近年來，這樣的“娃娃房主”頻頻出現(xiàn)。法律專家提醒購房者：購購“娃娃房”，當心購時容易處置難。

樓市出現(xiàn)“小鬼當家”

“六一”兒童節(jié)前，錢先生花100多萬元購下了一套110平方米、單價1.3萬元的商品房。與普通購房者不同的是，錢先生在辦理購房合同時登記的房主是他還未滿3歲的兒子。錢先生解釋說，自己已有一處房產，此舉本來就是投資行為，“讓孩子當房屋產權人，是提早為他的將來作打算?！?

正在房產交易大廳辦理購房相關手續(xù)的周女士說，近日，自己為正在讀初中的兒子購了套房產，準備以后留作其婚房使用?！半m說孩子結婚為時尚早，但是10年后，這筆置房費仍舊要出，現(xiàn)在提前購房不但省心，還省錢?！?

如今，很多家長因各種原因將房產辦理在未成年子女名下，這些未成年人包括兩三歲的娃娃、中小學生，有的甚至是嗷嗷待哺的嬰兒?！巴尥薹俊爆F(xiàn)象，不在少數(shù)。

調查顯示，為孩子購房的多是一些比較富裕的父母，購購的也多是中、高端樓盤。據(jù)了解，前幾年徐家匯某高端住宅小區(qū)中的未成年房主，達到3％左右。

樓市為何流行“小鬼當家”？

目前，家長為孩子購房大多是從長遠利益出發(fā)。不少人認為，房子以后終歸是要留給孩子的，將來辦理過戶手續(xù)很麻煩，而且還可能交納一筆不小的稅費。所以晚購不如早購。雖然目前我國尚未開始征收遺產稅，但多數(shù)父母都考慮到了日后國家征收遺產稅的可能性，于是為了避稅，現(xiàn)在就直接把房子登記在了孩子的名下。

還有不少生意人則是考慮到做生意的風險，于是先以子女的名義購購房屋，將資金轉移到孩子名下，以防萬一自己不幸破產后，能為孩子和自己都留條后路。

比如，來自溫州的賀先生夫婦，在徐匯區(qū)購了一棟150平方米的住房后，就直接將房屋產權公證到了自己13歲兒子的名下。作為一個生意人，賀先生有自己的打算：目前，他在某建材市場做生意，商業(yè)風險很大，如果生意不景氣，他很可能一夜之間變成“窮人”，如果將購購的房屋辦理在兒子的名下，就算將來生意失敗了，兒子名下的房屋也不會受到影響。

此外，許多家庭的夫妻雙方為避免萬一離婚時發(fā)生財產糾紛，也熱衷于在購房之初直接在房產證上寫上孩子的名字。更有一些爺爺奶奶出錢購房，讓自己孫兒孫女成為業(yè)主，為的也是怕日后萬一兒女要離婚，房子不好處理。

根據(jù)有關法律規(guī)定，父母為未成年子女購購房屋，手續(xù)并不復雜。父母只需帶上孩子的出生證或獨生子女證、孩子和監(jiān)護人的圖章，到售樓處簽訂合同即可，剩下的手續(xù)就跟成年人購房一樣了。

不難看到，購購一套“娃娃房”并非難事。不過，對于購下“娃娃房”后可能遇到的法律風險，許多家長就不太了解了。

　　“娃娃房產”麻煩不少

張先生的兒子今年8歲。2007年，為了兒子能到上海上小學，他在上海某住宅小區(qū)購購了一處房產。辦房產證時，他特意將兒子的名字也寫了進去。眼下，他和妻子打算帶兒子回老家上學，并想把上海的房子賣掉。沒想到，問題來了———他為兒子購的這套房居然無法過戶。

心急如焚的張先生趕到房產管理部門咨詢，被告知，房子是他和兒子的共有財產，必須經(jīng)過孩子的同意才能賣掉。問題是，張先生的兒子現(xiàn)在還未滿18歲，不具備完全民事行為能力，不能對自己名下的房產進行處置。想賣房，張先生只有等他兒子年滿18歲，并經(jīng)兒子同意后才能辦這事兒。

類似的案例還有不少。去年年初，年逾70歲的孫老伯由于身患重病，想在去世前將自己名下的房產轉讓給他的兩個兒子?？紤]到大兒子當時正面臨著離婚，孫老伯為避免大兒子離婚后發(fā)生財產糾紛，便在房屋轉讓時在房產證上寫上了自己年僅14歲的孫女和小兒子的名字。

孫老伯去世后不久，兩個兒子商量要把房屋轉手賣出去。但是，由于房產證上有一位戶主是未成年的孩子，所以在變賣房屋時公證機關不予公證，房屋過戶手續(xù)也遲遲辦不下來?，F(xiàn)在這事已拖了一年多，房屋依然空置在那里，賣不出去。

幾年前，林先生夫婦以自己16歲女兒的名義購下一套百余平方米的住房，多年來三口之家一直住在里邊。如今，女兒已經(jīng)成年并交了男朋友。不久前，女兒的男朋友生意上遇到困難急需用錢，在林先生和太太都反對的情況下，女兒還是擅自將自己名下的房產抵押出去，支持男朋友的生意。但不久后，女兒男朋友的生意徹底失敗，林先生全家陷入無家可歸的尷尬境地。

一氣之下，林先生將女兒的男朋友告上法庭，要求其償還自家的房屋。但法院認為林小姐已經(jīng)成年，有權利處置自己名下的財產，較后林先生的起訴以失敗告終。

“娃娃房”為何如此麻煩

法律專家指出，“娃娃房”雖屬長線投資，但其中的法律隱憂不少。

根據(jù)我國目前法律的規(guī)定，父母為未成年子女購房后，該房屋便成為其個人財產，父母無權擅自處分。即便是為了未成年人的利益而出售或抵押房產，父母也須提供合法證據(jù)。否則，日后一旦孩子提出異議，認為父母侵犯其合法權益，不但可以要求父母承擔賠償責任，而且房產中介公司也要承擔連帶責任。

我國《未成年人保護法》明確規(guī)定，父母或者其他監(jiān)護人不履行監(jiān)護職責或者侵害被監(jiān)護的未成年人的合法權益的，應當依法承擔責任。侵害未成年人的合法權益，對其造成財產損失或者其他損失、損害的，應當依法賠償或者承擔其他民事責任。為了保護未成年人的合法權益，未成年人所有的房屋不能隨意轉讓、交易。有關房屋的處置行為必須有利于未成年人的利益，如未成年人出現(xiàn)重大疾病需要治療、孩子需資金出國留學等，方可出售。且出售所得款項必須全部用于撫養(yǎng)未成年人。

另一方面，“娃娃房主”作為“房屋權利人”卻又不能真正行使某些權利，因為未成年人屬于無民事行為或者限制民事行為能力的人，許多事項仍然需要其監(jiān)護人來完成。

其實，“娃娃房主”的父母不要說將房屋完全登記在子女名下，即便他們自己也是房屋共有權人，在處分房屋時仍會遇到很多麻煩。比如在辦理抵押時，我國法律明確規(guī)定，共同共有人以其共有財產設定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。雖然司法解釋規(guī)定，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。但這仍然不能解決“娃娃房”所遇到的問題，因為規(guī)定中的“同意”、“提出異議”應以當事人具有完全民事行為能力為前提，而未成年人不具備完全民事行為能力。

由此可見，一旦將房產過戶到未成年子女名下，父母就只能充當監(jiān)護人的角色，而無處理子女財產的權利，如果監(jiān)護人要在子女未成年時將房產出售或抵押出去，程序上會相當困難；如果夫妻離異，則有可能會在財產分割問題上遇到法律糾紛。所以，家長們在購購“娃娃房”時，應當充分考慮將來的種種法律風險，慎重作決定。

　　(編輯:佛山新聞)

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