(wǎng)上銷售、網(wǎng)上簽約。網(wǎng)上售房直觀、透明、便于監(jiān)管，一方面是保護購房者的權(quán)益，另一方面防止開發(fā)商或一房二賣，或捂盤惜售，同時有利于大家對實際銷售狀況的掌握，也為政府提供了市場分析的真實數(shù)據(jù)。

　　此外，按照新的《房屋登記辦法》的規(guī)定，雙方還可以申請預(yù)告登記，申領(lǐng)《預(yù)告登記證明》。據(jù)介紹，購房者拿到《預(yù)告登記證明》后，從《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》的概念上講，就正式取得了該房屋的期權(quán)，權(quán)益保障就沒問題了。而且購房者還可以很方便地申請預(yù)抵押登記，從事銀行按揭業(yè)務(wù)等等。

　　步驟四：維護權(quán)益靠法規(guī)

　　通常，在購房過程中購房者往往在選房時非常謹慎，左思右想，前挑后選，但在正式簽訂合同的時候反而不認真了，甚至都沒有仔細看合同中到底有什么內(nèi)容，就糊里糊涂地簽字，結(jié)果出現(xiàn)問題時才發(fā)現(xiàn)缺少制約或違規(guī)處罰的條款?？蛇@時出現(xiàn)糾紛就晚了?？到ū筇崾?，合同一旦生效，就有法律效力，對雙方都是約束，應(yīng)該遵照執(zhí)行。而真正維護購房者權(quán)益的武器是法規(guī)，比如 《合同法》、《物權(quán)法》、《房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

　　“用正常的消費心理通過正規(guī)的渠道去購合法銷售的房子，是購房者權(quán)益保障的根本?！笨到ū笳f，購房者常犯的錯誤是，明明知道在售樓盤手續(xù)不全，還要購。為什么？購房者圖便宜，往往心理上還會為自己開脫：“正因為手續(xù)不全人家才便宜，如果手續(xù)齊全人家就不便宜了?！彼J為，這樣的消費心理是不正確的。

　　采訪中，房地部門警示購房者：購房子對個人或家庭來說是一項大型投資，盲目圖便宜，風(fēng)險會很大，切莫只圖便宜而購購無證銷售和手續(xù)不全的房子。

　　“由于房地產(chǎn)方面的政策、法規(guī)較為專業(yè)和購賣雙方的信息不對等這兩大原因，購房者在購賣雙方的博弈中一般處于劣勢。”康建斌認為，如果購房者都有正確的消費理念和較強的維權(quán)意識，認真遵循上述四個步驟辦理購房手續(xù)，再加上政府管理部門嚴格規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，督促開發(fā)商做到誠信經(jīng)營、守法經(jīng)營，那么，購房者購購“放心房”就不會有什么問題了。 （來源：《山西商報》）

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