層高“縮水”引發(fā)訴訟

　　2006年3月3日，市民景先生與某房產(chǎn)商簽訂了一份 《商品房購賣合同》。合同上約定，景先生向房產(chǎn)商購購某商業(yè)城內(nèi)的一套商品房。那套商品房用途為非住宅（商業(yè)營業(yè)用房），層高為1層4.2米，2-3層3.6米，建筑面積為217.08平方米，商品房總價為1165720元。

　　2007年8月，房產(chǎn)商將房屋交付景先生，景先生也在 《住房驗(yàn)收交接表》上簽名確認(rèn)。但是他在收房后發(fā)現(xiàn)，上述房屋的三樓屋頂一半是平頂，一半為斜面，層高與合同約定的3.6米不符，幾經(jīng)協(xié)商也沒有結(jié)果，于是告到法院，要求法院判令房產(chǎn)商賠償自己因交付的房屋樓層高度不符合合同約定而導(dǎo)致的 “空間損失” 69943.2元。

　　在法庭上，房產(chǎn)商辯解說，當(dāng)初在購房時，景先生并沒有對房屋的屋頂結(jié)構(gòu)提出不同意見，房產(chǎn)公司對于合同中層高的標(biāo)注，也符合相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范，不存在任何填寫失誤的過錯。而且，景先生訴訟請求中主張的賠償金計算方式，沒有法律依據(jù)，所以請求法院駁回原告的起訴。

　　3.6米層高如何理解？

　　法庭上，原被告雙方展開了激烈的辯論。

　　被告房產(chǎn)商說，根據(jù)售樓模型的照片、效果圖、《住房驗(yàn)收交接表》，可以證明在售樓之前，業(yè)主景先生就知道房屋屋頂是斜面的。而且，景先生在收房后，將房屋出租給他人，在使用和收益上并沒有受到實(shí)際影響。再說，根據(jù)設(shè)計圖紙以及《民用建筑設(shè)計通則》部分條款，可以證明房產(chǎn)商在合同中標(biāo)注“三層為3.6米”，是按照《民用建筑設(shè)計通則》的條款標(biāo)注的。

　　景先生則爭鋒相對地反駁說，，房產(chǎn)商的效果圖，他從來沒有看到過；《住房驗(yàn)收交接表》上的名字是他簽的，但簽名并不代表權(quán)利的放棄，簽名的時候，他已經(jīng)告知開發(fā)商層高不足了。，那套房屋他確實(shí)在出租著，但這與本案是兩碼事，出租并不代表房屋不受影響，層高不足，肯定會對采光產(chǎn)生一定影響的。

　　原被告雙方的爭議焦點(diǎn)是：“在簽訂合同時對合同約定高度3.6米是如何理解的”？

　　由于屋頂一半是平頂，一半為斜面。景先生的理解是：“屋頂斜面的較低部分層高為3.6米”。而房產(chǎn)商則說，其在合同上對層高的標(biāo)注，是符合技術(shù)規(guī)范條文說明的。房產(chǎn)商不存在任何故意隱瞞的事實(shí)。部分屋頂為斜面，既不影響業(yè)主使用，也不影響出租收益。因此，景先生要求賠償損失的主張沒有依據(jù)。

　　對此，景先生反駁說，房產(chǎn)商認(rèn)為標(biāo)注層高符合技術(shù)規(guī)范，但他認(rèn)為這個標(biāo)注不符合規(guī)范，可以請專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行解釋。另外，由于樓頂是部分斜面部分平面，空間少了一大塊，肯定會影響通風(fēng)和采光，雖然房屋仍然可以出租，但收益肯定會受到一定影響。

　　房產(chǎn)商說，合同約定的房價，是建筑價值而不是空間價值，景先生以空間價值計算所謂的損失，是沒有法律依據(jù)的。

　　法院判房產(chǎn)商賠償

　　昨天，法院審結(jié)此案，依法判決房產(chǎn)開發(fā)商賠償景先生經(jīng)濟(jì)損失17486元。

　　承辦法官解釋說，雙方簽訂的商品房購賣合同合法有效，雙方都應(yīng)當(dāng)按約履行。當(dāng)事人一方履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。雖然房產(chǎn)商已將房屋交付給景先生，但該房屋三層頂樓的層高根據(jù)設(shè)計圖紙僅有部分達(dá)到合同約定的層高3.6米，其余部分為3.6-2.65米的斜坡面，部分層高僅為2.65米，這與合同中關(guān)于2-3樓層高3.6米的約定不符，而且開發(fā)商對此并無正當(dāng)理由，也沒有對景先生盡告知義務(wù)，應(yīng)認(rèn)定開發(fā)商的履行構(gòu)成對雙方所訂立合同的“不適當(dāng)履行”。由于目前該大樓已經(jīng)竣工并實(shí)際投入使用，無法采取補(bǔ)救措施，現(xiàn)在景先生要求開發(fā)商賠償相應(yīng)損失的訴訟請求，法院予以支持。根據(jù)建設(shè)部和國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布的《民用建筑設(shè)計通則》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)頂層為坡頂時層高的計算應(yīng)以坡向低處的結(jié)構(gòu)層面與外墻外皮延長線的交點(diǎn)作為計算點(diǎn)，而本案所涉商品房頂層的層高按上述規(guī)定并不符合合同中三樓層高3.6米的約定。

　　法官還說，雖然景先生所購房屋的建筑面積并未因?qū)痈呓档投鴾p少，但房屋層高的降低，必然對該房屋的使用功能造成一定的影響，給景先生造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。由于原被告雙方在合同中對層高不符合的違約責(zé)任并沒有作出約定，所以法院根據(jù)該商品房的性質(zhì)、價格，并結(jié)合房產(chǎn)商的過錯程度等情況，酌情確定房產(chǎn)商應(yīng)賠償損失17486元。

　　專家點(diǎn)評

　　隨著商品房的熱銷，關(guān)于房屋面積、層高縮水的糾紛不絕于耳。根據(jù)1999年6月1日實(shí)施的相關(guān)強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)，商品房“層高”，是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離，層高減去樓板厚度等于“室內(nèi)凈高”。該國家標(biāo)準(zhǔn)對商品房室內(nèi)凈高也作了具體規(guī)定，如規(guī)定臥室、起居室的室內(nèi)凈高不低于2.4米，利用坡屋頂內(nèi)室空間作臥室、起居室時，其1/2面積的室內(nèi)凈高不低于2.10米，廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不低于2.2米。

　　法律界人士指出，目前對于房屋實(shí)際面積與合同約定不符爭議的處理，現(xiàn)行法律有比較明確的規(guī)定。 《較高人民法院關(guān)于商品房屋購賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定：“合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由購受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸購受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還購受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還購受人?！钡?，法律對商品房層高縮水糾紛如何處理，卻沒有給出詳細(xì)的規(guī)定。本案中，法院就是根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定的原則：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”根據(jù)實(shí)際情況，酌情確定了房產(chǎn)商的賠償金額。

（編輯：向日葵）

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