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房屋交換合法省事少納稅 節(jié)省了不少的開支

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 546 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
目前二手房購(gòu)賣需要繳納一筆不小的稅費(fèi),而房屋交換,僅需就差額部分交納契稅。這樣就減少了稅費(fèi),如果進(jìn)一步的稅務(wù)籌劃,采用裝修、裝潢提供其房屋價(jià)值,從而減少房屋的差價(jià),納稅數(shù)額就更小了。也可采用自由定價(jià)的方法進(jìn)行籌劃,使兩者價(jià)格差額較小甚至沒(méi)有,節(jié)省了一筆不少的開支。

  2004年底,廣州市民鄭奇在番禺區(qū)購(gòu)購(gòu)一套兩室一廳的房子,今年由于工作調(diào)動(dòng),想賣掉番禺區(qū)的房子,就近在老東山區(qū)購(gòu)一套房子。就在鄭奇四處打聽購(gòu)賣房屋信息的時(shí)候,居住在東山區(qū)的鄭奇的老同事關(guān)建軍找上門來(lái),提出一個(gè)讓鄭奇有些驚訝的想法——換房。

  原來(lái),關(guān)建軍于2002年在東山區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套房子,當(dāng)時(shí)主要是為了讓小孩讀小學(xué)而購(gòu)的,如今孩子已經(jīng)自立了,而自己和妻子因?yàn)槎脊ぷ髟诜畢^(qū)的市橋,生活上有諸多不便,關(guān)建軍也萌生了想到要就想換房的想法,而經(jīng)常去鄭家走動(dòng)的關(guān)建軍也對(duì)鄭奇的房子很滿意。

  由于兩人對(duì)對(duì)方的房子地段、房屋建筑都比較滿意。雙方一拍既合。他們想,既然雙方都想賣房后再購(gòu)房,那么何不雙方交換一下各自房屋所有權(quán),這樣熟人之間反而不會(huì)隱瞞房屋的一些缺陷和不足,自然放心了許多。

  目前二手房交易要交納一筆不少的稅費(fèi),鄭奇正為兩家交納一筆不少的稅費(fèi)發(fā)愁時(shí),他從地稅局了解到:根據(jù)有關(guān)規(guī)定,房屋交換的計(jì)稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額。這個(gè)消息可讓他們高興不已。

  鄭奇的房子目前的市場(chǎng)價(jià)是84萬(wàn)元,而關(guān)建軍的房子市場(chǎng)價(jià)為51萬(wàn)元。那么,關(guān)建軍應(yīng)該繳納的契稅,其計(jì)算如下:應(yīng)納稅額=(840000-510000)×1.5%=4950元。由于兩人的房?jī)r(jià)相差價(jià)格比較大,因此,差額下納稅的數(shù)目也接近了5000元。

  由于鄭奇和關(guān)建軍兩位當(dāng)事人進(jìn)行房屋所有權(quán)交換都有自己住房的特定目的,雙方當(dāng)事人交換房屋所有權(quán)之后必定再進(jìn)行改造,與雙方當(dāng)事人在交換之前便進(jìn)行改造,其實(shí)際效果是一樣的。在改造之后進(jìn)行房屋交易,反而縮小了房?jī)r(jià)差額,那么,納稅的基數(shù)就更小了。

  其實(shí)鄭奇看見關(guān)建軍房屋地段雖然相當(dāng)不錯(cuò),但是房子的裝修卻過(guò)于普通了,因此,如果兩人交換房屋后,鄭奇還得重新裝修一下關(guān)建軍的房屋。于是經(jīng)過(guò)協(xié)商后,關(guān)建軍將自己的房屋按照鄭奇的要求進(jìn)行了豪華裝修,以滿足鄭奇的特定目的。這樣既滿足了鄭奇 屋的要求,又減少了兩房屋價(jià)格的差額。

  通過(guò)這次改造,關(guān)建軍總共花掉近21萬(wàn)元的裝修費(fèi),這樣他的房屋市場(chǎng)價(jià)格可以升為72萬(wàn)元,如果采用關(guān)建軍的裝修、裝潢其房屋價(jià)值72萬(wàn)元后進(jìn)行交換,那么,應(yīng)納稅額=(840000-720000)×1.5%=1800元,相對(duì)先前的契稅額4950元,節(jié)約稅收=4950-1800 =3150元。

  根據(jù)有關(guān)規(guī)定,土地使用權(quán)交換、房屋交換,交換價(jià)格不相等的,由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的,免征契稅。當(dāng)然,交換房屋所有權(quán)時(shí),也可采用自由定價(jià)的方法進(jìn)行籌劃,使兩者價(jià)格差額較小甚至沒(méi)有,但這種策劃,應(yīng)控制在一定的限度內(nèi),因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)具有一定的調(diào)整權(quán)。

  此外,成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的,或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的,由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。因此,單純地從價(jià)格上進(jìn)行調(diào)節(jié),很容易導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅調(diào)整,反而得不償失,如果加之以適當(dāng)?shù)母脑?,這種策劃便多了。

  鏈接:

  房屋交換辦理登記程序

  一、按規(guī)定提交下列證件和材料:

  1、交換雙方的《房屋所有權(quán)證》原件。

  2、交換雙方的《土地使用權(quán)證》原件及復(fù)印件一份,如屬非出讓土地使用性質(zhì)的,請(qǐng)先到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。

  3、交換房地產(chǎn)當(dāng)事人簽訂書面合同及公證文書。

  4、當(dāng)事人屬個(gè)人還需提交,雙方身份證原件及復(fù)印件一份或戶籍證明原件。如委托他人辦理,必須提交公證委托文書原件及代理人身份證原件及復(fù)印件一份。

  5、當(dāng)事人為企事業(yè)單位還需要提交主管部門同意的書面材料,及營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份(原件帶來(lái))。

  6、屬有限責(zé)任公司或股份有限公司還需提交公司章程復(fù)印件和董事會(huì)決議原件各一份。

  7、屬房改購(gòu)房還需經(jīng)批準(zhǔn)提交《房改房上市申請(qǐng)表》。

  8、屬國(guó)有房產(chǎn)需符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

  二、按要求雙方當(dāng)事人填寫下列表式:

  1、《房地產(chǎn)交易、房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)表》。

  2、《購(gòu)賣房產(chǎn)協(xié)議書》并申報(bào)成交價(jià)格。

  3、《購(gòu)方家庭人員登記表》。

  4、《房屋購(gòu)賣、交易契約納稅申報(bào)表》。

  5、房屋所有權(quán)人聲明(出讓方填寫)。

  三、經(jīng)交易登記部門驗(yàn)證,雙方當(dāng)事人簽字,蓋章后出具收件單據(jù)。

  四、按規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)后出具領(lǐng)證憑證。

  五、受讓方憑領(lǐng)證憑據(jù)、身份證領(lǐng)取房屋所有權(quán)證,并支付印花稅。

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