你所不知的購房貸款

　　"結(jié)婚"、"添丁"人生大事時(shí)該如何貸款？根據(jù)較常見的兩種不同的情況，對此，記者采訪了京城知名貸款機(jī)構(gòu)"凱盛經(jīng)略"貸款顧問，給出了如下貸款方案：

　　結(jié)婚購房

　　小賀在京某私企任普通職員，畢業(yè)3年，也算工作剛剛步入正軌，現(xiàn)金不多，準(zhǔn)備和戀愛多年的女友結(jié)婚，他打算購購一套一居室作為婚房。之前沒有貸款，為頭次置業(yè)。

　　貸款方案：

　　像小賀這類剛畢業(yè)的年輕人，大多數(shù)手中資金并不充裕，結(jié)婚本來就需要購房、

　　裝修、結(jié)婚照、結(jié)婚酒宴等各項(xiàng)支出，因此，了解自己需要準(zhǔn)備多少錢購房是頭要要做的事情。通過凱盛經(jīng)略做的"貸款預(yù)審"服務(wù)，小賀了解到自己和女友能貸到的款大致為50-80萬左右（查看地圖）。如果想要在城區(qū)內(nèi)三環(huán)附近購房，貸款顧問建議Kan至少準(zhǔn)備出10-12.5萬左右頭付，才能購購62萬左右的房子；

　　貸款顧問給出貸款建議：

　　方案一：對于資金不充裕的頭次置業(yè)人群，較好采用公積金貸款。公積金的利率比較穩(wěn)定，5年以上3.87%，不受利率上浮下浮的限制，擔(dān)保費(fèi)用目前降低至3‰，并且現(xiàn)在還開始實(shí)行公積金組合貸，在較高80萬的上限基礎(chǔ)上，還能通過商業(yè)貸款進(jìn)行組合貸款補(bǔ)充，都能讓這類人群很好緩解頭付壓力。

　　方案二：如果目前沒有繳納公積金，或者繳納不足1年，小賀可以采取走銀行商業(yè)貸款的方式。例如，在凱盛經(jīng)略這樣的專業(yè)機(jī)構(gòu)辦理標(biāo)準(zhǔn)按揭，目前不僅免除所有貸款手續(xù)費(fèi)用，還能獲得活動(dòng)期間冰箱、彩電等家電，直接用于結(jié)婚。

　　添丁購房

　　Kan是一家北京京外企項(xiàng)目經(jīng)理，結(jié)婚3年，事業(yè)穩(wěn)定上升，和妻子商量準(zhǔn)備要孩子，之前貸款購了一套一居室。為了提前為三口之家準(zhǔn)備，Kan決定購購一套大兩居。

　　貸款方案：

　　人到中年的精英分子，家庭收入一般都比較高，有一定積蓄。如果資金允許，建議Kan可以先還清套房的貸款，這樣在部分商業(yè)銀行就可以不受二套房貸限制，能很大程度上節(jié)省一筆費(fèi)用。以貸款100萬為例，若Kan有能力將現(xiàn)有貸款結(jié)清，則再次購房可以按照一次貸款計(jì)算成數(shù)和利率及基準(zhǔn)利率下浮30%、較高貸評估值八成；若沒能力結(jié)清以前貸款，則此次貸款需要按照二次貸款辦理，及基準(zhǔn)利率上浮10%，較高可貸評估值的六成。經(jīng)比較，貸款20年利息相差319920元。

　　如果資金不夠還清套房貸款，還可以采取"氣球貸"捆綁還貸的方式進(jìn)行合理節(jié)省。"氣球貸"就是按照貸款3-5年的利率進(jìn)行計(jì)算利息，貸款額度不變，貸款期3-5年期滿后可以一次性還清貸款，或者申請延期。申請延期就同樣循環(huán)貸3-5年期，以此類推。如果采取只貸3年的方式，還能享受到免除二套貸款上浮10%的政策。

　　貸款顧問為Kan算了一筆賬：

　　Kan申請貸款20年，貸款金額為100萬。選擇3年氣球貸，Kan的月供為7013元/月，3年利息支出為：165021元。選者20年商貸，Kan的月供為元8038元/月，3年的利息支出為：176330元。兩者同比相差11309元。

　　對于類似的情況，記者了解到，還可以有多種貸款方式，比如理財(cái)還貸、平轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)、氣球貸、雙周供、存抵貸、抵押消費(fèi)、個(gè)人經(jīng)營貸。對于正在為此類問題困惑的消費(fèi)者，凱盛經(jīng)略近期推出二手房貸款免服務(wù)費(fèi)，并且冰箱、彩電的活動(dòng)。

　　在這個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境受創(chuàng)的年代，掙錢比困難，怎樣捂緊錢包將錢花到刀刃上，對于準(zhǔn)貸款購房人尤為重要。 怎樣"貸"較省錢？

　　八大產(chǎn)品不同角度面面觀：

　　以50萬20年貸款為例，從月還款及總利息來看，選擇不同貸款產(chǎn)品結(jié)果也各有差異：

　　從月還款額來看，"雙周供"月還款額較低，其的特點(diǎn)就是可以每兩周還款一次，節(jié)省部分利息。另外，"公積金貸款"月還款額較少，因?yàn)槭亲杂蛇€款，每個(gè)月借款人只需要還較低還款額即可，但貸款到期后本金加利息需要一次性歸還給銀行，所以總利息算下來并不低。

　　從總利息來看，"氣球貸"比較省錢，其優(yōu)勢在于長貸短供。因?yàn)檩^長只能貸到10年，所以借款人可以按照3年或者5年的短期貸款年限進(jìn)行償還，達(dá)到節(jié)省利息的目地。

　　從貸款靈活性來看，"雙周供"適合工薪年輕一族，還款方式比較靈活且能適當(dāng)控制花錢缺乏計(jì)劃性的借款人。"組合貸"是市管公積金新推出的一種貸款產(chǎn)品，這種貸款產(chǎn)品適合受公積金上限額度限制的借款人，超出的貸款部分可以用商貸補(bǔ)齊，達(dá)到貸款一步到位的目地。

　　從貸款理財(cái)來看，"循環(huán)貸"和"活利貸"比較適合手中資金充裕，不愿意往返銀行波折的借款人，像"循環(huán)貸"中借款人已還貸款的部分在與銀行約定的期限內(nèi)是可以提取出來使用的，貸款的同時(shí)還能達(dá)到理財(cái)?shù)男Ч?，一舉雙得。

　　不同借款人哪種方式較適合： 種：工作年限短，收入中等偏下人群。 適用貸款產(chǎn)品：公積金。

　　房貸專家指導(dǎo)：從公積金繳存情況看，一般企業(yè)、公司都會(huì)為職工上繳，隨著公積金貸款的全面普及，其低利率、低頭付、還款方式靈活、借款年限長、不受二套房貸困擾等優(yōu)勢比較適合工作年限短、收入中等偏下的年輕購房群體。

　　種：工作相對穩(wěn)定，普遍上班族。 適用貸款產(chǎn)品：雙周供、氣球貸。 房貸專家指導(dǎo)：如果借款人工作相對穩(wěn)定，每個(gè)月工資除了還貸還有剩余，手中再有一些存款的話，可以選擇雙周供或者氣球貸。這兩種貸款產(chǎn)品的共同點(diǎn)是期末本金加利息要一次性還清，考驗(yàn)借款人較后一期的還款能力，需要留心平時(shí)的資金積累。

　　第三種：一步到位貸款置業(yè)群體。 適用貸款產(chǎn)品：組合貸 房貸專家指導(dǎo)：組合貸是市管公積金管理新近推出的產(chǎn)品，因?yàn)楣e金設(shè)有上限額度，對于月繳存額度較高且有較強(qiáng)還款能力的借款人比較合適，在房價(jià)走勢不甚明朗的現(xiàn)在選擇多貸些款，一步到位使用組合貸還是比較明智的。需要注意的組合貸貸款周期比較長快則一個(gè)月左右的時(shí)間，慢則兩至三個(gè)月，借款人需要有足夠的耐心等待公積金擔(dān)保及銀行的審核。

　　第四種：手中資金充裕的高端白領(lǐng)。 適用貸款產(chǎn)品：活利貸、循環(huán)貸 房貸專家指導(dǎo)：活利貸與循環(huán)貸是略帶有理財(cái)"色彩"的產(chǎn)品，其共性在于借款人每月都可以多存些還款金額，不需每月一次跑銀行或者卡卡轉(zhuǎn)賬匯款。其不同的地方在于，活利貸中借款人多存儲(chǔ)的還款額銀行將自動(dòng)算其提前還貸，同時(shí)銀行兼顧借款人閑置資金的"小管家"幫其理財(cái)。而循環(huán)貸好處是借款人多存的還款額在急需用錢的情況下，是可以再提取出來的，隨用隨取方便靈活。這兩種貸款產(chǎn)品比較適合手中有一定資金閑置的，且貸款額較多的借款人。

　　六種貸款產(chǎn)品特點(diǎn)詳細(xì)列表：

　　貸款產(chǎn)品 優(yōu)勢 劣勢 利率 貸款年限 適用人群

　　活利貸 1、節(jié)省利息；2、縮短還款年限 ；3、管理資產(chǎn)；4、閑置資金，運(yùn)用靈活。 1、對頭套房客戶，較低只能申請到基準(zhǔn)利率的0.75倍；2、只接受貸款額30萬以上的房貸；3、較多只能把存入占貸款額50%的閑錢視為提前還貸。4、不需要提供銀行指定的用途。 普通性住房利率為基準(zhǔn)利率的0.75倍，非普通住房為基準(zhǔn)利率的0.8掊。 每月存入還款賬戶金額越多，還款年限會(huì)相應(yīng)縮減，利息相對減少。 每月有盈余資金的人以及"月光族"，或者那些不愿意老跑銀行，一次存入兩三個(gè)月供金額的借款人，還有經(jīng)常需要流動(dòng)資金的客戶群體

　　組合貸 1、公積金額度不能滿足的部分用商貸彌補(bǔ)，減輕借款人頭付壓力的同時(shí)亦能滿足貸款需求，月還款較合理 1、貸款銀行可選范圍窄；2、貸款周期長；3、貸款手續(xù)費(fèi)用相對較多；4、再次貸款時(shí)商貸部分容易算做二套房。 公積金：3.87%；商貸：4.158%(7折利率) 較長30年 一步到位置業(yè)，不再有貸款需求的借款人來說比較合適

　　公積金 1、利率低；2、頭套頭付無普通和非普通住宅之分；3、還款方式靈活；無二套房政策限制；4、提前還款方便。 1、批貸、放貸時(shí)間略高于商業(yè)貸款；2、有貸款上限額度的限制；3、貸款提供的材料相對較多4、因還款方式是自由還款，所以較后構(gòu)到期時(shí)本金+利息的總和會(huì)相對較多。 五年以下3.33%，五年以下3.87% 較長30年 符合公積金繳存時(shí)間且貸款額度能滿足其需求的借款人；準(zhǔn)備貸款購購二套房的客戶

　　氣球貸 1、長貸短供，"低月供"、"省利息"；2、打破原來月供還款額按實(shí)際貸款年限的計(jì)算方法 1、貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期要一次償還。所以，累計(jì)尾款所需償還金額較大，到較后一期時(shí)還款壓力比較大。有一定的經(jīng)濟(jì)壓力。 3年5.4%，五年5.76%，五年以上5.94% 10年 拆遷戶、中高收入、短期(5年內(nèi))預(yù)計(jì)有大筆投資或存款收入的人群

　　雙周供 從原來每月還款一次改變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原月供的一半，節(jié)省部分利息 還款頻率加快，還款壓力較大 五年以上4.158%，五年以下4.032% 較長30年 有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，花錢缺乏計(jì)劃性的年輕購房群體，可以有一定的約束力

　　循環(huán)貸 以貸款所購住房作抵押，向銀行申請的可在約定期限內(nèi)循環(huán)使用的較高額度個(gè)人貸款，隨用隨取還款部分的額度可以再次提取使用。 需要借款人提供抵押房屋貸款的指定用途才能提取。 五年以下4.032%，五年以下4.158% 30年 年齡不超過60歲，有房屋可抵押且信用狀況良好、收入穩(wěn)定，符合還款能力要求的人

　　插排： "循環(huán)貸"和"活利貸"比較適合手中資金充裕，不愿意往返銀行波折的借款人，像"循環(huán)貸"中借款人已還貸款的部分在與銀行約定的期限內(nèi)是可以提取出來使用的，貸款的同時(shí)還能達(dá)到理財(cái)?shù)男Ч?，一舉雙得。

（編輯：mavis）

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