契稅的計(jì)算

　　僅從公式上看，計(jì)算契稅稅額很簡(jiǎn)單：應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)×稅率。但對(duì)計(jì)稅依據(jù)、稅率的理解需要做適當(dāng)說(shuō)明。計(jì)稅依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第四條規(guī)定，包括： 1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)出售，房屋購(gòu)賣為成交價(jià)格； 2、土地使用權(quán)與，

　　房屋與由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋購(gòu)賣的市場(chǎng)價(jià)格核定； 3、土地使用權(quán)交換，房屋交換為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。前款成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的或者所交換土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額明顯不合理且無(wú)正當(dāng)理由的由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

　　至于契稅的稅率，自建國(guó)以來(lái)已經(jīng)幾經(jīng)變遷。 1950年頒布的《中華人民共和國(guó)契稅條例》中曾規(guī)定的契稅稅率是 6％。該條例已于1997年 10月 1日廢止。目前執(zhí)行的是 1997 年頒布的新的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》。考慮到中國(guó)的房?jī)r(jià)水平與人均年收入之比為 12： 1到 10： 1甚至更高，這與發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)達(dá)地區(qū)的 5： 1到 3： 1有很大差距。其原因是過(guò)高的房?jī)r(jià)和長(zhǎng)期低工資政策形成巨大的價(jià)格剪刀差。在低收入家庭無(wú)力購(gòu)房和中等收入家庭貸款購(gòu)房的前提下，契稅征繳成交額再定為 6％實(shí)在差強(qiáng)人意。所以，新頒布的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，稅額自 1997年 10月 1日起已調(diào)整為 3％～5％。各省、

　　自治區(qū)、直轄市可以根據(jù)本地的情況自行略有浮動(dòng)。具體北京地區(qū)所征契稅稅率規(guī)定為如房屋建筑面積在 120平方米以下的按成交價(jià)的 2％繳納；如房屋建筑面積在 120平方米以上的按成交價(jià)的 4％繳納。

　　契稅的減免

　　購(gòu)棵大白菜還得侃侃價(jià)呢，繳納契稅雖然是義務(wù)，但如有可能，還是應(yīng)爭(zhēng)取一下政策性的優(yōu)惠。根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》的規(guī)定，符合下列情況之一的可以減征或免征：

　　 1、國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的免征；

　　 2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定次購(gòu)購(gòu)公有住房的免征； 3、因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)購(gòu)住房的酌情予以減半或免征； 4、財(cái)政部規(guī)定的其他減征、免征契稅項(xiàng)目。

　　為了配合國(guó)家住房制度改革，啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)局于 1999年 7月 29日頒布了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字〖 1999〗 210 號(hào)）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)稅費(fèi)做出了新的規(guī)定：

　　 1、個(gè)人購(gòu)購(gòu)自用普通住宅，暫減半征收契稅。

　　 2、關(guān)于空置商品房稅收，為了加快住房資金周轉(zhuǎn)降低金融資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)積壓空置的商品房銷售時(shí)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅， 2000年底前予以免稅優(yōu)惠（限于 1998年 6月 30日以前建成、尚未售出的商品房）。

　　 3、根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅條例細(xì)則》經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，城鎮(zhèn)職工次購(gòu)購(gòu)公有住房且所購(gòu)面積在國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的可以免征契稅。對(duì)于所購(gòu)面積超出國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)面積以外的部分按規(guī)定繳納。

　　契稅的繳納程序

　　契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（注意：可不是繳納稅款的時(shí)間）為您簽訂土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天或您取得其他土地房屋權(quán)屬性質(zhì)憑證的當(dāng)天。自納稅義務(wù)發(fā)生之日起 10日內(nèi)，您應(yīng)向土地房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

　　目前在實(shí)際執(zhí)行中，繳納契稅與立契過(guò)戶一般是在房屋所在地的房地產(chǎn)交易所同步辦理。在辦理立契過(guò)戶的過(guò)程中，需購(gòu)房人攜帶購(gòu)房合同、結(jié)算單、身份證、個(gè)人名章等，如由他人 ，還需出具委托書，委托書必須加蓋單位或街道的公章。購(gòu)房人在外地的還需要出具公證書，在國(guó)外的需要加蓋我國(guó)在當(dāng)?shù)氐墓隆?

　　郭強(qiáng)

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