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房產(chǎn)“小鬼當(dāng)家”風(fēng)險(xiǎn)知多少

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 644 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
前不久,市區(qū)某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán),購(gòu)房者蜂擁而至。令人意想不到的是,其中一位準(zhǔn)房主居然是一名1歲的嬰兒。原來(lái),這套房屋是父母為孩子購(gòu)購(gòu)的。

  近年來(lái),這樣的“娃娃房主”頻頻出現(xiàn)。法律專(zhuān)家提醒購(gòu)房者:購(gòu)購(gòu)“娃娃房”,當(dāng)心購(gòu)時(shí)容易處置難。

樓市出現(xiàn)“小鬼當(dāng)家”

“六一”兒童節(jié)前,錢(qián)先生花100多萬(wàn)元購(gòu)下了一套110平方米、單價(jià)1.3萬(wàn)元的商品房。與普通購(gòu)房者不同的是,錢(qián)先生在辦理購(gòu)房合同時(shí)登記的房主是他還未滿3歲的兒子。錢(qián)先生解釋說(shuō),自己已有一處房產(chǎn),此舉本來(lái)就是投資行為,“讓孩子當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)人,是提早為他的將來(lái)作打算?!?

正在房產(chǎn)交易大廳辦理購(gòu)房相關(guān)手續(xù)的周女士說(shuō),近日,自己為正在讀初中的兒子購(gòu)了套房產(chǎn),準(zhǔn)備以后留作其婚房使用?!半m說(shuō)孩子結(jié)婚為時(shí)尚早,但是10年后,這筆置房費(fèi)仍舊要出,現(xiàn)在提前購(gòu)房不但省心,還省錢(qián)?!?

如今,很多家長(zhǎng)因各種原因?qū)⒎慨a(chǎn)辦理在未成年子女名下,這些未成年人包括兩三歲的娃娃、中小學(xué)生,有的甚至是嗷嗷待哺的嬰兒?!巴尥薹俊爆F(xiàn)象,不在少數(shù)。

調(diào)查顯示,為孩子購(gòu)房的多是一些比較富裕的父母,購(gòu)購(gòu)的也多是中、高端樓盤(pán)。據(jù)了解,前幾年徐家匯某高端住宅小區(qū)中的未成年房主,達(dá)到3%左右。

樓市為何流行“小鬼當(dāng)家”?

目前,家長(zhǎng)為孩子購(gòu)房大多是從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)。不少人認(rèn)為,房子以后終歸是要留給孩子的,將來(lái)辦理過(guò)戶手續(xù)很麻煩,而且還可能交納一筆不小的稅費(fèi)。所以晚購(gòu)不如早購(gòu)。雖然目前我國(guó)尚未開(kāi)始征收遺產(chǎn)稅,但多數(shù)父母都考慮到了日后國(guó)家征收遺產(chǎn)稅的可能性,于是為了避稅,現(xiàn)在就直接把房子登記在了孩子的名下。

還有不少生意人則是考慮到做生意的風(fēng)險(xiǎn),于是先以子女的名義購(gòu)購(gòu)房屋,將資金轉(zhuǎn)移到孩子名下,以防萬(wàn)一自己不幸破產(chǎn)后,能為孩子和自己都留條后路。

比如,來(lái)自溫州的賀先生夫婦,在徐匯區(qū)購(gòu)了一棟150平方米的住房后,就直接將房屋產(chǎn)權(quán)公證到了自己13歲兒子的名下。作為一個(gè)生意人,賀先生有自己的打算:目前,他在某建材市場(chǎng)做生意,商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)很大,如果生意不景氣,他很可能一夜之間變成“窮人”,如果將購(gòu)購(gòu)的房屋辦理在兒子的名下,就算將來(lái)生意失敗了,兒子名下的房屋也不會(huì)受到影響。

此外,許多家庭的夫妻雙方為避免萬(wàn)一離婚時(shí)發(fā)生財(cái)產(chǎn)糾紛,也熱衷于在購(gòu)房之初直接在房產(chǎn)證上寫(xiě)上孩子的名字。更有一些爺爺奶奶出錢(qián)購(gòu)房,讓自己孫兒孫女成為業(yè)主,為的也是怕日后萬(wàn)一兒女要離婚,房子不好處理。

根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,父母為未成年子女購(gòu)購(gòu)房屋,手續(xù)并不復(fù)雜。父母只需帶上孩子的出生證或獨(dú)生子女證、孩子和監(jiān)護(hù)人的圖章,到售樓處簽訂合同即可,剩下的手續(xù)就跟成年人購(gòu)房一樣了。

不難看到,購(gòu)購(gòu)一套“娃娃房”并非難事。不過(guò),對(duì)于購(gòu)下“娃娃房”后可能遇到的法律風(fēng)險(xiǎn),許多家長(zhǎng)就不太了解了。

  “娃娃房產(chǎn)”麻煩不少

張先生的兒子今年8歲。2007年,為了兒子能到上海上小學(xué),他在上海某住宅小區(qū)購(gòu)購(gòu)了一處房產(chǎn)。辦房產(chǎn)證時(shí),他特意將兒子的名字也寫(xiě)了進(jìn)去。眼下,他和妻子打算帶兒子回老家上學(xué),并想把上海的房子賣(mài)掉。沒(méi)想到,問(wèn)題來(lái)了———他為兒子購(gòu)的這套房居然無(wú)法過(guò)戶。

心急如焚的張先生趕到房產(chǎn)管理部門(mén)咨詢(xún),被告知,房子是他和兒子的共有財(cái)產(chǎn),必須經(jīng)過(guò)孩子的同意才能賣(mài)掉。問(wèn)題是,張先生的兒子現(xiàn)在還未滿18歲,不具備完全民事行為能力,不能對(duì)自己名下的房產(chǎn)進(jìn)行處置。想賣(mài)房,張先生只有等他兒子年滿18歲,并經(jīng)兒子同意后才能辦這事兒。

類(lèi)似的案例還有不少。去年年初,年逾70歲的孫老伯由于身患重病,想在去世前將自己名下的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他的兩個(gè)兒子??紤]到大兒子當(dāng)時(shí)正面臨著離婚,孫老伯為避免大兒子離婚后發(fā)生財(cái)產(chǎn)糾紛,便在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)在房產(chǎn)證上寫(xiě)上了自己年僅14歲的孫女和小兒子的名字。

孫老伯去世后不久,兩個(gè)兒子商量要把房屋轉(zhuǎn)手賣(mài)出去。但是,由于房產(chǎn)證上有一位戶主是未成年的孩子,所以在變賣(mài)房屋時(shí)公證機(jī)關(guān)不予公證,房屋過(guò)戶手續(xù)也遲遲辦不下來(lái)?,F(xiàn)在這事已拖了一年多,房屋依然空置在那里,賣(mài)不出去。

幾年前,林先生夫婦以自己16歲女兒的名義購(gòu)下一套百余平方米的住房,多年來(lái)三口之家一直住在里邊。如今,女兒已經(jīng)成年并交了男朋友。不久前,女兒的男朋友生意上遇到困難急需用錢(qián),在林先生和太太都反對(duì)的情況下,女兒還是擅自將自己名下的房產(chǎn)抵押出去,支持男朋友的生意。但不久后,女兒男朋友的生意徹底失敗,林先生全家陷入無(wú)家可歸的尷尬境地。

一氣之下,林先生將女兒的男朋友告上法庭,要求其償還自家的房屋。但法院認(rèn)為林小姐已經(jīng)成年,有權(quán)利處置自己名下的財(cái)產(chǎn),較后林先生的起訴以失敗告終。

“娃娃房”為何如此麻煩

法律專(zhuān)家指出,“娃娃房”雖屬長(zhǎng)線投資,但其中的法律隱憂不少。

根據(jù)我國(guó)目前法律的規(guī)定,父母為未成年子女購(gòu)房后,該房屋便成為其個(gè)人財(cái)產(chǎn),父母無(wú)權(quán)擅自處分。即便是為了未成年人的利益而出售或抵押房產(chǎn),父母也須提供合法證據(jù)。否則,日后一旦孩子提出異議,認(rèn)為父母侵犯其合法權(quán)益,不但可以要求父母承擔(dān)賠償責(zé)任,而且房產(chǎn)中介公司也要承擔(dān)連帶責(zé)任。

我國(guó)《未成年人保護(hù)法》明確規(guī)定,父母或者其他監(jiān)護(hù)人不履行監(jiān)護(hù)職責(zé)或者侵害被監(jiān)護(hù)的未成年人的合法權(quán)益的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。侵害未成年人的合法權(quán)益,對(duì)其造成財(cái)產(chǎn)損失或者其他損失、損害的,應(yīng)當(dāng)依法賠償或者承擔(dān)其他民事責(zé)任。為了保護(hù)未成年人的合法權(quán)益,未成年人所有的房屋不能隨意轉(zhuǎn)讓、交易。有關(guān)房屋的處置行為必須有利于未成年人的利益,如未成年人出現(xiàn)重大疾病需要治療、孩子需資金出國(guó)留學(xué)等,方可出售。且出售所得款項(xiàng)必須全部用于撫養(yǎng)未成年人。

另一方面,“娃娃房主”作為“房屋權(quán)利人”卻又不能真正行使某些權(quán)利,因?yàn)槲闯赡耆藢儆跓o(wú)民事行為或者限制民事行為能力的人,許多事項(xiàng)仍然需要其監(jiān)護(hù)人來(lái)完成。

其實(shí),“娃娃房主”的父母不要說(shuō)將房屋完全登記在子女名下,即便他們自己也是房屋共有權(quán)人,在處分房屋時(shí)仍會(huì)遇到很多麻煩。比如在辦理抵押時(shí),我國(guó)法律明確規(guī)定,共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押,未經(jīng)其他共有人的同意,抵押無(wú)效。雖然司法解釋規(guī)定,其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意,抵押有效。但這仍然不能解決“娃娃房”所遇到的問(wèn)題,因?yàn)橐?guī)定中的“同意”、“提出異議”應(yīng)以當(dāng)事人具有完全民事行為能力為前提,而未成年人不具備完全民事行為能力。

由此可見(jiàn),一旦將房產(chǎn)過(guò)戶到未成年子女名下,父母就只能充當(dāng)監(jiān)護(hù)人的角色,而無(wú)處理子女財(cái)產(chǎn)的權(quán)利,如果監(jiān)護(hù)人要在子女未成年時(shí)將房產(chǎn)出售或抵押出去,程序上會(huì)相當(dāng)困難;如果夫妻離異,則有可能會(huì)在財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題上遇到法律糾紛。所以,家長(zhǎng)們?cè)谫?gòu)購(gòu)“娃娃房”時(shí),應(yīng)當(dāng)充分考慮將來(lái)的種種法律風(fēng)險(xiǎn),慎重作決定。

  (編輯:佛山新聞)

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