2004年底，廣州市民鄭奇在番禺區(qū)購(gòu)購(gòu)一套兩室一廳的房子，今年由于工作調(diào)動(dòng)，想賣掉番禺區(qū)的房子，就近在老東山區(qū)購(gòu)一套房子。就在鄭奇四處打聽(tīng)購(gòu)賣房屋信息的時(shí)候，居住在東山區(qū)的鄭奇的老同事關(guān)建軍找上門來(lái)，提出一個(gè)讓鄭奇有些驚訝的想法——換房。

　　原來(lái)，關(guān)建軍于2002年在東山區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套房子，當(dāng)時(shí)主要是為了讓小孩讀小學(xué)而購(gòu)的，如今孩子已經(jīng)自立了，而自己和妻子因?yàn)槎脊ぷ髟诜畢^(qū)的市橋，生活上有諸多不便，關(guān)建軍也萌生了想到要就想換房的想法，而經(jīng)常去鄭家走動(dòng)的關(guān)建軍也對(duì)鄭奇的房子很滿意。

　　由于兩人對(duì)對(duì)方的房子地段、房屋建筑都比較滿意。雙方一拍既合。他們想，既然雙方都想賣房后再購(gòu)房，那么何不雙方交換一下各自房屋所有權(quán)，這樣熟人之間反而不會(huì)隱瞞房屋的一些缺陷和不足，自然放心了許多。

　　目前二手房交易要交納一筆不少的稅費(fèi)，鄭奇正為兩家交納一筆不少的稅費(fèi)發(fā)愁時(shí)，他從地稅局了解到：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房屋交換的計(jì)稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額。這個(gè)消息可讓他們高興不已。

　　鄭奇的房子目前的市場(chǎng)價(jià)是84萬(wàn)元，而關(guān)建軍的房子市場(chǎng)價(jià)為51萬(wàn)元。那么，關(guān)建軍應(yīng)該繳納的契稅，其計(jì)算如下：應(yīng)納稅額＝(840000-510000)×1.5%＝4950元。由于兩人的房?jī)r(jià)相差價(jià)格比較大，因此，差額下納稅的數(shù)目也接近了5000元。

　　由于鄭奇和關(guān)建軍兩位當(dāng)事人進(jìn)行房屋所有權(quán)交換都有自己住房的特定目的，雙方當(dāng)事人交換房屋所有權(quán)之后必定再進(jìn)行改造，與雙方當(dāng)事人在交換之前便進(jìn)行改造，其實(shí)際效果是一樣的。在改造之后進(jìn)行房屋交易，反而縮小了房?jī)r(jià)差額，那么，納稅的基數(shù)就更小了。

　　其實(shí)鄭奇看見(jiàn)關(guān)建軍房屋地段雖然相當(dāng)不錯(cuò)，但是房子的裝修卻過(guò)于普通了，因此，如果兩人交換房屋后，鄭奇還得重新裝修一下關(guān)建軍的房屋。于是經(jīng)過(guò)協(xié)商后，關(guān)建軍將自己的房屋按照鄭奇的要求進(jìn)行了豪華裝修，以滿足鄭奇的特定目的。這樣既滿足了鄭奇 屋的要求，又減少了兩房屋價(jià)格的差額。

　　通過(guò)這次改造，關(guān)建軍總共花掉近21萬(wàn)元的裝修費(fèi)，這樣他的房屋市場(chǎng)價(jià)格可以升為72萬(wàn)元，如果采用關(guān)建軍的裝修、裝潢其房屋價(jià)值72萬(wàn)元后進(jìn)行交換，那么，應(yīng)納稅額＝(840000-720000)×1.5%＝1800元，相對(duì)先前的契稅額4950元，節(jié)約稅收=4950-1800 ＝3150元。

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅。當(dāng)然，交換房屋所有權(quán)時(shí)，也可采用自由定價(jià)的方法進(jìn)行籌劃，使兩者價(jià)格差額較小甚至沒(méi)有，但這種策劃，應(yīng)控制在一定的限度內(nèi)，因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)具有一定的調(diào)整權(quán)。

　　此外，成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。因此，單純地從價(jià)格上進(jìn)行調(diào)節(jié)，很容易導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅調(diào)整，反而得不償失，如果加之以適當(dāng)?shù)母脑?，這種策劃便多了。

　　鏈接：

　　房屋交換辦理登記程序

　　一、按規(guī)定提交下列證件和材料：

　　1、交換雙方的《房屋所有權(quán)證》原件。

　　2、交換雙方的《土地使用權(quán)證》原件及復(fù)印件一份，如屬非出讓土地使用性質(zhì)的，請(qǐng)先到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。

　　3、交換房地產(chǎn)當(dāng)事人簽訂書面合同及公證文書。

　　4、當(dāng)事人屬個(gè)人還需提交，雙方身份證原件及復(fù)印件一份或戶籍證明原件。如委托他人辦理，必須提交公證委托文書原件及代理人身份證原件及復(fù)印件一份。

　　5、當(dāng)事人為企事業(yè)單位還需要提交主管部門同意的書面材料，及營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份(原件帶來(lái))。

　　6、屬有限責(zé)任公司或股份有限公司還需提交公司章程復(fù)印件和董事會(huì)決議原件各一份。

　　7、屬房改購(gòu)房還需經(jīng)批準(zhǔn)提交《房改房上市申請(qǐng)表》。

　　8、屬國(guó)有房產(chǎn)需符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

　　二、按要求雙方當(dāng)事人填寫下列表式：

　　1、《房地產(chǎn)交易、房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)表》。

　　2、《購(gòu)賣房產(chǎn)協(xié)議書》并申報(bào)成交價(jià)格。

　　3、《購(gòu)方家庭人員登記表》。

　　4、《房屋購(gòu)賣、交易契約納稅申報(bào)表》。

　　5、房屋所有權(quán)人聲明(出讓方填寫)。

　　三、經(jīng)交易登記部門驗(yàn)證，雙方當(dāng)事人簽字，蓋章后出具收件單據(jù)。

　　四、按規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)后出具領(lǐng)證憑證。

　　五、受讓方憑領(lǐng)證憑據(jù)、身份證領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，并支付印花稅。

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