■答：房屋外墻和屋面的使用權歸業(yè)主共有。

　　很多人認為購房人當然擁有外墻和屋面（天臺或平臺）的使用權，但自己的觀點不等于能夠作為現(xiàn)實中的標準。由于我國城市的商品房大部分不是獨立屋，而是多個產(chǎn)權人共同住在一幢大樓里，這就存在一個保護建筑外觀一致性的問題，雖然按政府規(guī)定的面積分攤原則：“非公用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積”，但并不等于擁有“非公用墻墻體”的業(yè)主可以任意使用大樓外墻自己擁有的部分。

　　對于屋面（天臺或平臺），由于政府規(guī)定的面積分攤原則只規(guī)定了平面的分攤原則，而沒有規(guī)定立體的分攤原則，在樓下的業(yè)主很容易理解屋里的地面和房頂屬于自己，而房頂?shù)牧硪幻鎸儆跇巧系臉I(yè)主，不屬于自己，可對于住在頂層的業(yè)主，卻說不清樓頂?shù)奈萃饬硪幻鎸儆谡l？對此，頂層的業(yè)主希望歸自己，多一些可利用的地方；房地產(chǎn)商也希望歸自己，可以做廣告或方便出售頂層（經(jīng)常有房地產(chǎn)商說天臺或平臺）；其它業(yè)主則希望歸大家，以保持樓宇整體形象。

　　有人試圖用《商品住宅銷售價格構成管理辦法》證明屋面含在銷售面積成本中，但實際操作中，對商品房的定價完全由房地產(chǎn)商自己決定，房地產(chǎn)商非要說它賣的面積沒有計算屋面的成本，政府又能如何作為呢？

　　筆者理解商品房購賣合同示范文本，所以沒有提及外墻和屋面產(chǎn)權，而是說使用權，實際上是在回避這個很難講清的問題，不管產(chǎn)權歸誰，只要大家（不管有產(chǎn)權的、還是沒有產(chǎn)權的）都在合同上做了約定，再發(fā)生糾紛，按合同處理即可。

　　因此，購房人在簽合同時一定不要忽略合同第十七條的約定，外墻和屋面使用權歸業(yè)主共有，將來統(tǒng)一管理、保持外觀統(tǒng)一比較容易。而寄希望房地產(chǎn)商屋面購頂層的購房人，較好不要這種施舍，要在合同中約定清楚屋面究竟歸誰使用。

同樣道理，購房人和房地產(chǎn)商較好在合同中也能約定清楚樓門前底層用戶窗戶下的小綠地歸誰使用，避免將來不必要的糾紛，因為目前內(nèi)銷房沒有進行土地劃分，這個問題就是到法院也很難有人能找出判案的明確依據(jù)。

　　劉宏誠

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