購(gòu)房是大事，因?yàn)檫@對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，可能要花費(fèi)人生一大筆積蓄。而購(gòu)了房子之后，“養(yǎng)房”的費(fèi)用一直不大被人們所關(guān)注，可能人們認(rèn)為跟房?jī)r(jià)比起來(lái)，養(yǎng)房的費(fèi)用不過(guò)是“濕濕碎”而已。但如今，這“濕濕碎”的負(fù)擔(dān)似乎也隨著整體物價(jià)水平的上漲而變得有點(diǎn)沉重了。

　　較近，一單被稱為“廣州天價(jià)物管費(fèi)”的糾紛事件再次令廣大業(yè)主重新審視自己小區(qū)的管理費(fèi)是否合理。天河怡苑小區(qū)的業(yè)主狀告樓盤物管公司收取8.1元/m2/月的“天價(jià)”物管費(fèi)，目前這起糾紛經(jīng)初審判定“該物管費(fèi)由小區(qū)業(yè)委會(huì)與物管公司簽訂合同約定，屬于合理收費(fèi)?！痹瓉?lái)，物業(yè)管理費(fèi)竟可以高達(dá)8.1元/m2/月，每月光是物管費(fèi)就動(dòng)輒上千元！

　　很多市民對(duì)此議論紛紛，都表示購(gòu)樓前除了關(guān)心樓價(jià)外，一定要問(wèn)清楚物業(yè)管理費(fèi)等“養(yǎng)樓”費(fèi)用。在CPI高漲的背景下，物價(jià)上漲、供樓利息上漲，就連養(yǎng)樓的成本如物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)維修資金等都在上漲，若忽視了養(yǎng)樓成本，真會(huì)陷入購(gòu)得起住不起的尷尬境地呢。

　　目前，物業(yè)維修資金已經(jīng)鐵定漲價(jià)了。廣州市國(guó)土資源和房屋管理局與廣州市財(cái)政局聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)的《省建設(shè)廳省財(cái)政廳關(guān)于貫徹建設(shè)部財(cái)政部〈住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法〉有關(guān)問(wèn)題的通知》。按照該《通知》，從今年8月1日開(kāi)始，廣州將執(zhí)行住宅交存頭期住宅專項(xiàng)維修資金新標(biāo)準(zhǔn)，按照高層(有電梯)每平方米建筑面積105元、多層(無(wú)電梯)住宅(含別墅)每平方米建筑面積77元的標(biāo)準(zhǔn)繳納。而此前該專項(xiàng)維修資金一直是按照40元/m2的標(biāo)準(zhǔn)繳存的。

　　在物業(yè)管理費(fèi)方面，廣州目前仍執(zhí)行2004年制定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。較近，廣州市物價(jià)局有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，物價(jià)部門正在進(jìn)行調(diào)研，考慮調(diào)整小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將不排除提高已4年未變的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，目前“政府指導(dǎo)價(jià)”1.96元/m2/月的較高限價(jià)，很有可能被突破。

　　“政府指導(dǎo)價(jià)”可能提高標(biāo)準(zhǔn)

　　現(xiàn)狀：超過(guò)較高限價(jià)的比比皆是

　　廣州現(xiàn)在仍執(zhí)行2004年制定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照物價(jià)部門的規(guī)定，沒(méi)有業(yè)委會(huì)的小區(qū)物管費(fèi)目前執(zhí)行“政府指導(dǎo)價(jià)”。其中一類物管企業(yè)電梯房基準(zhǔn)價(jià)為1.70元/m2/月，二類企業(yè)為1.25元/m2/月，三類企業(yè)為0.91元/m2/月，允許上下浮動(dòng)15%，也就是說(shuō)，電梯洋房的較高限價(jià)為1.96元/m2/月。

　　然而現(xiàn)實(shí)情況卻是，樓盤管理費(fèi)超過(guò)1.96元/m2/月的比比皆是，為何會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？這與物業(yè)管理公司的資質(zhì)有一定關(guān)系，資質(zhì)高提供服務(wù)好的物管公司收費(fèi)自然就高。按規(guī)定，因物業(yè)服務(wù)水平超出規(guī)定的一級(jí)服務(wù)內(nèi)容而需要超過(guò)較高限價(jià)收費(fèi)的，必須報(bào)物價(jià)部門審批后方可執(zhí)行。不過(guò)，從整體上來(lái)講，目前廣州的物業(yè)管理費(fèi)確實(shí)相比其他城市偏低，尤其一些高端樓盤的物業(yè)管理費(fèi)，跟其他地區(qū)相比有較大差距。

　　未來(lái)：漲價(jià)似乎已是勢(shì)在必行

　　目前廣州物業(yè)管理糾紛確實(shí)比較多，市民對(duì)物管的投訴占物價(jià)局總體投訴的20%以上。有關(guān)人士分析，物業(yè)收費(fèi)糾紛頻發(fā)，與物價(jià)部門制定的物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)不合理有關(guān)，簡(jiǎn)單化的指導(dǎo)價(jià)容易與市場(chǎng)脫節(jié)。較近，廣州市物價(jià)局局長(zhǎng)羅家祥透露，物業(yè)管理費(fèi)糾紛多的其中一個(gè)主要原因，是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物價(jià)上漲，現(xiàn)在執(zhí)行的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)現(xiàn)實(shí)情況已不太適用。目前物價(jià)部門正在進(jìn)行調(diào)研，考慮調(diào)整小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將不排除提高已4年未變的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　物業(yè)管理費(fèi)

　　物管費(fèi)怎樣收才合理？

　　提高“政府指導(dǎo)價(jià)”也惹來(lái)多方爭(zhēng)議。有觀點(diǎn)認(rèn)為即使物業(yè)管理費(fèi)的“政府指導(dǎo)價(jià)”提高，也是一種限價(jià)行為，本身就不合理，違背了市場(chǎng)規(guī)律；另一方觀點(diǎn)則認(rèn)為，如果沒(méi)有“政府指導(dǎo)價(jià)”，物業(yè)管理公司漫天要價(jià)的狀況可能會(huì)更嚴(yán)重。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士提出，對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)的收取額度，應(yīng)采用“政府指導(dǎo)價(jià)”與市場(chǎng)價(jià)相結(jié)合的方法。

　　頭先，由于物業(yè)管理行業(yè)還處于成長(zhǎng)和發(fā)展階段，物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育還不盡完善，成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)不多，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)平等協(xié)商的機(jī)制還沒(méi)有充分建立。在樓盤收樓后、未成立業(yè)主委員會(huì)之前，為防止物業(yè)管理公司漫天要價(jià)，一定要嚴(yán)格執(zhí)行“政府指導(dǎo)價(jià)”，即限價(jià)。

　　在成立業(yè)委會(huì)之后，基于“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”基礎(chǔ)的物業(yè)管理費(fèi)的收取額度就應(yīng)該放開(kāi)。如果把議價(jià)權(quán)交給已成立的業(yè)主委員會(huì)，實(shí)際上是充分尊重了業(yè)主的選擇權(quán)，讓業(yè)主自己選擇相應(yīng)的服務(wù)，并付出相應(yīng)的報(bào)酬，也是符合市場(chǎng)規(guī)律的行為。如果物業(yè)管理公司提供的服務(wù)非常杰出，那么收取稍高的物業(yè)管理費(fèi)業(yè)主也是愿意承擔(dān)的。

　　購(gòu)100m2高層住宅多掏6500元

　　專項(xiàng)維修資金

　　從8月開(kāi)始，廣州市民購(gòu)房所繳納的頭期物業(yè)專項(xiàng)維修資金將大幅提高了。日前，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局與廣州市財(cái)政局聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)的《省建設(shè)廳省財(cái)政廳關(guān)于貫徹建設(shè)部財(cái)政部〈住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法〉有關(guān)問(wèn)題的通知》。按照該《通知》，從8月1日開(kāi)始，廣州將執(zhí)行住宅交存頭期住宅專項(xiàng)維修資金新標(biāo)準(zhǔn)，按照高層(有電梯)每平方米建筑面積105元、多層(無(wú)電梯)住宅(含別墅)每平方米建筑面積77元的標(biāo)準(zhǔn)繳納。據(jù)悉，此前該專項(xiàng)維修資金一直是按照40元/m2的標(biāo)準(zhǔn)繳存的。

　　據(jù)了解，《通知》實(shí)施的背景是今年2月國(guó)家實(shí)施新的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，《辦法》規(guī)定2008年2月1日起取得商品房預(yù)售許可證的商品住宅，每平方米建筑面積交存頭期住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的6%。

　　在此之前，廣州執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是住宅建筑面積40元/m2，非住宅建筑面積50元/m2。這意味著，新規(guī)定出臺(tái)后，每平方米住宅的交存至少多出37元。如果購(gòu)購(gòu)一套100平方米的多層住宅，購(gòu)房者至少要多掏3700元，而購(gòu)購(gòu)一套100平方米的高層住宅，購(gòu)房者則要多掏6500元。

　　三大釋疑

　　執(zhí)行時(shí)間 以預(yù)售證時(shí)間為準(zhǔn)

　　雖然新標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)提高了不少，但并不是所有在8月1日后購(gòu)購(gòu)的新房都須按新標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行?！锻ㄖ芬?guī)定，只是今年2月1日以后取得預(yù)售證的樓盤才按新標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，而在2月1日前取得預(yù)售證的樓盤，即使市民在8月以后購(gòu)房，也只是按原標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。

　　《通知》指出，在同一商品房預(yù)售許可證范圍內(nèi)，頭套商品住宅交付使用之日止尚未出售的物業(yè)，住宅專項(xiàng)維修資金交存主體為開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交存頭期住宅專項(xiàng)維修資金。

　　《通知》還強(qiáng)調(diào)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在商品住宅交付使用前，交存頭期住宅專項(xiàng)維修資金。未按規(guī)定交存頭期住宅專項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付業(yè)主。已交付業(yè)主使用，尚未交存頭期住宅專項(xiàng)維修資金的商品住宅項(xiàng)目，業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)存頭期住宅專項(xiàng)維修資金；已成立業(yè)主委員會(huì)的商品住宅項(xiàng)目，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主補(bǔ)存頭期住宅專項(xiàng)維修資金。

　　由誰(shuí)支付 與舊條例的原則一致

　　《通知》出臺(tái)后，很多人表示，此前有些樓盤的專項(xiàng)維修資金是由開(kāi)發(fā)商交的，有些則是由業(yè)主交的，在新規(guī)定下應(yīng)如何執(zhí)行呢？

　　根據(jù)《通知》，同時(shí)符合以下三種情形的物業(yè)，住宅專項(xiàng)維修資金由開(kāi)發(fā)商交：在1998年10月1日《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后取得商品房預(yù)售許可證的；在2003年8月31日國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施前簽訂商品房購(gòu)賣合同的；開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與購(gòu)房者未約定住宅專項(xiàng)維修資金由購(gòu)房者交納的。

　　符合以下兩種情形之一的物業(yè)，住宅專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交：在1998年9月30日《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施前取得商品房預(yù)售許可證的；在2003年9月1日國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后簽訂商品房購(gòu)賣合同的。

　　該交給誰(shuí) 不能由開(kāi)發(fā)商代收了

　　此前，有不少專項(xiàng)維修資金是由開(kāi)發(fā)商代收的，在《通知》發(fā)出后，開(kāi)發(fā)商代收專項(xiàng)維修資金將被視為違規(guī)的行為。

　　按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十二條、十三條規(guī)定：商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將頭期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。未按本辦法規(guī)定交付頭期住宅專項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)房人。業(yè)內(nèi)人士解釋說(shuō)，這兩條規(guī)定說(shuō)明了在交房之前，必須交納專項(xiàng)維修資金。但是專項(xiàng)維修資金不能由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位代收。

　　購(gòu)房者如果碰到開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制代收的情況怎么辦？有兩種途徑可以解決： 一是可以到房管局投訴；二是業(yè)主可以攜帶購(gòu)房合同原件、身份證明等文件到農(nóng)業(yè)銀行自行辦理專項(xiàng)維修資金手續(xù)。

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