按揭貸款開發(fā)商須提供階段性擔(dān)保

　　市房管部門的這位人士介紹，目前市民購購商品房，多數(shù)都要等上半年，有的甚至要等到一年以后才能拿到房子。這也就是平常所說的“期房”。購購期房需要貸款的購房人，就要用所購的期房作為抵押物，向銀行申請住房按揭貸款。

　　在辦理期房按揭貸款過程中，存在著這樣幾個法律關(guān)系：

　　一是購房人與開發(fā)商之間的商品房購賣關(guān)系。二是購房人與銀行之間的借貸及抵押關(guān)系，即；購房人向銀行申請借款，將所購房屋在取得產(chǎn)權(quán)證以后抵押給銀行；如果購房人未按借款合同約定償還銀行借款時，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將購房人抵押的房屋折價、變賣或申請法院拍賣并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。三是開發(fā)商與銀行、購房人之間的擔(dān)保關(guān)系。在按揭過程中，雖然購房人將所購房產(chǎn)抵押給銀行，但由于房屋為期房，銀行發(fā)放貸款后，只能先行辦理抵押預(yù)登記，等房屋竣工交付、辦理房產(chǎn)證后，才可辦理正式抵押登記手續(xù)。在此期間，由開發(fā)商為購房人提供階段性的擔(dān)保，即在購房人所購房屋辦理正式抵押登記之前，開發(fā)商為購房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購房人若不還款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任，也就是我們通常說的階段性連帶保證責(zé)任。也正因?yàn)殚_發(fā)商對購房人的貸款承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，開發(fā)商對房屋的如期竣工、順利正常交付使用負(fù)有必要的擔(dān)保責(zé)任。因此，開發(fā)商與銀行、購房人存在擔(dān)保關(guān)系，這對于銀行和購房人來說都是必須的也是必要的。其中，銀行是債權(quán)人，購房人為債務(wù)人（又稱被保證人），開發(fā)商為保證人。

　　開發(fā)商不得免除階段性擔(dān)保責(zé)任

　　“但是，近期我們發(fā)現(xiàn)，有個別開發(fā)商不愿意承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，或?yàn)榱藘?yōu)化其公司的財務(wù)表報狀況，在為購房人辦理期房按揭貸款時，與銀行雙方約定免除開發(fā)商從銀行貸款發(fā)放到辦理房產(chǎn)證期間的階段性擔(dān)保責(zé)任?！痹撊耸空f。

　　對于開發(fā)商的這種做法將會給購房人、銀行帶來那些危害和不利影響，該人士分析指出，對于購房人，因?yàn)橘徺彽氖瞧诜?，如果開發(fā)商不承擔(dān)從銀行貸款發(fā)放到房產(chǎn)證辦理期間的階段性擔(dān)保責(zé)任，后期的房屋質(zhì)量、交付時間、甚至是否能夠交付等問題都無法得到保障。如果遇到開發(fā)商惡意欺詐，或者是經(jīng)營不善、房屋滯銷各種原因?qū)е路课荨盃€尾”、無法交房等情況，購房人的權(quán)益將完全得不到保障。

　　對于銀行方面來說，銀行基層信貸部門出于對貸款利益的追求，會置存在的風(fēng)險于不顧。借款人（購房人）將所購期房作為抵押物抵押給銀行，但正式的抵押登記手續(xù)必須要等房屋實(shí)際竣工交付取得產(chǎn)權(quán)證以后才能辦理，如果在此之前購房人因?yàn)槿魏卧蛟斐傻奈窗唇杩詈贤s定償還銀行借款時，銀行無法實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)，免除了開發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任，房屋無法保證抵押登記的設(shè)立，就意味著銀行的債權(quán)將無法實(shí)現(xiàn)。

　　按照我市商品房市場管理具體要求，期房辦理預(yù)抵押手續(xù)時，在相關(guān)約定條款中，開發(fā)商作為“擔(dān)保人”或“保證人”，界定其擔(dān)保責(zé)任期限到房產(chǎn)證辦理為止。這也是我市房地產(chǎn)市場管理長期以來保持相對健康、穩(wěn)定的一項(xiàng)重要措施。所以無論從防范購房人、銀行方面的風(fēng)險考慮，還是為了維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，期房按揭過程中開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任不可免除。

　　購房人簽合同時應(yīng)謹(jǐn)慎

　　那么，購房人在與開發(fā)商簽訂相關(guān)合同時該怎么辦？

　　該人士提醒購房人，要注意兩個細(xì)節(jié)。頭先，購房人在購房之后，必須了解上述法律關(guān)系及存在的風(fēng)險。其次，購房人在與開發(fā)商、銀行簽訂的“抵押合同”和“個人一手住房貸款合同”時應(yīng)注意，其中的“擔(dān)保人”或“保證人”欄內(nèi)，都應(yīng)由“某某開發(fā)公司”簽章；在“個人一手住房貸款合同”當(dāng)中的擔(dān)保條款中，開發(fā)商的擔(dān)保期限應(yīng)該為：“開發(fā)商擔(dān)保期限是從銀行貸款發(fā)放到購房人辦理房產(chǎn)證為止”。其他任何有別于此的內(nèi)容，都有可能存在對購房人不利的風(fēng)險，購房人必須認(rèn)真看清所簽署的各種合同文本。

　　購房是大事，市民在辦理按揭購房時，注意開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任不可以免除。（侯錦陽(侯錦陽博客,侯錦陽新聞,侯錦陽說吧) 方市興）

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