理財顧問：中國工商銀行廣州流花支行

　　對象：梁女士

　　家庭狀況：梁女士37歲，丈夫44歲，均在事業(yè)單位上班。有一9歲

小孩，雙方均有老人需要贍養(yǎng)。

　　收入：夫妻雙方稅后工資共約8000元/月，住房公積金共1700元/月。市區(qū)內(nèi)有自住房一套，市值約60萬元。市區(qū)內(nèi)有出租房一套，市值約90萬元，月租3900元。郊區(qū)待租房一套，市值約60萬元。

　　支出：市區(qū)兩套房已經(jīng)供完。郊區(qū)一套辦理了25萬元15年公積金貸款，月供2300元。家庭生活費加老人贍養(yǎng)費，每月4000元。孩子教育費900元/月。

　　積蓄：銀行活期存款4萬元。

　　借貸：家庭借款16萬元。

　　保險：只有夫妻雙方單位規(guī)定購購的保險。

　　理財目標(biāo)：如何令財產(chǎn)更好增值及提升生活質(zhì)量？5年后適合購怎樣的車子、換怎樣的自住房？

　　家庭財務(wù)狀況分析：自由度不高

　　梁女士家庭資產(chǎn)負債率為19%，儲蓄率為47%。家庭資產(chǎn)以房產(chǎn)為主，流動性較低，財務(wù)自由度指標(biāo)僅為54%左右（理想值為≥100%）。

　　理財總體建議：增加金融資產(chǎn)占比，提高資產(chǎn)生息能力，加強家庭保險保障。

　　梁女士家庭資產(chǎn)負債表（單位：萬元）

　　家庭資產(chǎn) 金額 家庭負債 金額

　　活期存款 4 房屋貸款 25

　　房產(chǎn)（投資及自用） 210 其他負債 16

　　家庭總資產(chǎn) 214 家庭總負債 41

　　家庭凈資產(chǎn) 173

　　梁女士家庭年度收支狀況表（單位：萬元）

　　家庭收入 金額 家庭支出 金額

　　稅后薪酬 9.6 生活費及父母贍養(yǎng)費 4.8

　　住房公積金 2.04 子女教育費 1.08

　　租金收入 4.68 房屋貸款供款 2.76

　　家庭總收入 16.32 家庭總支出 8.64

　　家庭凈收入 7.68（即6400元/月）

　　資產(chǎn)配置和投資建議：

　?。ㄒ唬╊A(yù)留家庭緊急備用金。

　　一般應(yīng)預(yù)留日常支出6個月的資金作為緊急備用金，按梁女士的家庭情況計算為3萬元。此外，應(yīng)為雙方老人額外預(yù)留一筆醫(yī)療基金，建議約3萬元。建議選擇超短期理財產(chǎn)品。

　?。ǘ┏鍪劢紖^(qū)住房套現(xiàn)。

　　為了更好地騰出投資本金，建議以現(xiàn)價出售郊區(qū)住房套現(xiàn)60萬元，還清貸款25萬元后，剩余35萬元，每月無須再支付貸款。

　?。ㄈ┓?年還清借款。

　　梁女士并未說明是否需要為借款支付利息，因此方案中暫不考慮利息支出，建議分4年還款，出售郊區(qū)住房后還期。

　?。ㄋ模┘訌娂彝ケＵ?。

　　梁女士夫婦應(yīng)購購適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)性重疾保險，建議購購終身重疾險或意外險。

　?。ㄎ澹?年后換房購車。

　　經(jīng)資產(chǎn)重新配置后，梁女士家庭目前可支配的生息資產(chǎn)為27.4萬元，每月節(jié)余增加至8700元。假設(shè)凈投資收益率7%（已扣除暫按5%計算的通脹率，中等風(fēng)險回報水平），房價增長率5%，房屋折舊率2%，租金和工資增長率剛好和通脹抵消，則5年后梁女士家庭的金融資產(chǎn)如下表（單位：萬元）：

　　5年后將現(xiàn)價60萬元的市區(qū)自住房出售，以同樣的房價升幅并扣除折舊后可套現(xiàn)約70萬元，梁女士家庭到時的可支配資產(chǎn)約為149萬元。建議梁女士的換房選擇以100平方米左右為宜。以廣州市區(qū)（不含區(qū)）均價1萬元/平方米計算，5年后一套100平方米的住房需要128萬元，加上配置裝修、家電和家具等后續(xù)費用，總價約達140萬元。而同檔次的車價今后將不斷下降，5年后15萬元左右的小車應(yīng)可滿足需要，加上各項稅費合計約需17萬元。

　　為更好地提升生活質(zhì)量，建議選擇按揭貸款，頭付八成即103萬元，余下兩成即25萬元做5年期公積金貸款，按目前政策和利率水平月供約4700元。全價支付后續(xù)購房費用12萬元。全價支付購車費用17萬元。剩余17萬元繼續(xù)作為生息資產(chǎn)、退休養(yǎng)老基金和孩子大學(xué)教育基金，可考慮國債、信托等，還可適量配置債券型基金、平衡型基金等。

　　年度 　　當(dāng)年 　　還款 　　人壽保險費 　　預(yù)期本利和

　　節(jié)余（+） 　　支出（-） 　　支出（-）

　　現(xiàn) 在 - - - 27.4

　　第1年末 10.44 4 1.6 34.8888

　　第2年末 10.44 4 1.6 42.9018

　　第3年末 10.44 4 1.6 51.4757

　　第4年末 10.44 0 1.6 64.6498

　　第5年末 10.44 0 1.6 78.7461

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