開(kāi)發(fā)商：有序銷售途徑

　　在供需失衡、房?jī)r(jià)飆升的情況下，如何甄別有效客戶、實(shí)現(xiàn)有序銷售，是開(kāi)發(fā)商面臨的一大問(wèn)題。“現(xiàn)在，到我們樓盤排號(hào)的人太多，如果不采取相應(yīng)措施，放開(kāi)排號(hào)和搖號(hào)，較后就可能造成倒號(hào)現(xiàn)象。”一家地產(chǎn)公司的市場(chǎng)總監(jiān)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，以“誠(chéng)意存款”為代表的預(yù)售前客戶甄別行為，是目前較為理想的鎖定核心客戶、并實(shí)現(xiàn)相對(duì)有序公平售房的方式。這種方式，目前并沒(méi)有違反國(guó)內(nèi)的相關(guān)法律。

　　以北京南二環(huán)內(nèi)的樓盤中信城為例，項(xiàng)目二期推廣名為“沁園”，計(jì)劃開(kāi)盤五棟樓座，產(chǎn)品戶型涵蓋了65平方米的一居到220平方米的四居，其中，實(shí)際供應(yīng)量不足千套。

　　自2009年4月起，中信城二期開(kāi)始接受客戶咨詢。由于項(xiàng)目過(guò)于搶手，至8月底，咨詢客戶已過(guò)萬(wàn)組，并且大部分表示了較為明確的購(gòu)購(gòu)意愿，遠(yuǎn)超過(guò)中信城二期的可供應(yīng)房源數(shù)量。

　　因此，中信城采取了“誠(chéng)意存款”甄別和刷選客戶。排號(hào)客戶以自己的名義，向中信銀行或民生銀行存入30萬(wàn)元或10萬(wàn)元現(xiàn)金后，成為銀行的VIP客戶，同時(shí)也獲得中信城項(xiàng)目的VIP金卡，可參與今后中信城二期產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)，選到房后還可在總價(jià)上獲得相應(yīng)的優(yōu)惠。

　　中信地產(chǎn)北京公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹，公司二期項(xiàng)目共吸引了約有4000組客戶辦理了VIP金卡。但由于各種原因，項(xiàng)目尚不具備申辦預(yù)售許可證的條件。目前已有1000多組客戶已經(jīng)將賬戶內(nèi)的資金取走。

　　監(jiān)管者：預(yù)售前銷售行為違法

　　作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要監(jiān)管主體，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及各地建委系統(tǒng)曾三令五申：商品房項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證之前，不得開(kāi)盤銷售。任何性質(zhì)的銷售行為，都違反《城市商品房銷售管理辦法》。

　　公開(kāi)資料顯示，2006年7月11日，原建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家工商總局聯(lián)合發(fā)出通知，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開(kāi)始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)、收取預(yù)訂款等各種形式變相預(yù)售商品房。

　　今年以來(lái)，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委已查處了幾十家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的違規(guī)違法行為。7月，該部門開(kāi)展了北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按期開(kāi)盤、不進(jìn)行網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)等違法違規(guī)行為的整頓力度。9月-10月，市、區(qū)縣住建委、房管局還特別針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)“無(wú)證售房”等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為進(jìn)行了查處。

　　11月，北京嘉益德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的A地塊北部非配套公建A棟項(xiàng)目、北京東隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的A型別墅等11項(xiàng)工程、北京晨谷苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的晨谷苑項(xiàng)目在不符合商品房銷售條件情況下，向購(gòu)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用，受到北京市住建委的處罰。

　　在廣州，9月30日，該市國(guó)土房管局下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及代理機(jī)構(gòu)違規(guī)收取購(gòu)房意向金、定金專項(xiàng)整治工作的通知》，再次重申嚴(yán)禁違規(guī)收取“購(gòu)房意向金、訂金”的規(guī)定。

　　有關(guān)部門提醒，“定金”才是法律承認(rèn)的合法預(yù)付款形式，當(dāng)開(kāi)發(fā)商違約時(shí)需雙倍返還，但是“訂金”、“誠(chéng)意金”則沒(méi)有這些法律后果。目前開(kāi)發(fā)商大部分收取的誠(chéng)意金，一般要在數(shù)月后才能退款，期間很可能被開(kāi)發(fā)商挪用，這明顯侵犯購(gòu)房人的權(quán)益。

　　購(gòu)房人：權(quán)益難保障

　　在北京東四環(huán)邊某樓盤排號(hào)的趙女士告訴中國(guó)證券報(bào)記者，她按照開(kāi)發(fā)商的意思，向開(kāi)發(fā)商指定的銀行賬戶存了20萬(wàn)元，今后可沖抵房款40萬(wàn)元。資金雖然在自己的名下，但如果在限定期限內(nèi)支取，則將失去排號(hào)資格。同趙女士一樣在該樓盤“排號(hào)”的購(gòu)房者近1000名，但一期開(kāi)盤的房源不足150套。

　　“按照這一比例，大多數(shù)排號(hào)的人是無(wú)法購(gòu)到房的，這期間，我們的存款僅僅按照活期利率計(jì)息。購(gòu)不到房子的人，權(quán)益根本無(wú)法保障。”一位地產(chǎn)專家指出。目前，樓市銷售前普遍存在的誠(chéng)意金，并不具有定金的性質(zhì)，沒(méi)有合同的約束，因此也不具備法律保護(hù)的條件。另外，所謂購(gòu)房時(shí)的優(yōu)惠，也僅僅是開(kāi)發(fā)商口頭的承諾，并沒(méi)有現(xiàn)實(shí)文本的協(xié)議；因此，開(kāi)發(fā)商即使“毀約”，也不會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。所謂的“誠(chéng)意金”，并不能管住開(kāi)發(fā)商。

　　“大多數(shù)交了錢，但購(gòu)不上房的人，他們的權(quán)益如何保障，也是值得法律探討的問(wèn)題。目前，我國(guó)的司法制度并不支持誠(chéng)意金方面的索賠。開(kāi)發(fā)商占用了資金，較后也就歸還本金?！币晃宦蓭熖寡?。

　　今年初，北京的王先生與一家房地產(chǎn)公司簽訂《房屋購(gòu)銷意向書(shū)》，王先生交納10萬(wàn)元“誠(chéng)意金”，但由于房?jī)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商屢屢推遲開(kāi)盤。較后，王先生因沒(méi)有排上號(hào)而無(wú)法購(gòu)房。近期，王先生連同其他支付誠(chéng)意金但沒(méi)有購(gòu)到房的客戶一起向法院提起民事訴訟，要求開(kāi)發(fā)商雙倍賠償。但因雙方簽訂的《意向書(shū)》中已經(jīng)約定王先生交付的10萬(wàn)元是“誠(chéng)意金”而非“定金”，所以不屬于雙倍賠償范圍。法院判定購(gòu)房人敗訴，開(kāi)發(fā)商僅退還10萬(wàn)元本金。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，至今法律對(duì)“誠(chéng)意金”的性質(zhì)還沒(méi)有明確認(rèn)定，其僅僅是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間就商品房購(gòu)賣達(dá)成初步意向的證明，并不具有購(gòu)賣合同效力。

　　誠(chéng)意金，這一較初從港臺(tái)樓市傳入的促銷模式，近期在國(guó)內(nèi)各大城市的商品房銷售中再度被“廣泛運(yùn)用”?！?萬(wàn)元抵8萬(wàn)元”、“20萬(wàn)元抵40萬(wàn)元”等廣告詞層出不窮。而近一年來(lái)，房地產(chǎn)商所收取或“圈定”的誠(chéng)意金數(shù)額，已從數(shù)千元上升至幾十萬(wàn)元；在形式上，“誠(chéng)意金”從房地產(chǎn)商直接收取的“準(zhǔn)訂金”到同銀行相結(jié)合的“誠(chéng)意存款”，花樣正在不斷翻新。

　　“今年，樓市銷售火爆，供求矛盾突出，收取誠(chéng)意金或指定賬戶存款進(jìn)行排號(hào)，成為多數(shù)樓盤正式銷售前的普遍行為。這種行為的背后，體現(xiàn)的是賣方市場(chǎng)下開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)?！币晃?地產(chǎn)人士表示。

　　中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海指出，誠(chéng)意金在法律上是一種“性質(zhì)不明、界定不清”的資金形式。如果樓盤沒(méi)有取得預(yù)售許可，任何具有銷售性質(zhì)的行為都是違法的，收取誠(chéng)意金顯然是具有銷售性質(zhì)的行為。

　　而對(duì)于近期新出現(xiàn)的“誠(chéng)意存款”，法律專家指出，資金雖然在客戶名下，但由于同購(gòu)房排號(hào)和相應(yīng)優(yōu)惠掛鉤，因此具備“準(zhǔn)銷售性質(zhì)”；另外，以售房名義指定消費(fèi)者存款，也可能干擾金融市場(chǎng)的正常競(jìng)爭(zhēng)。法律界人士呼吁，銀監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門應(yīng)介入并“給出說(shuō)法”。(編輯：宇如)

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