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合理選擇貸款,輕松應(yīng)對(duì)個(gè)稅

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 489 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
一度鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的強(qiáng)征二手房交易個(gè)人所得稅事件已塵埃落定。自8月1日開(kāi)始,國(guó)內(nèi)居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓時(shí),所得收益須按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)稅,繳納額為轉(zhuǎn)讓收入的20%,同時(shí)在征收個(gè)稅時(shí),納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及其他相關(guān)合理費(fèi)用。

  這里所謂的合理費(fèi)用是a指,納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。因?yàn)閺恼弑砻鎭?lái)看,住房貸款利息屬于合理費(fèi)用一類,是可以在稅前扣除的,利息支付費(fèi)用越高也就意味著稅前扣除額越高,應(yīng)納個(gè)人所得稅也就越低,那么選擇一種節(jié)省利息的貸款方式,是否還可以幫助那些當(dāng)初貸款購(gòu)房的賣房者節(jié)省費(fèi)用,達(dá)到收益化呢?

  北京個(gè)人房貸服務(wù)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷專業(yè)按揭顧問(wèn)通過(guò)實(shí)際案例為大家進(jìn)行分析:

  例如:張先生是一家私企的老板,月收入15000元以上。2年前以總價(jià)80萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)購(gòu)了一套70平米的一手商品房,頭付30萬(wàn),貸款50萬(wàn),貸款期限20年,以等額本息的還款方式支付?,F(xiàn)在,因房加隨行就勢(shì)一路飆升張先生想將此套住房以100萬(wàn)的價(jià)格轉(zhuǎn)讓出去,在其他地方購(gòu)一套價(jià)格低一些的房子,這樣就可以一次性付清全款。因購(gòu)購(gòu)此房實(shí)際所發(fā)生的裝修等其他費(fèi)用大約5萬(wàn)元,其中不含兩年來(lái)所支付的貸款利息。

  等額本息還款方式,張先生月均還款約3441.7元,兩年共還款約82600.8元,其中包含本金約29023.5元,利息約53577.2元。張先生還需還本金約470976.5元。假設(shè)張先生真的以100萬(wàn)的價(jià)格轉(zhuǎn)讓出去,張先生應(yīng)納個(gè)人所得稅=(100萬(wàn)-80萬(wàn)-5萬(wàn)-53577.2萬(wàn))×20%=19284.6元左右。

  但是,偉嘉安捷專業(yè)按揭顧問(wèn)認(rèn)為以張先生的實(shí)際收入情況,完全可以選擇等額本金的還款方式來(lái)節(jié)省利息。如果當(dāng)時(shí)選擇了等額本金的還款方式,那么張先生頭月還款金額約為4454.8元,2年共還款約103170元,其中包含本金約為49999.9元,利息約為53170元。還需還本金約450000元。應(yīng)納個(gè)人所得稅=(100萬(wàn)-80萬(wàn)-5萬(wàn)-53170萬(wàn))×20%=19366元。

  將兩種方式進(jìn)行比較不難看出,等額本金雖然比等額本息多支付個(gè)稅約81.4元,但是可以節(jié)省利息約407.2元,同時(shí)還多還本金20976.4。可見(jiàn),即使是在交納完個(gè)人所得稅后,張先生如果選擇了合理的貸款方式,那么仍然可以節(jié)省費(fèi)用。

  在宏觀調(diào)控的大背景之下,各項(xiàng)抑制房產(chǎn)投機(jī)行為的政策紛紛出臺(tái),央行兩年來(lái)連續(xù)三次加息,5月?tīng)I(yíng)業(yè)稅正式出臺(tái),8月1日開(kāi)始強(qiáng)征二手房交易個(gè)人所得稅。這一系列政策的出臺(tái)對(duì)于想要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的人們來(lái)說(shuō),無(wú)疑會(huì)減少其較終的凈得收益。如果賣方想維持預(yù)期收益不變,那么就一定會(huì)將各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)順勢(shì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)購(gòu)者身上,針對(duì)這一現(xiàn)象偉嘉安捷專業(yè)按揭顧問(wèn)提醒各位通過(guò)貸款方式購(gòu)房的消費(fèi)者,選擇適合的貸款方式,這種問(wèn)題同樣可以迎刃而解。

  還是以張先生的事件為例:如果張先生在賣房時(shí),要求保證其凈得收入不得低于20萬(wàn)那么,在征收個(gè)稅前房屋的售價(jià)約為110萬(wàn)(含裝修等相關(guān)費(fèi)用5萬(wàn)元和兩年來(lái)所支付的利息約53170元),現(xiàn)有一名李女士想購(gòu)購(gòu)此房,李女士是一名大學(xué)老師月收入5000元左右,除正常收入以外每周固定有的客觀的家教、和培訓(xùn)收入。李女士可承擔(dān)頭付款40萬(wàn),還需貸款70萬(wàn)。如果她以等額本息的還款方式,貸款期限為20年,那么20年共需還款約1179596.2元,其中包含利息479596.2元。

  在個(gè)稅出臺(tái)后,因?yàn)閺埾壬蟊WC凈得收入不低于20萬(wàn),所以他一定會(huì)將所需支付的個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)方,提高總房?jī)r(jià),假設(shè)張先生將房?jī)r(jià)提高到約112萬(wàn)元(含裝修等相關(guān)費(fèi)用5萬(wàn)元、兩年來(lái)所支付的利息約53170元和應(yīng)納個(gè)人所得稅約19284.6元),如果李女士仍然采用原先的還款方式,那么無(wú)疑會(huì)增加費(fèi)用支出,偉嘉安捷專業(yè)按揭顧問(wèn)為她設(shè)計(jì)了新的貸款

  方案:因?yàn)橐岳钆康氖杖肭闆r分析,她除了日常工資收入穩(wěn)定以外還有其他穩(wěn)定的收入來(lái)源,還款能力較強(qiáng),可以選擇雙周供的還款方式來(lái)節(jié)省利息。李女士頭付40萬(wàn),還需貸款72萬(wàn),雙周供還款法每期需還款約2521.4元,20年共需還款約1137205.7元,其中包含利息約417205.7元。也就是說(shuō),征收個(gè)稅后,即使由李女士來(lái)負(fù)擔(dān)這部分費(fèi)用,在選擇了雙周供還款方式后,還是可以幫李女士節(jié)省費(fèi)用約42390.5元。

  通過(guò)以上兩個(gè)例子不難看出,無(wú)論是對(duì)于那些,想將通過(guò)貸款方式購(gòu)購(gòu)的房屋出售的賣房者,還是想通過(guò)貸款方式購(gòu)購(gòu)房屋的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),選擇合適的貸款方案,幫雙方節(jié)省的費(fèi)用要遠(yuǎn)高于繳納個(gè)稅所需支出的費(fèi)用。讓購(gòu)賣雙方以輕松的心情面對(duì)個(gè)稅,在“亂世”中笑看風(fēng)云變化。

  在目前宏觀調(diào)控的大背景之下,對(duì)于那些已經(jīng)或是想要通過(guò)貸款方式購(gòu)購(gòu)房屋的人們尤其是那些來(lái)說(shuō),較關(guān)心的問(wèn)題就是這一新政的出臺(tái)對(duì)于借款者而言,在實(shí)際費(fèi)用支付方面究竟有怎樣的影響?提高到則尤其是對(duì)那些想要只要設(shè)計(jì)合理的貸款方案上述問(wèn)題便能迎刃而解

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