現(xiàn)有住房2套，均100平米左右，貸款已還清，一套出租月入2K，一套自住；股票10余萬(wàn)，基金6萬(wàn)，存款5萬(wàn)，保險(xiǎn)若干；目前月開(kāi)支3-4K；預(yù)計(jì)寶寶長(zhǎng)大后月開(kāi)銷+1K。

目標(biāo)：因接鄉(xiāng)下父母同住，想于3-5年內(nèi)供市郊別墅一套，或復(fù)式200平米以上，估時(shí)房?jī)r(jià)100萬(wàn)，有公積金15萬(wàn)，10年還清貸款，另需購(gòu)中級(jí)車(chē)一輛15萬(wàn)。

如何更好的配置財(cái)產(chǎn)，請(qǐng)各位高手多多指點(diǎn)。

網(wǎng)友“理財(cái)師追求”提供的理財(cái)方案：

這是一個(gè)比較典型的富裕人士理財(cái)案例，雖然我不是高手，但也愿意為你支支招，并愿意就此和各位版友交流。

從你提供的信息中可以看出，你具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，資產(chǎn)分布比較多元化，難得的是已經(jīng)具備了較好的理財(cái)意識(shí)?，F(xiàn)對(duì)你的理財(cái)做如下分析和建議，供你參考。

基本情況分析：

1.現(xiàn)有資產(chǎn)：

動(dòng)產(chǎn)：存款5萬(wàn)、股票10萬(wàn)、基金6萬(wàn)、保險(xiǎn)若干(由于沒(méi)有提供具體的數(shù)字，根據(jù)你的經(jīng)濟(jì)情況，假設(shè)保險(xiǎn)費(fèi)已一次性全部交清)、公積金15萬(wàn)。

不動(dòng)產(chǎn)：房產(chǎn)100萬(wàn)(兩套房產(chǎn)均按50萬(wàn)價(jià)值算)。

2.未來(lái)現(xiàn)金資產(chǎn)收支：

2005—2008：平均月收入2.15萬(wàn)，其中房屋1出租月收入0.2萬(wàn)，工資收入1.95萬(wàn)；月生活支出0.4萬(wàn)，月凈收入為1.75萬(wàn)元；

2009—2017：保守估計(jì)工資收入與前面持平，平均月工資收入1.95萬(wàn)，2009年起房屋1和房屋2出租月收入共0.4萬(wàn)，月收入合計(jì)2.35萬(wàn)；支出上，月基本生活支出0.4萬(wàn)，父母接過(guò)來(lái)，孩子也已逐漸長(zhǎng)大，月支出增加0.2萬(wàn)，購(gòu)車(chē)后月支出增加0.15萬(wàn)，月供若干(見(jiàn)后面的分析)

3.風(fēng)險(xiǎn)偏好

由于無(wú)從得知你的風(fēng)險(xiǎn)偏好，在這里我們做一個(gè)假設(shè)，即：你目前的動(dòng)產(chǎn)配置能夠反映你的風(fēng)險(xiǎn)偏好。你目前的動(dòng)產(chǎn)投資品種中存款5萬(wàn)，股票10萬(wàn)、基金6萬(wàn)。將大部分的動(dòng)產(chǎn)投入到股票和基金中，表明你屬于風(fēng)險(xiǎn)喜好型。

4.理財(cái)目標(biāo)

(1)2007年底購(gòu)購(gòu)價(jià)值100萬(wàn)元的郊區(qū)期房別墅一套，申請(qǐng)10年按揭貸款，房屋2008年裝修入住，裝修費(fèi)用15萬(wàn)元； (這里沒(méi)有具體的貸款額度，貸款多少合適在后面的分析中將會(huì)提到)

(2)2008年購(gòu)購(gòu)價(jià)格為15萬(wàn)元的汽車(chē)一輛；(購(gòu)房時(shí)間與購(gòu)車(chē)較好能在不同年度，一是因?yàn)榉课莺芸赡転槠诜?，二是在不同的年度有助于緩解時(shí)間壓力和財(cái)務(wù)壓力，畢竟購(gòu)房和購(gòu)車(chē)都需要做慎重的選擇)

理財(cái)分析與建議：

1.2007年底購(gòu)房需要申請(qǐng)多少貸款？如何還款？

你面臨的一個(gè)重要決策就是：購(gòu)房申不申請(qǐng)貸款，申請(qǐng)多少貸款較合算？先來(lái)看兩種極端情況，a：申請(qǐng)80萬(wàn)的貸款(較多也只能申請(qǐng)8成按揭啦)，b：不申請(qǐng)貸款(前提是你出售現(xiàn)有住房并拋售股票、基金)，但顯然這兩種極端情況對(duì)你來(lái)說(shuō)顯然都不現(xiàn)實(shí)。

就a而言，貸款額過(guò)高不僅會(huì)在未來(lái)產(chǎn)生較大的還款壓力，而且你購(gòu)房時(shí)便有部分貨幣資產(chǎn)收益率低于5%的年住房貸款利率，不把這部分資金用來(lái)頭付是一種浪費(fèi)。

就b而言，因?yàn)槟愠鲎鈨商幏孔拥哪晔找媛蕿?%左右，這個(gè)收益率與按揭貸款的利率相當(dāng)，而且你還是房子的主人，正所謂“以房養(yǎng)房”，所以出售房子購(gòu)房顯然不合適。股票和股票基金的長(zhǎng)期收益率更高，拋出更不合適。

那么申請(qǐng)多少按揭貸款合適呢？這里實(shí)際上就涉及到資產(chǎn)收益率與5%的年貸款利率孰高孰低的問(wèn)題，如果可預(yù)期的收益率高于銀行按揭貸款利率(5%左右)，則多貸款是劃算的，如果預(yù)期實(shí)現(xiàn)的收益率低于按揭貸款利率，則應(yīng)多頭付，少貸款。因此，該版友應(yīng)該把年收益率低于5%的資產(chǎn)用于支付頭付。所以，問(wèn)題的關(guān)鍵在于你到2007年底的資產(chǎn)中有哪些資產(chǎn)的年收益率低于5%。

現(xiàn)在可以確定用于支付頭付的部分是：

(1)全部公積金資產(chǎn)20萬(wàn)。公積金資產(chǎn)幾乎不增值，應(yīng)該全部用于頭付。你在三十出頭便能在2004年有15萬(wàn)的公積金，可見(jiàn)公積金較高，假設(shè)其夫婦工作時(shí)間平均為10年，則平均每年提取的公積金為1.5萬(wàn)，這樣到2007年年末可用于支付頭付的公積金應(yīng)為15＋1.5×3.5＝20萬(wàn)元。

(2)2007年的全部收入21萬(wàn)。你在2007年一年內(nèi)的凈收入(約1.75×12=21萬(wàn))由于投資成本和投資期限的問(wèn)題，年收益率肯定低于5%，這部分資金可以用于支付頭付。

(3)截至2006年底全部動(dòng)產(chǎn)余額(包括股票、基金、存款)的15%，計(jì)11萬(wàn)。一般而言，你在2005-2006年間將約有30%的資產(chǎn)的年收益率是低于5%的，其中包括15%的銀行存款。除去為滿足流動(dòng)性需要而必須有的15%銀行存款，則2006年底的動(dòng)產(chǎn)中將有15%的資產(chǎn)年收益率低于5%，這15%的資產(chǎn)也應(yīng)用于支付頭付。這一部分的金額＝15%×【現(xiàn)有資產(chǎn)21萬(wàn)(10＋6＋5)＋2004至2006年的凈收入52萬(wàn)(1.75×12×2.5)】＝11萬(wàn)。

綜上，建議你在2007年底購(gòu)房時(shí)支付頭付約50萬(wàn)(20+21+11)，申請(qǐng)50萬(wàn)銀行貸款。

下面，再來(lái)看看應(yīng)選擇何種還款方式。

我們知道有等額本金還款和等額本息還款兩種方式，不計(jì)算貨幣時(shí)間價(jià)值的話，前者前期歸還的金額比后期大，歸還的總利息更少，后者歸還利息更多。雖然你收入比較高，但小孩越大所需要的支出也就越大，因此在還款方式的選擇上較好是選擇等額本金，從2009年至1017年還款額將越來(lái)越小，這有助于減輕后面孩子教育支出的壓力，保持相對(duì)穩(wěn)定的支出。

通過(guò)理財(cái)工具計(jì)算可以得出，貸款50萬(wàn)等額本金還款的頭期還款額為6300元，這筆在所有還款年度中較高的月供在2008年的月收入中占比多少呢？2008年版友尚未搬進(jìn)新家的時(shí)候凈收入較少(此時(shí)還沒(méi)有將套房屋出租)，為1.75萬(wàn)，6300元的還款額占比還不到40%，可見(jiàn)，這樣的貸款成數(shù)和還款方式是比較合適的。

2.2008年裝修購(gòu)車(chē)：錢(qián)從何來(lái)？

2008年有兩筆大額支出：收房裝修與購(gòu)車(chē)，這兩筆支出共計(jì)30萬(wàn)元，都是通過(guò)現(xiàn)金支出，沒(méi)有貸款。2008年的凈收入為(1.75-0.75)×12＝12萬(wàn)元，因此2008年度有近18萬(wàn)的資金缺口，需要以前年度的資金補(bǔ)足。

銀行存款比例按15%計(jì)算，則你在2006年末可有約11萬(wàn)銀行存款，保留5萬(wàn)作為機(jī)動(dòng)支出，則2006年底可拿出6萬(wàn)存款投資債券產(chǎn)品或補(bǔ)足購(gòu)車(chē)裝修費(fèi)用。這樣，還有約8萬(wàn)元的資金缺口，由于此前收益率低于5%的資產(chǎn)已基本上用于支付頭付，因此此時(shí)建議贖回預(yù)期收益率在5%-8%的基金產(chǎn)品約8萬(wàn)元，這部分基金產(chǎn)品在你的投資組合中應(yīng)該是占部分，基本上都是債券型基金。

3.2005-2008年該如何運(yùn)用可支配凈收入

這段時(shí)間的可支配收入運(yùn)用要同時(shí)注意流動(dòng)性和增值性，在投資組合中，銀行存款應(yīng)占15%左右的比例，并隨著資產(chǎn)的增加較終穩(wěn)定在5萬(wàn)元左右。

(1)2007和2008年都要發(fā)生大筆支出，考慮到投資期限和投資成本，這兩年的收入都不適合做投資，較好以銀行存款(或貨幣市場(chǎng)基金)的形式存放。

(2)2004年，存款收益較低，目前市場(chǎng)時(shí)機(jī)較好，建議增加2萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)債券型基金。

(3)2004至2006年距大筆支出的發(fā)生還有較長(zhǎng)的時(shí)間，因此，這一期間的投資更應(yīng)注重收益，流動(dòng)性是次要考慮。建議在近期，15%銀行存款，50%購(gòu)購(gòu)股票型基金或進(jìn)入股市，35%購(gòu)購(gòu)債券型基金或國(guó)債。從2005年下半年開(kāi)始至2006年，銀行存款已超過(guò)5萬(wàn)元，可以50%的月可支配收入購(gòu)購(gòu)股票型基金或進(jìn)入股市，50%購(gòu)購(gòu)債券型基金。

(4)2007年年底購(gòu)房，頭付50萬(wàn)，支付公積金20萬(wàn)，07年收入21萬(wàn)，視市場(chǎng)時(shí)機(jī)贖回債券型基金、支取存款共9萬(wàn)元。

(5)2008年年底裝修購(gòu)車(chē)，費(fèi)用30萬(wàn)，通過(guò)08年收入支付12萬(wàn)元，視市場(chǎng)時(shí)機(jī)贖回基金產(chǎn)品、支取存款共18萬(wàn)左右。

這樣，截至2008年底，你的各項(xiàng)可動(dòng)資產(chǎn)余額大致為：

股票資產(chǎn)： 10×（1＋10%×4)＝14

初始基金資產(chǎn)： 6×（1＋8%×4)＝8

后續(xù)購(gòu)購(gòu)基金資產(chǎn)：21×2.5×50%×（1＋8%×2)＝30

存款：【9＋18】(為購(gòu)房頭付和購(gòu)車(chē)裝修支出)-【2＋21×1×35%＋21*1.5×50%】(此部分為贖回的債券型基金)＝2萬(wàn)

總計(jì)：54萬(wàn)元

4.2009——2017年的收入運(yùn)用

從2009開(kāi)始，你將已經(jīng)住進(jìn)新房，并成為了有車(chē)一族，這一階段你的支出壓力將要明顯比以前增大：，平均每月要支付6500元左右的月供(扣除1000元的公積金后為5500元)；，每月將會(huì)有至少1500元左右的養(yǎng)車(chē)支出；第三，父母和你住在一起，孩子逐漸長(zhǎng)大，你每月的收入將平均增加1000元左右。但同時(shí)，你的收入也有所增加，因?yàn)槟憧梢詫⒃瓉?lái)的套房子出租贏得2000元左右的月租?？偟目磥?lái)，假設(shè)你們的工資收入沒(méi)有增長(zhǎng),你這一階段每個(gè)月的凈收入為：2.15+0.2-0.4-0.55-0.15-0.1=1.15萬(wàn)元，也就是說(shuō)每個(gè)月的可自由支配收入為1.15萬(wàn)元。

由于你們有較高的月收入，這段時(shí)間你的日子仍然是很豐盛的，此時(shí)你較重要的事情也許就是要為孩子在18歲之后的大筆教育費(fèi)用(如出國(guó))做準(zhǔn)備。雖然你屬于風(fēng)險(xiǎn)喜好型，但在這個(gè)階段你的投資風(fēng)格應(yīng)趨于保守，建議壓縮投資股票和股票型基金的比例，將更多的可支配收入通過(guò)定期定額的方式購(gòu)購(gòu)債券型基金等風(fēng)險(xiǎn)較低，收益適中的產(chǎn)品。

行動(dòng)方案：

1.現(xiàn)有資產(chǎn)配置

由于存款收益率太低，建議將5萬(wàn)元存款中的2萬(wàn)購(gòu)購(gòu)債券型基金。

2.2005-2006年的收入運(yùn)用

月凈現(xiàn)金流入1.55萬(wàn)。截至2005年上半年，15%銀行存款，50%購(gòu)購(gòu)股票型基金或進(jìn)入股市，35%購(gòu)購(gòu)債券型基金或國(guó)債。從2005年下半年開(kāi)始至2006年，銀行存款已超過(guò)5萬(wàn)元，可以50%的月可支配收入購(gòu)購(gòu)股票型基金或進(jìn)入股市，50%購(gòu)購(gòu)債券型基金。

3.2007年收入運(yùn)用

月凈現(xiàn)金流入1.75萬(wàn)，全部存入銀行或購(gòu)購(gòu)貨幣市場(chǎng)基金，年底購(gòu)房時(shí)提出21萬(wàn)元。

年底視市場(chǎng)時(shí)機(jī)贖回債券型基金和支取存款共9萬(wàn)元

4.2008年收入運(yùn)用

月凈現(xiàn)金流入1萬(wàn)，全部存入銀行或購(gòu)購(gòu)貨幣市場(chǎng)基金，年底購(gòu)車(chē)和裝修時(shí)提出，并根據(jù)市場(chǎng)時(shí)機(jī)贖回基金或存款共18萬(wàn)元。

5.2009-2017年

月凈現(xiàn)金流入1.15萬(wàn)，其中20%做存款，2009-2014年投入40%購(gòu)購(gòu)股票或股票型基金，40%購(gòu)購(gòu)債券型基金或同等收益產(chǎn)品；2015-2017投入30%購(gòu)購(gòu)股票型基金，50%購(gòu)購(gòu)債券型基金。2017年之后的收入20%做存款，

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