政策面

　　1、開發(fā)商的資金瓶頸全面緩解。下調(diào)資本自有率，本身意義不是太大，但刺激了主流開發(fā)商的信心與預(yù)期，因此出現(xiàn)拿地風(fēng)潮，可以理解；而連帶的是，土地市場的回暖，會(huì)助漲銀行金融機(jī)構(gòu)對(duì)樓市的評(píng)估，因此伴隨資本比率下調(diào)的將會(huì)是融資條件的放寬；再就是閑資與民間資本正游離在股市與樓市之間，更多閑資采取的保險(xiǎn)做法，置產(chǎn)是他們的頭選。在這三個(gè)層面上，開發(fā)商的后勢，生存不存在問題，求發(fā)展是其必然要求，因此指望市場逼迫房價(jià)下降的可能已經(jīng)大大降低。

　　2、刺激消費(fèi)的政策面已經(jīng)到底。我們可以看看現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)是多么需要房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，鋼材減量到復(fù)產(chǎn)，汽車業(yè)興旺不足以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的整體上揚(yáng)，十大產(chǎn)業(yè)振興中，涉及外貿(mào)出口，即使全額退稅，短期亦無法為經(jīng)濟(jì)帶來利好，農(nóng)村內(nèi)需的市場面固然廣闊，但購購力有限。較厚重的指望就是房地產(chǎn)，因此政策必然由刺激消費(fèi)轉(zhuǎn)向大幅刺激投資，只有充分的財(cái)政才有未來。

　　所以，作為中產(chǎn)，用好現(xiàn)在政策購好房，除進(jìn)一步降息指望，而這個(gè)主要與頭付壓力與后期支付壓力相關(guān)，整體上并不能減免什么，專家及大姥們指出的，每降息一個(gè)百分點(diǎn)，房價(jià)會(huì)帶動(dòng)下調(diào)百分之六，只不過是一個(gè)數(shù)字游戲。

　　需求面

　　現(xiàn)在維持漲價(jià)基礎(chǔ)上的成交量的，主要是持有性投資與剛性需求，而開發(fā)商通過博弈營銷，既然敢于逆市漲價(jià)銷售，并不是基于未來的設(shè)想，反而是這些需求集中對(duì)緊湊戶型產(chǎn)生的迫切的需要。

　　我們也可以從市場的新增項(xiàng)目，從存量房釋放的成交單套面積來看，緊湊戶型帶來的總價(jià)節(jié)約、頭付降低與月供減少是促進(jìn)漲價(jià)基礎(chǔ)上成交的有效因素。

　　在這種條件下，中產(chǎn)進(jìn)入舒適定位的戶型，相當(dāng)于不追漲，不擠兌需求相對(duì)集中的房源，選擇面也比較寬，而且開發(fā)商往往通過部分舒適房源加更多緊湊房源的控制策略來實(shí)現(xiàn)漲價(jià)下的成交推進(jìn)，所以，中產(chǎn)在目前的需求面，擁有入市機(jī)會(huì)。

　　一級(jí)市場

　　現(xiàn)在供地呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是對(duì)舊城零星地塊的激烈追逐，個(gè)是謹(jǐn)慎進(jìn)入城市未來開發(fā)區(qū)域的成片地塊。這暴露出開發(fā)商未來的一定圖謀，一方面是囤積低價(jià)地，以圖后市；另一方面是看準(zhǔn)了城區(qū)土地的稀缺性，以及在前期過度開發(fā)條件下，容積水平已經(jīng)非常高，因此對(duì)城區(qū)的零星地塊進(jìn)行了追逐。而在此基礎(chǔ)上，未來新增供應(yīng)面，將出現(xiàn)，城區(qū)的項(xiàng)目戶型定位更加緊湊，面積更小，而附加功能更為齊全，借此可以稀釋單價(jià)，吻合中高端需求。

　　由此決定存量房中的舒適房源，在預(yù)期90/70結(jié)構(gòu)管制政策不松綁的前提下，舒適房源，尤其是處于城區(qū)的舒適存量房將成為未來有購購力需求角逐的主要對(duì)象。

　　從這一層面分析，中產(chǎn)購購舒適房源，現(xiàn)在應(yīng)該是機(jī)會(huì)，宜早不宜遲。

　　二手市場

　　二手市場異軍突起，較主要原因是即購即住，位于成熟區(qū)域，并且要價(jià)不是太高，交易手續(xù)與透明度有所提高，滿足了頭次置業(yè)以及入城消費(fèi)的需要。

　　從這些我們與看到，二手市場的回暖，其產(chǎn)品優(yōu)勢是較關(guān)鍵的原因，面積適中，地段優(yōu)良，成品，談價(jià)余地也比較豐富，即時(shí)居住性也比較突出，稅費(fèi)減免也有效促進(jìn)了二手市場的成交放量。正因如此，導(dǎo)致后市再從二手市場補(bǔ)充進(jìn)入交易對(duì)象的舒適房源會(huì)劇減，進(jìn)而推漲新增及存量當(dāng)中舒適房價(jià)。

　　相反，租賃市場來看，固然因?yàn)榫蜆I(yè)原因，租金水平持續(xù)下滑，但事實(shí)上，許多長租現(xiàn)實(shí)存在，租賃統(tǒng)計(jì)口徑的縮小是事實(shí)，而且二手緊湊房源上市量持續(xù)減弱，證明了單位租金實(shí)際有上漲趨勢，這也滿足了投資需求的回報(bào)心理。

　　綜合判斷，中產(chǎn)，換代居住或者持有性投資，現(xiàn)在是入市的比較正確的機(jī)會(huì)。不要被房價(jià)數(shù)字誤導(dǎo)，即使統(tǒng)計(jì)數(shù)字上漲，事實(shí)上的跌價(jià)項(xiàng)目也是存在的，而統(tǒng)計(jì)下跌，不降反漲也還存在，開發(fā)商通過分期控制加上消費(fèi)者之間的博弈，足夠試探出市場需求真實(shí)性。

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