業(yè)內(nèi)人士早就發(fā)出聲音：樓市有泡沫了、將出現(xiàn)拐點(diǎn)了……可房?jī)r(jià)還是漲、漲、漲，總還有人購(gòu)、購(gòu)、購(gòu)，于是各種聲音又漸漸淡去：看不懂，不知道房?jī)r(jià)的頂部會(huì)在哪里。

在這樣的市道中，你還想購(gòu)房嗎？又該怎么購(gòu)房呢？一些熟悉市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)人員告訴我們———

解讀推銷(xiāo)技巧

其實(shí)，無(wú)房可購(gòu)或無(wú)房可賣(mài)的現(xiàn)象，一定程度上也是推銷(xiāo)技巧使然。發(fā)展商、代理商運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)手段造成房源緊張局面，借以推高樓價(jià)，本無(wú)可厚非，誰(shuí)不想多賺錢(qián)呢？可是作為購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是否要“中招”、“跟瘋”，則需要自己的冷靜權(quán)衡。

“包租”空置風(fēng)險(xiǎn)自己擔(dān)

按照政府的有關(guān)規(guī)定，在銷(xiāo)售中“包租”是不允許的，但在市場(chǎng)上種種變相包租并不少，比如將包租行為列入合同附件，或另簽補(bǔ)充協(xié)議。這種情況在酒店式公寓、小戶(hù)型樓盤(pán)和邊角房的包裝上較為多見(jiàn)。

讓我們舉例來(lái)說(shuō)：一套100m2的房子，假設(shè)毛坯的房?jī)r(jià)為5700元/m2，租金的市場(chǎng)價(jià)為2500元/月；如果包租的話(huà)，樓盤(pán)方面通常會(huì)推出比市場(chǎng)價(jià)更誘人的回報(bào)率，比如包租租金提高為3000元/月，并能一次性打入購(gòu)房者的賬號(hào)，這聽(tīng)起來(lái)真是很有吸引力。

可事實(shí)上，發(fā)展商一定會(huì)把空置風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上：假如預(yù)測(cè)年空置損失約3萬(wàn)元，分?jǐn)偟矫娣e就是300元/m2。

包租頭先需要裝修，如果裝修費(fèi)用為1000元/m2，按說(shuō)帶包租的銷(xiāo)售價(jià)應(yīng)該是6700元/m2，可實(shí)際上發(fā)展商的開(kāi)價(jià)一定會(huì)在7000元/m2以上（含分?jǐn)偟目罩蔑L(fēng)險(xiǎn)）。但不知情的購(gòu)房者或許會(huì)以為房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到這么高，或者發(fā)展商調(diào)整一下裝修報(bào)價(jià)也是太容易的事。

所以，如果購(gòu)房者沒(méi)有出租打算的話(huà)，就別購(gòu)能包租的房子。另外，如果包租租金過(guò)于誘人，也往往會(huì)是個(gè)陷阱：頭期包租結(jié)束后，市場(chǎng)租金價(jià)的落差還是得自己承擔(dān)，率自是大大降低。

封盤(pán)等愿者上鉤

發(fā)展商、代理商如果預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)漲高，就會(huì)封盤(pán)等待，他可以繼續(xù)積累客戶(hù)，或晚點(diǎn)去辦預(yù)售許可證，這不能算作囤積房子吧。這種情況在軌道交通、大型綠地等市政利好即將兌現(xiàn)前時(shí)常會(huì)發(fā)生。

如果購(gòu)房者認(rèn)定了非購(gòu)這個(gè)樓盤(pán)，那也就只能等了。但在目前市道，倒可借鑒“新上海人”的選房思路：他們很少地域概念，只要性?xún)r(jià)比合適、交通便捷的地方都愿意去。有時(shí)候真的會(huì)“退一步海闊天空”。

“奉”品質(zhì)感打折

“購(gòu)一一”之類(lèi)的促銷(xiāo)手段，在樓市早已屢見(jiàn)不鮮了。較夸張的要屬上?？党?，房子（給體育明星）、游艇、橋車(chē)都有過(guò)，較新的“奉”是15%樓價(jià)或1公斤千足黃金！

其實(shí)天下沒(méi)有白的筵席，閣樓、露臺(tái)之類(lèi)，其實(shí)已把“奉”的價(jià)值分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)中；而像上?？党侵?lèi)，如果發(fā)展商不是在“布施”或定價(jià)虛高，則一定會(huì)把“奉”值追加到后期開(kāi)發(fā)的房?jī)r(jià)中去———那么現(xiàn)在購(gòu)入是劃算的。應(yīng)該說(shuō)，上?？党牵瑹o(wú)論房型、環(huán)境、建筑品質(zhì)都是相當(dāng)精益求精，多次在樓市中引起轟動(dòng)，目前4880~5288元/m2的價(jià)格（還要退還15%）至少也物有所值，但這種營(yíng)銷(xiāo)，反而令樓盤(pán)的內(nèi)在品質(zhì)顯得可疑，只能吸引更多獵奇、貪便宜的客戶(hù)。對(duì)于這類(lèi)樓盤(pán)，購(gòu)房者當(dāng)仔細(xì)分析，如追求實(shí)惠居住，可以果斷購(gòu)入；如追求品質(zhì)感，只怕這類(lèi)小區(qū)已被營(yíng)銷(xiāo)商搞壞了。

自住購(gòu)房策略

■找關(guān)系

如今購(gòu)房要找關(guān)系，這是非常實(shí)際而中肯的建議。并不是要通過(guò)關(guān)系尋求價(jià)格優(yōu)惠，而只是為了購(gòu)到房子！———了解何時(shí)開(kāi)盤(pán)？能否爭(zhēng)取不用排隊(duì)？

■多跑多看

以前獲得購(gòu)房信息，是通過(guò)看報(bào)紙、看廣告，而現(xiàn)在，等從媒體上獲得消息，往往一套房子后面已有好多客戶(hù)等著了。“開(kāi)盤(pán)就是收盤(pán)”，這是發(fā)展商較得意的營(yíng)銷(xiāo)效果。所以，要盡早獲得新盤(pán)信息，只能自己去目標(biāo)地段找，多跑多看，爭(zhēng)取在時(shí)間捕捉樓盤(pán)。

■看中別猶豫

目前的行情是，房?jī)r(jià)月月漲，所以看中的房子一定別猶豫。有的人經(jīng)朋友介紹去購(gòu)相同的樓盤(pán)，只因登記晚了幾個(gè)號(hào)，或調(diào)整了一下樓層或單元位置，就漲了百十元。遇到這種情況，只要對(duì)房子還滿(mǎn)意，就別心理不平衡，有時(shí)候稍有遲疑，就會(huì)導(dǎo)致步步踏空。

投資購(gòu)房策略

■分清投資長(zhǎng)短線(xiàn)

如果是投資性購(gòu)房，一定要明確，自己是準(zhǔn)備做長(zhǎng)線(xiàn)還是短線(xiàn)？如果是為了出租，要了解目前的出租年回報(bào)率只有5%左右，別期望值太高；如果是為了賺差價(jià)，目前中高價(jià)房的漲幅空間已很少，要考慮萬(wàn)一套牢，自己是否能夠承擔(dān)？

■避免“炒房變成房東”

這類(lèi)憾事正越來(lái)越多。有的人同時(shí)貸款投資幾套房子，在價(jià)格增幅不能達(dá)到他們預(yù)期時(shí)，只能放棄賺差價(jià)而先出租；而租金也在下降，甚至出現(xiàn)了空置，還款壓力就驟然增加。有的人57萬(wàn)元購(gòu)進(jìn)的房子，67萬(wàn)元拋出，表面上賺了10萬(wàn)元，實(shí)際上，扣除各種交易稅費(fèi)及銀行貸款利息，有時(shí)還要扣除裝修投入，真正凈賺的也就三五萬(wàn)元。

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