樓市調(diào)整讓人心慌

　　“股市又創(chuàng)新低了！”隨著人們的一陣陣驚呼，上證指數(shù)的下跌又再次撞擊著人們的心理承受底線。而與此同時(shí)似乎一條船兩個(gè)兄弟，近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了各方的關(guān)注，它的一舉一動(dòng)也讓許多投資者忐忑不安起來(lái)。

　　“看，有你的一封讀者來(lái)信！”就在前幾天，編輯部的同事急急地給我轉(zhuǎn)來(lái)了一封信件，這是本刊一位老讀者的來(lái)信，雖然整體字?jǐn)?shù)并不是很多，但卻道出了當(dāng)前市場(chǎng)大家共同關(guān)心的一個(gè)話題。這位讀者在信中這樣寫道，房地產(chǎn)市場(chǎng)去年可是漲得讓人看不懂，但今年的市場(chǎng)卻似乎變了天，完全成了另一番景象，有些像深圳這樣城市的房?jī)r(jià)甚至還出現(xiàn)了不小的調(diào)整，這可著實(shí)讓咱們老百姓有點(diǎn)心慌。他說(shuō)：“其實(shí)我本來(lái)今年也有購(gòu)房的打算，但看到市場(chǎng)這樣的走勢(shì)就有些舉棋不定了，想等房?jī)r(jià)跌了再購(gòu)。但一直等下去終究也不是個(gè)辦法，現(xiàn)在的通貨膨脹那么高，家里住房的需求也明擺在那兒，我究竟該怎么辦呢？”

　　其實(shí)這位讀者的話非常具有代表性，聯(lián)想到記者近一陣參加過(guò)的幾個(gè)論壇，許多投資者也都存在著同樣的疑惑。面對(duì)當(dāng)前徘徊不前的樓市，市場(chǎng)的跌宕起伏讓許多購(gòu)房者都沒(méi)了方向，購(gòu)了房怕房?jī)r(jià)跌，不購(gòu)房又著急，這似乎是一個(gè)無(wú)法解決的難題。那么，究竟有沒(méi)有兩全其美的方法呢？答案是肯定的！記者在這里給出的建議是，在市場(chǎng)低迷期反而要做好購(gòu)房準(zhǔn)備，尋找“看漲型”房產(chǎn)就是一個(gè)好方法。

　　的確，從今年以來(lái)，全國(guó)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)了價(jià)格盤整的局面，有些地區(qū)房?jī)r(jià)的“高臺(tái)跳水”更是惹來(lái)了各方的的關(guān)注。日前，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布“2008年1～7月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告”官方權(quán)威數(shù)據(jù)，結(jié)果顯示，今年1～7月，商品房空置面積165.68萬(wàn)平方米，同比增加近三成，其中住宅空置面積更是同比增加超過(guò)九成。深圳全市新建商品房銷售規(guī)模繼續(xù)下降，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，而此前傳出的因房?jī)r(jià)下跌而“斷供”的傳聞，更進(jìn)一步強(qiáng)化了人們的恐慌心理。

　　同樣，北京樓市降到“冰點(diǎn)”的銷售量絲毫也沒(méi)有回暖的起色，而房?jī)r(jià)環(huán)比回調(diào)也已是公開(kāi)的秘密。雖然目前北京商品房整體銷售均價(jià)依然處于“高位盤整”，但有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果成交量持續(xù)低迷6個(gè)月以上，行業(yè)內(nèi)就很可能出現(xiàn)明顯的價(jià)格調(diào)整，只有價(jià)格理性回歸，才能釋放真實(shí)需求。而上海樓市的成交量也是一月不如一月，根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月份，上海商品房的成交量約為101.96萬(wàn)平方米，比6月的143.15萬(wàn)平方米下降28.77%。其中，商品住宅的成交量約71.81萬(wàn)平方米，比6月的104.26萬(wàn)平方米下降31.12%，與去年7月的217萬(wàn)平方米相比，降幅更是高達(dá)66.91%。

　　在新房市場(chǎng)低迷、二手房市場(chǎng)疲軟的大背景下，各地樓市無(wú)疑都慘淡地結(jié)束了2008年上半年。而且根據(jù)業(yè)內(nèi)專家的分析，貨幣緊縮政策在下半年不會(huì)松動(dòng)、樓市成交清淡局面也不會(huì)有太大改觀，這無(wú)疑給了房?jī)r(jià)更大的壓力。

　　樓市個(gè)性化正顯現(xiàn)

　　市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)無(wú)疑是殘酷的，它不僅給后市走向帶來(lái)了諸多迷茫，也讓購(gòu)房者變得更為謹(jǐn)慎小心。不過(guò)與此同時(shí)你有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的分化走勢(shì)，個(gè)性化的特征正非常清晰地顯現(xiàn)出來(lái)

　　頭先我們可以發(fā)現(xiàn)，不同城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)了明顯的分化。今年以來(lái)深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)了讓人心驚的“跳水”行情，而與此同時(shí)上海房?jī)r(jià)卻是波瀾不驚仍然在高位徘徊；其次，同一城市不同區(qū)域之間的房?jī)r(jià)也表現(xiàn)出了明顯的分化，比如在上海不少外圍區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的同時(shí)，一些城區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的價(jià)格卻仍然保持了上揚(yáng)的走勢(shì)。

　　對(duì)此，北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究主任鐘偉提出的一個(gè)觀點(diǎn)頗值得大家關(guān)注，他表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著特征是分化和重組，包括：不同區(qū)域市場(chǎng)的房產(chǎn)價(jià)格將明顯分化；不同物業(yè)類型的價(jià)格會(huì)分化明顯；城市核心區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的價(jià)格走勢(shì)會(huì)出現(xiàn)分化；開(kāi)發(fā)商隊(duì)伍將出現(xiàn)明顯分化。這種分化的走勢(shì)也是由深層次的原因造成的，深圳前期的暴漲早已脫離了其自身的需求，現(xiàn)在就必然會(huì)遭到市場(chǎng)本身的抱負(fù)。而這種情況在單個(gè)樓盤上就表現(xiàn)得更為明顯了，那些具有較高含金量的房產(chǎn)明顯表現(xiàn)出抗跌性，就是在低迷市道中也仍然被人們所“看漲”。

　　一位業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法頗為形象：“在特殊的市場(chǎng)環(huán)境下，樓市正在出現(xiàn)兩極化趨勢(shì)，其基本的表現(xiàn)就是，好的產(chǎn)品熱賣、差的樓盤乏人問(wèn)津，而且熱賣的樓盤價(jià)格會(huì)更高、滯銷的樓盤即使降價(jià)也難以吸引人氣?！逼鋵?shí)在此前發(fā)生的那波樓市大潮中，樓盤的價(jià)格總體的表現(xiàn)是一個(gè)齊漲的狀態(tài)，但經(jīng)過(guò)這一輪市場(chǎng)的洗禮，未來(lái)樓市即使走出調(diào)整進(jìn)入復(fù)蘇的狀態(tài)，也不會(huì)再是簡(jiǎn)單的共漲局面，價(jià)格分化的態(tài)勢(shì)將會(huì)清晰地表現(xiàn)出來(lái)，有些樓盤會(huì)脫穎而出，而另有一些則將止步不前。由此一個(gè)非常值得關(guān)注物業(yè)類別不由得進(jìn)入了我們的視線，，那就是集合多方面優(yōu)勢(shì)的“看漲型”房產(chǎn)。

　　這一點(diǎn)在中國(guó)港臺(tái)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都可以得到佐證，比如香港地區(qū)雖然經(jīng)歷了1997年之后樓市的大起大落，但我們發(fā)現(xiàn)在后來(lái)的復(fù)蘇期中，不少在低迷時(shí)期購(gòu)購(gòu)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)價(jià)格都遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏了“大盤”，對(duì)此香港的地產(chǎn)界元老施永青(施永青博客,施永青新聞,施永青說(shuō)吧)也是非常認(rèn)同。

　　提前做好購(gòu)房準(zhǔn)備

　　而在另一方面，可能與許多人想像中的不同，市場(chǎng)的低迷盤整期反而是購(gòu)房者“有機(jī)可乘”的階段。以上海樓市為例，1999～2001年和2005～2006年都處在市場(chǎng)低迷盤整期，但反過(guò)來(lái)歷史也已經(jīng)證明，這兩個(gè)時(shí)段都是購(gòu)房的較佳時(shí)機(jī)。所以對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng)投資者沒(méi)有必要恐慌，而應(yīng)該提前做好準(zhǔn)備，捕捉隨時(shí)可能出現(xiàn)的購(gòu)房時(shí)機(jī)。

　　在2007年購(gòu)房的人，很多都有過(guò)起早貪黑排長(zhǎng)龍隊(duì)伍“搶”房子的經(jīng)歷，而在樓市步入低迷盤整期后，這樣的“盛況”將很難出現(xiàn)了，購(gòu)房者在將來(lái)也就有了更多的選擇空間。而從這幾年樓市的運(yùn)行特征看，記者認(rèn)為階梯式爬升是其較顯著的特點(diǎn)，在爬升階段價(jià)格的上漲往往會(huì)相當(dāng)快速，以一步到位的形式體現(xiàn)出來(lái)，然后在相關(guān)政策的作用下，進(jìn)入下一階段的盤整期。而在今年由于受到宏觀經(jīng)濟(jì)層面的影響，樓市降溫的速度還是相當(dāng)快的。

　　其實(shí)，在市場(chǎng)低迷盤整期內(nèi)購(gòu)房選擇空間大，給了購(gòu)房者較為從容的挑選余地。與此同時(shí)在房?jī)r(jià)上，這個(gè)階段同樣會(huì)出現(xiàn)調(diào)整的機(jī)會(huì)，從而給了購(gòu)房者更多的實(shí)惠。比如一部分持房者擔(dān)心房?jī)r(jià)不穩(wěn)定，前期投資的收益達(dá)到目的而放盤。由于大多數(shù)購(gòu)家持觀望心態(tài)，市場(chǎng)成交量減少，投資客為了將房產(chǎn)早點(diǎn)變現(xiàn)，所以就會(huì)采取降價(jià)手段。另外一些開(kāi)發(fā)商為了加快銷售和資金回籠，也會(huì)推出一些促銷讓利的手段。很簡(jiǎn)單的道理，在大家都不購(gòu)的情況下，擇機(jī)購(gòu)房就少了很多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，能夠購(gòu)到適合自己的超值房子。

　　所以歸根到底，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)較關(guān)鍵是不要跟風(fēng)，要相信自己的判斷，尤其對(duì)于購(gòu)房自住來(lái)說(shuō)，沒(méi)有便宜和貴的房子，只有合適和自己能夠承受的。在交易量緊縮、價(jià)格盤整的大背景下，購(gòu)房者應(yīng)該多走、多看，就有機(jī)會(huì)找到超出心理預(yù)期的房源。

　　看漲型房產(chǎn)是頭選

　　行文至此，其實(shí)已經(jīng)完全可以對(duì)那封讀者來(lái)信提出的問(wèn)題給出答案了：目前雖然處在市場(chǎng)低迷期，但購(gòu)房現(xiàn)在就可以準(zhǔn)備起來(lái)了，尋找“看漲型”房產(chǎn)就是頭選的解決方案。

　　那么，“看漲型”房產(chǎn)究竟是什么樣的呢？這次本刊記者特意采訪了各路知名專家，他們都從不同角度對(duì)這類房產(chǎn)給出了定義，相信我們讀了后面的文章后會(huì)有不小的啟發(fā)。其實(shí)說(shuō)來(lái)說(shuō)去就是一句話：那些在低迷盤整期價(jià)格穩(wěn)定，而在市場(chǎng)復(fù)蘇期表現(xiàn)突出的樓盤，就被大家認(rèn)為是“看漲型”房產(chǎn)。目前購(gòu)房無(wú)論是自住還是投資，都應(yīng)該考慮選擇這樣的樓盤，它能使你規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從而立于不敗之境，而有些投資者由于沒(méi)有能夠很好地把握住這一點(diǎn)，從而招致了不必要的損失。由此，如果能循著“看漲型”房產(chǎn)這條主線去購(gòu)房，往往就能收到事半功倍的效果。

　　其實(shí)對(duì)于這一點(diǎn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有了不少成功的實(shí)踐者，這次本刊記者采訪到的俞堅(jiān)就是其中的一位。他在大學(xué)學(xué)的是經(jīng)濟(jì)學(xué)，后來(lái)又有了多年管理工作的經(jīng)驗(yàn)，這使他更能發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)背后所隱藏的規(guī)律。在上世紀(jì)90年代，他就開(kāi)始關(guān)注上海樓市了，但他與普通投資者的不同之處在于，俞堅(jiān)更能發(fā)現(xiàn)各類房產(chǎn)未來(lái)的潛力點(diǎn)所在，他比別人看得更準(zhǔn)，相信在讀了他的故事后我們也會(huì)學(xué)到不少實(shí)用的理念。

　　當(dāng)然，發(fā)現(xiàn)此類房產(chǎn)較為關(guān)鍵的還是要能找到其看漲的因子，在這里記者提出了這樣幾條思路：頭先可以考慮的還是地段，特別是城區(qū)的一些優(yōu)質(zhì)樓盤不容忽視；，不少具有實(shí)用概念的樓盤也值得關(guān)注，因?yàn)樗鼈兦∏M足了某個(gè)類別的特殊需求；第三，率同樣值得重視，租金價(jià)格的高低對(duì)房?jī)r(jià)其實(shí)有著舉足輕重的影響；較后，樓盤本身的位置、房型等內(nèi)在要素也是看點(diǎn)，“內(nèi)秀”房產(chǎn)在市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)往往就會(huì)表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性。

　　不過(guò)較后在這里要特別指出的是，尋找“看漲型”房產(chǎn)完全不是盲目地追漲，這里面有兩方面的含義：一是要在充分考慮各方面要素的基礎(chǔ)上，再選擇正確的目標(biāo)對(duì)象；二是在當(dāng)前市場(chǎng)狀況下，購(gòu)房一定要樹(shù)立長(zhǎng)線思維，根據(jù)實(shí)際情況因人而異，量力而行地做出選擇。

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