近期用于出租性質(zhì)的公寓成為廣州樓市熱推的產(chǎn)品，也備受投資客歡迎。記者發(fā)現(xiàn)，廣州樓市中繁多的公寓，各自的用地性質(zhì)其實(shí)并不相同，用地性質(zhì)包括住宅用地、商服用地、辦公用地、商業(yè)用地等；而不同的用地性質(zhì)會(huì)產(chǎn)生不同的購(gòu)購(gòu)費(fèi)用，使用用途也有很大的差別。因此，投資者在購(gòu)購(gòu)公寓時(shí)，須留意公寓樓的用地性質(zhì)，以獲得更好的。

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　　住宅性質(zhì)用地公寓（簡(jiǎn)稱住宅公寓）

　　廣州有不少公寓的土地使用性質(zhì)屬于住宅用地、商住用地，這類公寓屬于住宅性質(zhì)。在2005年、2006年，廣州興起公寓熱潮時(shí)，不少大型樓盤的新組團(tuán)都以公寓形式進(jìn)行包裝，配上酒店式物業(yè)管理服務(wù)，增加一些商務(wù)配套，就成了公寓。住宅公寓的優(yōu)點(diǎn)在于物業(yè)的使用年限為70年，比其他類型的公寓都要長(zhǎng)，而且可以補(bǔ)地價(jià)續(xù)期，出租住宅發(fā)生的稅費(fèi)少，缺點(diǎn)是不能領(lǐng)工商牌照。

　　成本　購(gòu)房費(fèi)用少

　　住宅公寓屬于住宅，所以購(gòu)房費(fèi)用比商業(yè)用地、商服用地等商業(yè)性物業(yè)少。

　　頭先是購(gòu)房契稅，住宅的契稅是總房?jī)r(jià)的1.5%，商業(yè)、辦公等物業(yè)的契稅是總房?jī)r(jià)的3%，前者較后者低了一半。以一套50萬(wàn)元的公寓來(lái)計(jì)算，住宅公寓的契稅就省了7500元。

　　其次是貸款利息少。如果購(gòu)房者是頭次置業(yè)的，可以在銀行申請(qǐng)到較高8成30年期的購(gòu)房貸款，而且可以申請(qǐng)比商業(yè)利率下浮15%的優(yōu)惠利率。另外，購(gòu)購(gòu)住宅公寓市民也可以申請(qǐng)公積金按揭，購(gòu)房利率更低。

　　使用年限　較長(zhǎng)70年

　　根據(jù)國(guó)家規(guī)定，住宅使用年限為70年，比其他類型物業(yè)的使用年限足足長(zhǎng)了20-30年。而根據(jù)《物權(quán)法》中有關(guān)土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的條款，明確指出“住宅用地”可以“自動(dòng)續(xù)期”。也就是說(shuō)，你的住宅公寓使用了70年后只要不賣就不需要補(bǔ)交新的地價(jià)。其他類型物業(yè)都沒有這一優(yōu)惠。

　　經(jīng)營(yíng)類型　不能辦工商牌照

　　廣州政策規(guī)定住宅禁商，因此住宅物業(yè)不能辦工商牌照。住宅公寓只能租給人住，不能租給公司辦公。而寫字樓的租金比住家高，所以投資者在購(gòu)購(gòu)公寓時(shí)要了解清楚情況。

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　　商服用地性質(zhì)公寓（簡(jiǎn)稱商服公寓）

　　目前，不少在售的公寓用地性質(zhì)都是商服用地，商服用地與商業(yè)用地的不同是除了有商業(yè)用途外，更有服務(wù)用途，具體來(lái)說(shuō)是拿酒店牌照更容易。在目前樓市中，時(shí)代you公寓（查看地圖）、三木公寓等都屬于該類型物業(yè)。

　　成本

　　購(gòu)房費(fèi)用多

　　商服公寓涉及的購(gòu)房費(fèi)用較大。

　　頭先，與住宅公寓相比，商服公寓屬于商用物業(yè)，購(gòu)房契稅為總房?jī)r(jià)的3%，比住宅公寓高了一倍。

　　其次，商用物業(yè)按揭的成數(shù)少，貸款利率較高。商用物業(yè)貸款成數(shù)較高僅5成，貸款年限只有10年，相對(duì)來(lái)說(shuō)，購(gòu)購(gòu)?fù)葍r(jià)值的公寓，商服公寓投入成本要比住宅公寓高，投資門檻也高。

　　打個(gè)比方，一套總價(jià)50萬(wàn)元的公寓，如果是住宅公寓，一般可以申請(qǐng)7成30年按揭，頭期款僅15萬(wàn)元，月供款2248元；而商服公寓只能申請(qǐng)5成10年按揭，頭期款25萬(wàn)元，月供款3010元。以此計(jì)算，購(gòu)購(gòu)商服公寓頭次投入成本高很多。

　　第三，商服公寓業(yè)主還要面對(duì)高額的土地使用稅。根據(jù)上月廣州市地稅局發(fā)布的《關(guān)于征收2007年和2008年度城鎮(zhèn)土地使用稅的通告》，商用物業(yè)都需要征收土地使用稅。其征收標(biāo)準(zhǔn)年稅額為3-27元/平方米，分為六個(gè)等級(jí)，較高27元/平方米，次之為18元/平方米，第三級(jí)為10元/平方米。廣州市土地大多在此范圍內(nèi)。

　　其計(jì)算方式是：房屋應(yīng)稅土地面積=房屋的土地共用面積×（房屋的建筑面積／樓房總建筑面積）。打個(gè)比方，上九路某商用物業(yè)公寓樓盤占地面積（共用面積）1萬(wàn)平方米，總建筑面積3萬(wàn)平方米，而某業(yè)主的一套公寓50平方米，那么每年要征的土地使用稅為10000×（50/30000）×27=450元。

　　而住宅公寓不需要交這部分費(fèi)用。

　　使用年限

　　商業(yè)40年，辦公50年

　　商服公寓樓盤可以出現(xiàn)兩種功能的物業(yè)，一是辦公性質(zhì)，一是商業(yè)性質(zhì)。前者土地使用年限為50年，后者使用年限為40年，比住宅公寓使用年限短很多。

　　值得關(guān)注的是，《物權(quán)法》中僅規(guī)定住宅用地性質(zhì)的住房在使用年限達(dá)到后可以自動(dòng)續(xù)期，但商用性質(zhì)物業(yè)則不行。所以，商服公寓使用年限到期后，投資者可能要面對(duì)高額的補(bǔ)地價(jià)費(fèi)用。

　　還有，土地的使用年限是從開發(fā)商拿地簽署《國(guó)有土地有償使用合同》時(shí)就開始計(jì)算年限的，有的商服用地延期幾年才開發(fā)，到交樓時(shí)使用年限往往少了好幾年，加上這種公寓短短的四五十年使用期，與住宅公寓相比更吃虧。

　　經(jīng)營(yíng)類型

　　可辦理酒店牌照

　　據(jù)了解，商服用地其性質(zhì)包括服務(wù)業(yè)，不僅能申請(qǐng)一般的辦公、商鋪的工商牌照，還較容易申請(qǐng)到酒店牌照。廣州不少酒店式公寓往往在銷售時(shí)就會(huì)承諾為購(gòu)房業(yè)主包租經(jīng)營(yíng)。如果沒有商服用地性質(zhì)的公寓，難以真正實(shí)現(xiàn)酒店經(jīng)營(yíng)。

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　　商業(yè)、辦公用地性質(zhì)公寓

　　（簡(jiǎn)稱商業(yè)公寓、辦公公寓）

　　純商業(yè)用地性質(zhì)和純辦公用地性質(zhì)的公寓與商服公寓的購(gòu)房費(fèi)用、使用功能基本相同。不同處在于，商業(yè)公寓土地使用年限為40年，而辦公公寓使用年限為50年，一般不能拿到酒店牌照。

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