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現(xiàn)在購房購的是房地產(chǎn)通脹 不是購房超好時機
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 544 次
頭先,今明兩年出現(xiàn)嚴(yán)重通脹的可能性不大。因為物價漲幅不僅受貨幣供給的影響,更受到市場需求的制約。
去年四季度至今,美聯(lián)儲等主要國家央行普遍實行了"量化寬松"貨幣政策,向市場投入了巨量貨幣,而我國在適度寬松貨幣政策的推動下,今年前8個月新增貸款總額超過8萬億元,貨幣供給大量增加確實給物價上漲創(chuàng)造了條件。
但是,在供給經(jīng)濟(jì)時期,持續(xù)的物價上漲不僅與貨幣發(fā)行量有關(guān),更多取決于需求的增長。目前世界經(jīng)濟(jì)尚未擺脫衰退的陰影,2009年負(fù)增長的格局不會扭轉(zhuǎn),2010年增長2%已是很樂觀的估計。中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的基礎(chǔ)也不穩(wěn)固,即使全年可以實現(xiàn)8%的增長,也與前幾年的高增長、高需求不可同日而語。低速平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)增長決定了能源、原材料和機器設(shè)備等生產(chǎn)需求的緩慢增長,有限的需求增長不會引發(fā)物價大幅上漲。今年以來國際大宗商品價格上漲,既有前期超跌反彈的因素,也有國際投機資本惡意炒作的因素,絕非生產(chǎn)需求旺盛拉動,因此其商品價格上漲不具有持續(xù)性,今明兩年出現(xiàn)嚴(yán)重通貨膨脹的可能性不大?,F(xiàn)在購房抑制未來通脹的說法缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)依據(jù)。
其次,房地產(chǎn)發(fā)展周期和經(jīng)濟(jì)增長周期并非完全同步,以對CPI的上漲預(yù)期判斷房價上漲周期不可行。
房地產(chǎn)業(yè)是帶動現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),因此房地產(chǎn)業(yè)增長周期和經(jīng)濟(jì)增長周期基本同步。但是,由于房地產(chǎn)業(yè)是一個既涉及生產(chǎn)又關(guān)系居民消費的行業(yè),如果房地產(chǎn)業(yè)增長速度過快、商品房價格上漲過高,超出居民承受能力,國家會對房地產(chǎn)業(yè)的信貸融資、產(chǎn)品銷售進(jìn)行政策調(diào)整,引導(dǎo)其合理健康發(fā)展。因此,在某些特定時期房價上漲周期和CPI上漲周期不盡一致。
目前我國處于前幾年商品房價格連續(xù)快速上漲、房價過高超出大多數(shù)居民的購購能力的時期,房價大幅上漲的背后也存在投機行為,國家希望通過政策干預(yù)平抑和適當(dāng)降低商品價格。如果政策見效,房價應(yīng)該是走低的,因而目前對于房價的走勢不是上漲預(yù)期,而應(yīng)是下降的預(yù)期。對于CPI和PPI來說,預(yù)期則是相反的。由于金融危機的沖擊,經(jīng)濟(jì)增速明顯降低、物價水平持續(xù)回落,政府采取一系列投資消費擴張政策、提高農(nóng)產(chǎn)品收購價格、實施豬肉收儲政策旨在擴大需求支持增長、提升物價水平、增強生產(chǎn)者和消費者的信心。因此,居民消費物價和生產(chǎn)物價的預(yù)期是上漲的。
由于兩者的不同步性,以對CPI的上漲預(yù)期判斷房價上漲周期是不可行的。未來樓市存在出現(xiàn)新調(diào)整的可能性,如果在目前房價已經(jīng)處于高位時購入一兩年后才能入住的期房,并不是抵御通貨膨脹且實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的好辦法。因為一套期房從購購到入住再到取得房產(chǎn)證并上市交易,少說要一兩年時間,而在這期間,政府可能已經(jīng)通過對通脹的治理將樓市的泡沫擠掉,房價重新回到了一個相對合理的水平。這樣,高位購入房產(chǎn)者不僅沒能保值增值,還出現(xiàn)了資產(chǎn)縮水。
再次,購房抑制通脹將會推動更大的房地產(chǎn)泡沫,一旦泡沫破裂,高位購房人將成為的受害者。
為防通脹而購房已經(jīng)成為推動本輪樓市走出火爆行情的重要因素,然而現(xiàn)實的情況是通脹并未出現(xiàn),而且預(yù)期在今年內(nèi)甚至更長的時間內(nèi)也不會出現(xiàn),至少不會出現(xiàn)惡性通脹。但是,房價卻在半年內(nèi)上漲了30-40%,一系列數(shù)據(jù)表明中國的房地產(chǎn),特別是北京、上海、杭州等大城市的房地產(chǎn)已經(jīng)陷入了瘋狂的泡沫之中,許多城市的房價已經(jīng)刷新了2007年的高度。
一些城市,特別是上海、北京和杭州等地房價在過去8年中上漲了600%~1000%,已經(jīng)達(dá)到了彼得·林奇的"10倍"大牛股上漲投資的上限?,F(xiàn)在的房價已經(jīng)漲到了超出絕大多數(shù)人1年、3年、5年前的想象,即存在嚴(yán)重的超預(yù)期上漲,房價收入比大大高于國際公認(rèn)水平。城市諸多地段的房租收益率低于3%,租房比購房所繳納的利息要便宜得多,租房低收益和購房高支出的巨大反差,充分說明購房市場的畸形發(fā)展不可持續(xù)。經(jīng)濟(jì)尚未走出低谷,失業(yè)增多、薪酬下降的威脅仍然存在,有限的收入難以支撐快速上漲的房價。
因此,在目前房價已經(jīng)創(chuàng)出新高、房地產(chǎn)存在嚴(yán)重泡沫的情況下,繼續(xù)購房將會造成更大的房地產(chǎn)泡沫,一旦泡沫破裂,高位購房人將成為的受害者。
編者按:豬肉雞蛋等食品價格持續(xù)上漲,居民消費價格指數(shù)環(huán)比回升,8月信貸數(shù)據(jù)超出預(yù)期,通貨膨脹要來了嗎?基于強烈通脹預(yù)期的進(jìn)一步抬頭,有人提出,可以通過購房來抵御通脹。這種觀點成立嗎?本報自今日起推出系列筆談"購房能否抵御通脹",請業(yè)內(nèi)專家來為您算算這其中的賬。
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