明，由于黃先生不是廣州人，須返回外地老家取戶口簿以及開具婚姻狀況證明，遂與中介公司口頭約定將與業(yè)主簽約時間及辦理交易手續(xù)的時間延遲一個月，但當(dāng)時沒有修改簽訂的《購賣承諾書（購方）》中約定的交易時間。當(dāng)黃先生于當(dāng)年5月從老家攜帶其戶口及婚姻狀況證明回到廣州時，卻得知中介公司已將其擬購物業(yè)轉(zhuǎn)賣他人。

　　為此，黃先生向廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所投訴中介公司違約，要求中介公司退還所收購房定金。而中介公司稱，他們已于當(dāng)年4月中旬電話通知黃先生必須于當(dāng)年4月30日前備齊資料到公司辦理該物業(yè)交易手續(xù)，并告知其如逾期則被視為違約，所交購房定金將不予退還。中介公司認(rèn)為，根據(jù)雙方較后一次的電話約定，違約的是購方黃先生而非公司，故購房定金不予退還。后經(jīng)市中介管理所調(diào)解，黃先生表示中介公司確實(shí)電話通知過自己4月30日前備齊資料到公司辦理該物業(yè)交易手續(xù)，但由于自己工作忙，未能按時到中介公司辦理有關(guān)手續(xù)，希望中介公司能夠體諒，將所交定金退還自己；中介公司表示考慮到黃先生的情況比較特殊，愿意退還定金給黃先生,黃先生撤銷了對該中介公司的投訴。

　　分析

　　綜合本案中黃先生及中介公司的陳述，雙方前后有兩次口頭約定：次是雙方口頭約定將物業(yè)產(chǎn)權(quán)過戶時間延遲至當(dāng)年5月10日，次是雙方口頭約定將物業(yè)產(chǎn)權(quán)過戶時間延遲至當(dāng)年4月30日。但遺憾的是雙方在進(jìn)行兩次口頭約定時并沒有同時修改《購賣確認(rèn)書（購方）》中的交易日期。較終，黃先生只認(rèn)可將交易日期延遲一個月的口頭約定，而中介公司則只認(rèn)可將交易日期延遲至4月30日，由此導(dǎo)致糾紛本案例中，如果黃先生及中介公司均無法對其口頭承諾進(jìn)行舉證，則兩次口頭約定在法律上均視為無效，簽訂合同各方應(yīng)按照所簽原合同約定條款執(zhí)行合同。

　　廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所提醒：購購房屋過程中任何口頭承諾、約定一定要采用書面合同的形式固定下來；在簽署合同時要將口頭約定的細(xì)節(jié)事項(xiàng)逐一列明；如對原合同（協(xié)議）的約定事項(xiàng)有所異議，經(jīng)協(xié)商同意變更時，同樣要將書面合同（協(xié)議）中的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行修改或重新簽訂合同（協(xié)議），這樣才可避免日后產(chǎn)生糾紛。

　　小知識

　　哪些房屋不適于出租？

　　答：1.未取得房地產(chǎn)權(quán)證書或無其它合法權(quán)屬證明的；

　　2.權(quán)屬有爭議的；

　　3.司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

　　4.共有的房屋，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

　　5.屬于違法建設(shè)的；6.屬于危險(xiǎn)房屋的；

　　7.不符合消防安全標(biāo)準(zhǔn)的；

　　8.已發(fā)布房屋拆遷公告的；

　　9.其它法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的。（黃穎　穗房宣）

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