在普通商品房正逐步被擠出市場(chǎng)的新現(xiàn)實(shí)下，住房“雙軌制”將可能使“市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障”的政策“變形”為“歸富人，貧民區(qū)歸貧民”

　　“構(gòu)建住房‘雙軌制’的意義就在于，限度地保障弱勢(shì)群體的住房發(fā)展權(quán)，絕不能走進(jìn)住房?jī)蓸O分化的誤區(qū)。”日前，接受《瞭望》新聞周刊采訪的眾多業(yè)內(nèi)人士及專家指出，未來(lái)5年建3600萬(wàn)套保障房，此舉被普遍認(rèn)為將奠定“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”的住房“雙軌制”新格局。然而，一些與“雙軌制”相伴的誤區(qū)，也同步顯現(xiàn)。

　　比如，各地大規(guī)模興建保障性住房，而與之配套的公共服務(wù)面臨嚴(yán)重“欠債”;保障房將成低端住宅的主角，商品住宅卻迅速豪宅化;隨著保障房建成數(shù)量的大幅度增長(zhǎng)，房改的歷史舊賬逐漸銷去，而因分配、質(zhì)量等一系列問(wèn)題纏身的保障房或?qū)S為住房問(wèn)題的矛盾多發(fā)區(qū)。

　　公共服務(wù)“欠債”

　　位于福建省福州市倉(cāng)山區(qū)建新鎮(zhèn)的福灣新城共有春風(fēng)苑、夏雨苑、秋月苑、冬陽(yáng)苑4個(gè)小區(qū)，總計(jì)有近百棟的住宅樓，是福建省迄今已建成的規(guī)模的社會(huì)保障性住房集中區(qū)。2009年，福灣新城各小區(qū)先后交房，陸續(xù)入住的業(yè)主隨后發(fā)現(xiàn)，交通出行、孩子教育、醫(yī)療保障等基本的城市公共服務(wù)在這里都成了“奢望”。

　　福灣新城周邊目前仍是待開(kāi)發(fā)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，福灣公交站則是福州公交系統(tǒng)能覆蓋到的一個(gè)較遠(yuǎn)節(jié)點(diǎn)。本刊記者現(xiàn)場(chǎng)看到，這里僅有98路和6路等少數(shù)幾趟公交車，其中僅有6路車可抵達(dá)福州市。

　　“這給我們到市區(qū)上班帶來(lái)了很大不便。”福灣新城春風(fēng)苑小區(qū)業(yè)主陳偉向本刊記者抱怨道，這里的公交車通常是早上6點(diǎn)30分發(fā)車，半公里一趟，趕上高峰期是趟趟爆滿，沿途乘客苦不堪言。

　　在福灣新城附近，這一帶沿途的公交車停靠站臺(tái)建設(shè)也不正規(guī)，有的只是在路邊電線桿“插”了塊公交站牌，經(jīng)常出現(xiàn)公交車還沒(méi)停穩(wěn)打開(kāi)車門(mén)，蜂擁的乘客就沖到路面上擠車，甚是危險(xiǎn)。

　　早在2006年底，福灣新城動(dòng)工建設(shè)時(shí)，有關(guān)部門(mén)就出臺(tái)了福灣新城需配套建設(shè)3所小學(xué)的規(guī)劃，時(shí)隔5年，這3所小學(xué)仍不知所蹤。福灣新城業(yè)主黃先生頗為焦急，因?yàn)樗男『⒁呀?jīng)到了入學(xué)的年齡，“我們?cè)啻巫稍兎抗懿块T(mén)、教育部門(mén)，得到的答復(fù)就是要我們?cè)俚纫坏?，然后建議我們先到附近的其他學(xué)校入學(xué)。”

　　類似福灣新城這樣，保障房周邊公共服務(wù)配套嚴(yán)重“負(fù)債”現(xiàn)象在各地普遍存在。今年春節(jié)前夕，福建省寧德市蕉城區(qū)頭個(gè)社會(huì)保障房項(xiàng)目——金涵小區(qū)遭遇30多戶經(jīng)合法程序產(chǎn)生的認(rèn)購(gòu)者的棄權(quán)，本刊記者從棄權(quán)名單上看到，有的棄權(quán)認(rèn)購(gòu)者選房?jī)?yōu)先號(hào)碼相當(dāng)靠前。

　　選房號(hào)排在第5位的謝祖輝是寧德市公路分局的職工，他告訴本刊記者，棄權(quán)的原因是，這個(gè)保障房項(xiàng)目位于遠(yuǎn)離市區(qū)的“鄉(xiāng)下”，交通、教育、衛(wèi)生等公共配套設(shè)施還是一片空白，生活在那里不僅不方便，成本也很高。

　　現(xiàn)在，更大規(guī)模的保障房建設(shè)計(jì)劃正在各地展開(kāi)。然而，“保障房配套公共服務(wù)設(shè)施和后續(xù)管理，一直是個(gè)大難題，主要是地方財(cái)政一下子拿不出那么多錢(qián)，不能很快地把公共服務(wù)配套都建起來(lái)。”福建省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人向本刊記者表示，隨著保障房規(guī)模的急速膨脹，與之配套的公共服務(wù)“負(fù)債”也將日益沉重。{$page$}

　　加劇住房貧富分化

　　未來(lái)，隨著保障房的巨量入市，同樣位于城市周邊區(qū)位、中低端商品住宅因其土地出讓價(jià)格、稅費(fèi)成本等都顯偏高，將失去其原有的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　“保障房將成低端住宅的主角，而商品房日顯豪宅化，這樣的景象值得擔(dān)憂。”浙江大學(xué)金融系教授景乃權(quán)告訴本刊記者。

　　景乃權(quán)擔(dān)憂：“這樣的住房‘雙軌制’將可能造成一道加劇貧富分化的‘分水嶺’。因?yàn)槿狈π枨罅康钠胀ㄉ唐贩?，中間既沒(méi)有雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)購(gòu)豪宅，又很難擠進(jìn)為困難家庭設(shè)置的保障房，于是‘市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障’就成了‘歸富人，貧民區(qū)歸貧民’的代名詞。”

　　顯然，開(kāi)發(fā)商早已窺見(jiàn)了其中的“機(jī)關(guān)”，迅速地轉(zhuǎn)向豪宅市場(chǎng)，攫取利潤(rùn)化。在福州局部地區(qū)，新建商品住宅豪宅化的傾向已十分明顯。倉(cāng)山區(qū)是福州市新建商品房上市成交量的區(qū)域，在該區(qū)浦上大道、洪灣路等新樓盤(pán)集中地帶，都大比例配建聯(lián)排別墅，別墅均價(jià)達(dá)每平方米2萬(wàn)~2.3萬(wàn)元，比同一地段的普通商品住宅均價(jià)高出近1萬(wàn)元。在福州市的鼓樓區(qū)，商品住宅簽約套均面積環(huán)比也持續(xù)擴(kuò)大，今年5月套均面積達(dá)到了154.7平方米，環(huán)比擴(kuò)大32.4平方米。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，去年以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩個(gè)明顯的趨勢(shì)：一是市區(qū)的房子豪宅化。如CBD、金融街區(qū)域內(nèi)無(wú)論何種產(chǎn)品類型，售價(jià)均堪稱天價(jià);二是頭次置業(yè)郊區(qū)化。目前，北京居民頭次置業(yè)的主要區(qū)域已經(jīng)從四環(huán)發(fā)展到了五環(huán)，短期內(nèi)就會(huì)進(jìn)入到六環(huán)區(qū)域。

　　2010年持續(xù)熱銷的房山、大興、順義等北京周邊區(qū)域的中低端樓盤(pán)，在今年上半年仍舊火爆，并出現(xiàn)千人連夜排隊(duì)的景象。有關(guān)專家指出，這充分顯示了住房的剛性需求是中低端樓盤(pán)的有力支撐。然而，一旦保障房體系逐漸完善和規(guī)模膨脹，這種情況或?qū)⒉粡?fù)存在，更多的人將投入保障房的“懷抱”。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭指出，當(dāng)前，各地大規(guī)模建設(shè)保障房對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一把“雙刃劍”。在“保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)”的“雙軌制”下，套型面積小于90平方米的保障房，勢(shì)必將把市場(chǎng)上低端戶型商品住宅和樓盤(pán)擠出市場(chǎng)，對(duì)中高端市場(chǎng)來(lái)說(shuō)卻是利好，大規(guī)模保障房建設(shè)將消耗掉大量的土地資源，城市土地資源也將變得更加稀缺，進(jìn)而導(dǎo)致中高端房?jī)r(jià)進(jìn)一步攀升。

　　走出“雙軌制”誤區(qū)

　　“構(gòu)建住房‘雙軌制’的積極意義在于，彌補(bǔ)政府自1998年房改啟動(dòng)以來(lái)在住房保障方面的‘短腿’。”接受本刊記者采訪中，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出，“也就是以價(jià)格低廉的政府保障房解決困難群體的住房問(wèn)題，從而限度地保障弱勢(shì)群體的發(fā)展權(quán)。”

　　顧云昌認(rèn)為，從這個(gè)意義來(lái)講，保障房及配套是應(yīng)該由政府投資為主體，但主要還是靠社會(huì)力量，開(kāi)發(fā)公司特別是國(guó)企、央企這樣的企業(yè)來(lái)建設(shè)。但現(xiàn)在的情況是，保障房建設(shè)資金面臨巨大缺口，而應(yīng)該承擔(dān)起責(zé)任的企業(yè)卻在一旁袖手，或是一味追求利潤(rùn)化的豪宅開(kāi)發(fā)。

　　“絕不能寄望于住房‘雙軌制’形成之日就是房?jī)r(jià)調(diào)控得心應(yīng)手之時(shí)，事實(shí)上，保障房無(wú)法擔(dān)當(dāng)‘高房?jī)r(jià)的終結(jié)者’。”福建省社科院研究員徐峰認(rèn)為，保障房和商品住房是面向完全不同的群體，前者針對(duì)的是低收入住房困難家庭，不能擴(kuò)大市場(chǎng)的有效供應(yīng)。

　　在他看來(lái)，地方政府要擴(kuò)大市場(chǎng)的有效供應(yīng)，必須盡快改善目前房地產(chǎn)市場(chǎng)高端商品住宅過(guò)多，而普通商品住宅稀缺的局面，加快加大中小戶型供應(yīng)，緩解突出的供需矛盾，科學(xué)運(yùn)用組合調(diào)控，才能真正遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　　保障房建設(shè)還需走出蓋房子的誤區(qū)。專家普遍表示，保障房建設(shè)迫切需要完善一系列制度建設(shè)。在大規(guī)模保障房建成后，如何實(shí)現(xiàn)公開(kāi)公正地分配、完善退出機(jī)制等保障房管理，對(duì)于各級(jí)政府來(lái)說(shuō)，是一道考驗(yàn)其社會(huì)管理能力的新難題。

　　接受本刊記者采訪中，福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠認(rèn)為，應(yīng)該把保障房分配管理和制度納入到基本住房保障法的內(nèi)容中，強(qiáng)化保障房分配管理，實(shí)行保障房房源、分配過(guò)程、分配結(jié)果“三公開(kāi)”。

　　2009年6月，廈門(mén)市實(shí)施了國(guó)內(nèi)頭部保障房管理的地方法規(guī)《廈門(mén)市社會(huì)保障性住房管理?xiàng)l例》。該條例明確規(guī)定：對(duì)于出租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、調(diào)換、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓社會(huì)保障房，擅自裝修和改變房屋用途，損毀、破壞和改變房屋結(jié)構(gòu)和配套設(shè)施的行為，拒不改正的，管理部門(mén)將收回房屋，并對(duì)相關(guān)責(zé)任人處以2000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。另外，無(wú)故空置6個(gè)月的，將收回保障房。

　　上海、重慶等地也出臺(tái)了關(guān)于保障房的地方性法規(guī)。

　　當(dāng)務(wù)之急，是要在各地立法探索的基礎(chǔ)上，抓緊制定國(guó)家層面的住房保障法律，確保3600萬(wàn)套保障房實(shí)現(xiàn)公平分配。

　　福建省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng)李堯向本刊記者建議，成立保障房分配和管理專門(mén)機(jī)構(gòu)，整合民政、房屋管理、人力社保、工商、公安等部門(mén)的信息，完善分配程序;在住房分配后，還要建立動(dòng)態(tài)機(jī)制，能夠掌握保障性住房用戶的財(cái)產(chǎn)信息，逐步建立相關(guān)

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