貸款購房人群中緣何外地人居多？

　　作為政治、經(jīng)濟、文化，，無容置疑北京完全是一個擁有大量外來人口的城市。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2005年北京市常住人口中，具有北京市戶籍的人口1180.7萬人，在京居住半年以上的外來人口357.3萬人，外籍人口占據(jù)總?cè)丝诘谋壤?3%，06、07年這個比例又有所上升。外來人員大量進(jìn)京頭要解決的就是居住問題，一方面，隨著外來人員進(jìn)京發(fā)展的穩(wěn)定，收入的遞增，早些年在京租房的那部分人早已“富”了起來，或全款或貸款選擇購房置業(yè)。另一方面，從2003年外來人口在京購房的種種政策限制取消后，外地籍在京購房不再需要經(jīng)過多重申請、審批和額外補繳費用，很大程度上刺激了外來人口在京置業(yè)的旺盛需求。而且隨著住房個貸產(chǎn)品的多樣化發(fā)展，眼花繚亂的貸款產(chǎn)品也使得購房人運用貸款的機率頻繁起來。

　　外地在京人士貸款購房需要提供什么？

　　“偉嘉安捷”專業(yè)按揭顧問介紹，從現(xiàn)在各家銀行政策上看，外地籍在京貸款購房已與北京本地人無太大分別，只不過在貸款購房時借款人所要提供的證件方面略有出入。外地人士貸款購房需要提供本人的暫住證、在京固定單位的收入證明、單位營業(yè)執(zhí)照（加蓋公章的復(fù)印件）、每月銀行劃賬的流水證明、相應(yīng)學(xué)歷證明、已婚的需要提供結(jié)婚證、未婚的提供單身證明。除了上述提到的相關(guān)證明文件有所差異外，外地籍借款人在申請商業(yè)貸款的流程上與北京本地人都是相同的。

　　貸款購房時有無貸款產(chǎn)品的限制？

　　目前來看，借款人在貸款購房時可以選用商業(yè)貸款或者是公積金貸款，外地在京人士也是如此，并無貸款產(chǎn)品上的任何限制。只是商業(yè)貸款在經(jīng)歷07年的六次加息后，利率相對較高，現(xiàn)行基準(zhǔn)利率為五年以內(nèi)7.74%，五年以上7.83%。而公積金的利率相比于商業(yè)貸款還是比較低的，五年以上執(zhí)行新利率5.22%，五年以內(nèi)執(zhí)行新利率4.77%。從利率上的優(yōu)勢比較來看，如果外地在京人士所在單位都能為其繳納住房公積金的話，那么貸款購房時使用公積金貸款還是比較省錢的。另外，根據(jù)住房公積金的相關(guān)規(guī)定，只要借款人使用公積金貸款購購的套房貸已結(jié)清，那么再貸款購房時仍會被認(rèn)定為頭次住房。這樣一來，對于外地籍人士而言，無論是頭次購房還是置業(yè)升級都比較劃算。

　　外地在京人士貸款購房應(yīng)該注意什么？

　　“偉嘉安捷”專業(yè)按揭顧問認(rèn)為，外地在京人士貸款購房應(yīng)將自身收入、置業(yè)目地、貸款年限、提前還款等因素考慮進(jìn)來，將貸款購房時有可能遇到的風(fēng)險減少到較低。

　?。?）工作兩三年，收入不夠穩(wěn)定的80后外地人士。隨著婚育高峰期的到來，譬如80后外地進(jìn)京“打工族”，這部分人群在收入不穩(wěn)定的情況下，如需貸款購房可以采取“等額本息”這種每月承擔(dān)相同貸款金額的方式進(jìn)行貸款。一來方便借款人計算還款金額并預(yù)留出來；二來考慮到年輕人有可能提前還貸的因素，短時期內(nèi)在三至五年之間這種方式還是較為省錢的。

　　（2）收入相對較高，有著良好的存款習(xí)慣，貸款年限需要較長時間的外地人士。隨著銀行房貸產(chǎn)品的不斷更新，在常住北京的外地籍人群中有一部分高學(xué)歷、高收入、高素質(zhì)人群，他們大都有良好的儲蓄存款習(xí)慣，貸款購房的年限也相對較長。對于這部分人群，“偉嘉安捷”專家認(rèn)為新生代房貸產(chǎn)品中的“氣球貸”較為適用于他們。“氣球貸”的優(yōu)勢在于，比如借款人實際貸款年限為20年，在其貸款的這段期間借款人可以按照短期借款年限如3年、5年的貸款利率進(jìn)行還款，比較節(jié)省利息，但是一旦20年貸款到達(dá)后，借款人需要將剩余的貸款本金和利息一次性還給銀行，較終的還款壓力比較大但是借款人在貸款期限內(nèi)每期還款金額卻是相比較少的。

　?。?）收入較穩(wěn)，貸款前就考慮“提前還貸”因素的外地人士。在房地產(chǎn)金融市場宏觀調(diào)控時局不穩(wěn)定的情況下，現(xiàn)在貸款購房的人士大都會將“提前還貸”的因素計算到貸款成本中來。針對收入較穩(wěn)定的外地人士，“偉嘉安捷”專家認(rèn)為，借款人在貸款前采用“等額本金”的方式較為合適。因為，“等額本金”在還貸后期所產(chǎn)生的利息是逐月遞減的，如果借款人考慮“提前還貸”會減少些許支出成本。

　　外地人在京可以申請購購政府保障性住房嗎？

　　自從2004年北京市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的北京市人事局《關(guān)于實施北京市工作居住證制度的若干意見》開始實行后,常年在北京工作的常住外地人口也有了自己的“綠卡”。據(jù)了解，持有北京“綠卡”，外地人除了可在子女入學(xué)入托時免收借讀管理費外，還可按相關(guān)規(guī)定購購政府的保障性住房，如經(jīng)濟適用房等。以往只有北京人才能享受的政府優(yōu)惠政策，同時也向外地人大開方便之“門”。由此可見，外地人士在京購房、貸款的政策條件逐漸在放寬，更加有利于解決這部分人群的現(xiàn)實居住問題。 (責(zé)任編輯：JN040)

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