8年后“冒”出1萬(wàn)多元“地價(jià)”

　　早在1998年，老沈就在汾江南路購(gòu)了一套房，房款合計(jì)165000元。老沈告訴記者，當(dāng)時(shí)他是以商品房形式購(gòu)的房，原業(yè)主購(gòu)了房就立刻轉(zhuǎn)手給他。簽訂合同后，老沈按照合同約定一次性支付了所有房款，也如約拿到了房產(chǎn)證。

　　這筆看似順利的購(gòu)賣，卻在8年以后生出了事端。去年年底，老沈打算把購(gòu)的這套二手房再轉(zhuǎn)手賣出去，并順利地找到了購(gòu)家。正當(dāng)辦理房屋契證和土地所有權(quán)證時(shí)，他這才知道，該房屋還沒(méi)有繳納土地出讓金。

　　老沈這才知道，原來(lái)房子所在項(xiàng)目的土地是通過(guò)劃撥方式取得的，而當(dāng)時(shí)的賣家并沒(méi)有支付土地出讓金，在購(gòu)賣的時(shí)候也沒(méi)有人告訴他有這么一回事。雙方簽訂的購(gòu)賣合同里面并沒(méi)有注明房屋土地是以劃撥方式取得的，自然也沒(méi)有約定土地出讓金的承擔(dān)問(wèn)題。為了順利完成交易，老沈自己繳納了1萬(wàn)多元的土地出讓金。

　　事后老沈找原業(yè)主理論，卻遭到嚴(yán)詞拒絕。對(duì)于這無(wú)端多出來(lái)的1萬(wàn)多元，老沈心里很窩火。但是否有理由讓原業(yè)主賠償，老沈自己心里都沒(méi)譜：時(shí)隔8年，自己墊付的1萬(wàn)多元還能拿回來(lái)嗎？

　　產(chǎn)權(quán)瑕疵賣家應(yīng)提前告知

　　這筆土地出讓金應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)交？時(shí)隔8年，如果要提起訴訟，是否超過(guò)了訴訟時(shí)效？記者就此咨詢了有關(guān)法律人士。廣東華法律師事務(wù)所的律師李進(jìn)表示，土地出讓金應(yīng)由前業(yè)主支付。

　　李進(jìn)告訴記者，按照《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，并寫明土地使用權(quán)取得方式。老沈和賣家簽訂的合同并沒(méi)有注明房屋土地是以劃撥方式取得的，顯然違反了上述規(guī)定，賣家應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　另外，作為商品房開(kāi)發(fā)的土地應(yīng)為國(guó)有出讓性質(zhì)的土地，該套房子所屬土地使用權(quán)理應(yīng)是國(guó)有出讓性質(zhì)，但實(shí)質(zhì)上卻屬于國(guó)有劃撥性質(zhì)，這個(gè)產(chǎn)權(quán)瑕疵賣家并沒(méi)有告知老沈，以致給老沈帶來(lái)了直接的經(jīng)濟(jì)損失，因此老沈要求賣家賠償?shù)囊笫呛侠淼摹?p>　　至于訴訟時(shí)效問(wèn)題，李進(jìn)表示，老沈是在房子要轉(zhuǎn)讓時(shí)才知道房子需要繳納土地出讓金，訴訟時(shí)效應(yīng)該從這個(gè)時(shí)候開(kāi)始計(jì)算，因此并沒(méi)有超過(guò)法律規(guī)定的兩年訴訟時(shí)效。另外，除了已墊付的1萬(wàn)多元土地出讓金外，老沈還可以要求按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算利息。

　　提醒：

　　兩類住房需補(bǔ)交“地價(jià)”

　　由于房改房成本價(jià)及經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格中均不含土地使用權(quán)價(jià)款，因此根據(jù)現(xiàn)行法律制度，已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)均需由購(gòu)購(gòu)人繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。

　　就經(jīng)濟(jì)適用住房而言，由于其土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，個(gè)人購(gòu)購(gòu)時(shí)價(jià)格中不含土地出讓金，因此已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，由購(gòu)購(gòu)人向國(guó)家補(bǔ)交土地出讓金。

　　已購(gòu)公有住房則有兩種情況：一種是其原土地使用權(quán)以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定由購(gòu)購(gòu)人向國(guó)家補(bǔ)交土地出讓金；另一種是原土地使用權(quán)以出讓方式取得的，如原單位購(gòu)購(gòu)了商品住房(價(jià)格中包含了開(kāi)發(fā)商已向國(guó)家繳納的土地出讓金)再根據(jù)房改政策按房改成本價(jià)出售給職工，按現(xiàn)行法律規(guī)定，其上市出售時(shí)無(wú)需再向國(guó)家補(bǔ)交土地出讓金。但因?yàn)閼?yīng)由新的購(gòu)購(gòu)人繳納相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款，所不同的是這部分價(jià)款應(yīng)當(dāng)根據(jù)原投資渠道分別上交財(cái)政或返還原產(chǎn)權(quán)單位。

　　鏈接

　　土地出讓金通常指國(guó)有土地使用權(quán)出讓的收益，通俗地說(shuō)即“地價(jià)”。在土地國(guó)有的情況下，國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定數(shù)額的貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓金的多少與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關(guān)。

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