人們通常都講購購預售商品房要看“五證”，筆者認為購房人主要看清預售許可證是關鍵，其它“四證”主要是給政府發(fā)預售許可證的部門看的。有時由于土地情況復雜，房地產(chǎn)商交了土地出讓金，雖沒拿到土地許可證，也能憑交費證明先領到預售許可證，只要有預售許可證，房子就可以賣。

　　沒有預售許可證房子能不能賣？按規(guī)定不能。但現(xiàn)實中有一些房地產(chǎn)商會變換形式，比如以“內(nèi)部認購”的形式進行預售。這種情況下，購房人購不購，完全在購房人自己的判斷了。房地產(chǎn)商的信譽可靠，購房人通過內(nèi)部認購有時確實能省些錢，但風險也比較大。如果房地產(chǎn)商較終拿不到預售許可證并宣告破產(chǎn)，購房人付的定金有可能會打水漂。按《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第五十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)受讓人（指購房人，筆者注）知道或者應當知道轉(zhuǎn)讓人（指房地產(chǎn)商，筆者注）沒有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書或者相關批準文件仍然購購商品房的，應當承擔相應不利的民事法律后果?！?p>

　　購房人還需要注意的是《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的條解釋：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與購受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！?p>

　　這一條告訴購房人兩個問題：

　　1、購房人購了沒有預售許可證的房可以要求解除合同，房地產(chǎn)商缺少其它“四證”預售商品房，并不成為購房人要求退房的充足理由。

　　2、購房人千萬不要以為房地產(chǎn)商沒有取得預售許可證銷售商品房就可以隨便付定金，僅憑房地產(chǎn)商沒有取得預售許可證賣房而要求解除商品房購賣合同不一定會得到法院支持。只有到起訴時，房地產(chǎn)商仍然不能取得預售許可證，購房人請求法院解除合同才能達到目的。

　　因此，為了保險起見，購房人較好在合同條空白行中約定本合同成立的前提條件是房地產(chǎn)商在簽訂合同時已取得“五證”，如果購房人在合同簽訂后發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商在預售房屋時實際并未取得“五證”中的任何其中一項證明，購房人可無條件要求房地產(chǎn)商在約定日期內(nèi)退回全部所付房款及賠償因購購此房而產(chǎn)生的一切費用和損失。

　　說到這里，筆者認為有必要提示購房人一定要對違法和違約有一個清醒的認識。

　　合理不合理，是人們認識的道德標準。在市場經(jīng)濟的社會里，人們往往為追求自己的利益而不按“理”辦事。但處理商品房購賣糾紛只能靠“法”而不能靠“理”。因此購房人要想在和房地產(chǎn)商的博弈中爭取更多利益，只能爭取在合同中更多地約束對方的行為，并且在合同中盡可能明確對方如果違約應對自己進行什么樣的賠償。

　　購房人一定要明白房地產(chǎn)商如果違法或違約，并不等于可以想當然能達到自己的要求。房地產(chǎn)商違法會受到處罰，并不等于購房人就可以得到相應的法律救濟。房地產(chǎn)商違約，如果不在合同中具體約定如何賠償，如果法律沒有規(guī)定，違約賠償?shù)拇笮≈荒芙唤o法官自由裁量，購房人再覺得不合理，也只能認了。

　　劉宏誠

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