購(gòu)購(gòu)二手房有6條注意事項(xiàng)

工作人員介紹，購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)，市民應(yīng)注意購(gòu)購(gòu)的房屋是否符合上市條件，房屋權(quán)屬是否清楚，主要包括6方面內(nèi)容：賣方是否取得房屋行政主管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證；賣方是否擁有100％產(chǎn)權(quán)，有無(wú)共有人，共有人是否同意出售；證載房屋狀況與現(xiàn)狀是否相符；有無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛；有無(wú)抵押、查封、扣押等限制條件；房屋是否正在出租。

12種二手房不能上市交易

工作人員提醒市民，有12種二手房是不能上市交易的。市民在二手房交易過(guò)程中也應(yīng)了解清楚自己欲購(gòu)購(gòu)的房屋是否在此之列。

不能上市交易的二手房為未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房；鑒定為危房的房屋；以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)購(gòu)，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過(guò)渡的房屋；在農(nóng)村集體土地上興建的房屋；已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋；所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；所有權(quán)有糾紛的房屋；已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋；依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)等權(quán)益的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二手房·合同

二手房交易合同必須具備8項(xiàng)內(nèi)容

資金支付方式應(yīng)簽署具體

選擇二手房中介交易模式可以為消費(fèi)者省去許多時(shí)間和精力，降低直接與房屋賣方交易的風(fēng)險(xiǎn)。而如何選擇和鑒別合法的中介機(jī)構(gòu)，市房管局工作人員介紹———

鑒別合法中介有三招

頭先應(yīng)查驗(yàn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是否具有工商行政管理部門核發(fā)的“營(yíng)業(yè)執(zhí)照”；要查驗(yàn)該中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是否有稅務(wù)管理部門核發(fā)的“稅務(wù)登記證”；第三須查驗(yàn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是否在房地產(chǎn)行政管理部門登記備案，取得房地產(chǎn)中介從業(yè)“資質(zhì)證書”。只有具備以上“三證”的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)才是合法的中介機(jī)構(gòu)。

交易合同須具備8項(xiàng)內(nèi)容

據(jù)介紹，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定以及業(yè)務(wù)實(shí)踐，一份有效的二手房購(gòu)賣合同中必須具備當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項(xiàng)內(nèi)容。

工作人員強(qiáng)調(diào)，在交易合同中應(yīng)明確寫到房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。此外，價(jià)款是合同中較重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。

同時(shí)，合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付房屋的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。

二手房·按揭

頭期房款不得低于房?jī)r(jià)三成

購(gòu)購(gòu)二手房可辦理按揭

盡管二手房房?jī)r(jià)比商品房?jī)r(jià)低，但要一次性繳清房款，不少中低收入家庭仍望而卻步。西安市加快辦理房屋權(quán)屬登記工作專業(yè)小組辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，市民在購(gòu)購(gòu)二手房資金不足時(shí)可以向金融機(jī)構(gòu)（包括住房公積金管理部門）申請(qǐng)二手房按揭貸款。只要購(gòu)房人有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入、符合貸款銀行的貸款人條件，就可辦理按揭手續(xù)。

據(jù)介紹，目前西安市房地產(chǎn)超市等大型中介公司與各大銀行聯(lián)合推出了二手房按揭購(gòu)房業(yè)務(wù)，手續(xù)簡(jiǎn)單、收費(fèi)較低、服務(wù)好，放款審批較快。市政府還將積極協(xié)調(diào)各金融機(jī)構(gòu)（包括住房公積金管理部門）進(jìn)一步降低門檻，簡(jiǎn)化手續(xù)，取消不必要的環(huán)節(jié)，直接面向購(gòu)房者，降低信貸成本，支持開展二手房信貸業(yè)務(wù)，推動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。

據(jù)了解，購(gòu)房人申請(qǐng)二手房按揭貸款應(yīng)具備四個(gè)條件。頭先購(gòu)房人必須是具有完全民事行為能力的中國(guó)公民或在中國(guó)大陸有居留權(quán)的境外人員，具有合法身份，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力，符合貸款銀行的貸款人條件；，購(gòu)房人已在貸款銀行開立活期儲(chǔ)蓄賬戶，并預(yù)先將頭期房款存入賬戶內(nèi)，頭期房款不得低于房?jī)r(jià)的30％；第三，購(gòu)賣雙方已簽訂《房地產(chǎn)購(gòu)賣契約》，且所購(gòu)房屋符合交易條件并能否正常辦理過(guò)戶手續(xù)；第四，所購(gòu)房屋能夠作為抵押物并能正常辦理相關(guān)抵押登記手續(xù)。

市房管局工作人員介紹，二手房貸款辦理的具體程序?yàn)橘?gòu)賣雙方簽訂《房地產(chǎn)購(gòu)賣契約》，購(gòu)方向貸款銀行填報(bào)《二手房貸款申請(qǐng)書》，購(gòu)賣雙方向貸款行提交有關(guān)資料，貸款銀行通知評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估，貸款銀行審批貸款并通知借款人，購(gòu)方與貸款銀行簽訂《借款合同》、《抵押合同》并辦理公證，辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，較后可發(fā)放貸款。

二手房·登記

房管部門提醒盡快辦理房屋權(quán)屬登記

應(yīng)辦不辦予以曝光

據(jù)西安市加快辦理房屋權(quán)屬登記工作專業(yè)小組辦公室統(tǒng)計(jì)，截至昨日下午，在房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理申請(qǐng)登記的單位達(dá)115家，目前已進(jìn)入辦證程序的單位有22家，交易已受理了6家單位約2000余戶房屋的分戶申請(qǐng)。

近幾天來(lái)，市加快辦理房屋權(quán)屬登記工作專業(yè)小組辦公室的幾條咨詢監(jiān)督熱線一直相當(dāng)“燙手”，據(jù)工作人員統(tǒng)計(jì)，群眾打來(lái)的投訴房屋辦證熱線電話多達(dá)230多個(gè)。專業(yè)小組辦室也幾乎是人滿為患，截至昨日下午，共有142家單位上交了房屋權(quán)屬登記狀況自查表。在房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理申請(qǐng)登記的單位達(dá)115家，目前已進(jìn)入辦證程序的單位有22家，進(jìn)入測(cè)量的單位有44家，據(jù)工作人員介紹，只要房屋測(cè)量工作一結(jié)束，這44家單位就能很快進(jìn)入辦證程序，拿到房屋所有權(quán)證。交易目前已受理了6家單位約2000余戶房屋的分戶申請(qǐng)。

市加快辦理房屋權(quán)屬登記工作專業(yè)小組辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前辦公室沒(méi)有收到關(guān)于截止辦理房屋權(quán)屬登記的通知，希望各單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已交付使用尚未辦理權(quán)屬登記的房屋進(jìn)行清查，盡快持有關(guān)證件向產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬登記。應(yīng)辦理而仍不辦理者，房管部門將在近期予以曝光。

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