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地方啟動(dòng)全方位刺激樓市模式 業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)松綁將到來(lái)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:澄邁房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 408 次
當(dāng)前,央行兩次降息兩次降準(zhǔn)、各地“救市”政策等利好頻發(fā),為樓市接下來(lái)幾個(gè)月提供了放量的“窗口期”,但就從二季度以來(lái)樓市表現(xiàn)來(lái)看,盡管“救市”政策出了四輪,市場(chǎng)就是沒(méi)有什么反應(yīng),或者有反應(yīng)的城市僅為一線城市及少數(shù)二線城市。
那么,什么原因?qū)е聵鞘蓄l頻不埋“救市”的單?
原因之一:樓市規(guī)?;瘯r(shí)代已經(jīng)過(guò)去,樓市進(jìn)入“下半場(chǎng)”
同策咨詢研究部結(jié)果顯示,2010年左右中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套,這也就意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡,樓市開(kāi)始進(jìn)入下半場(chǎng),未來(lái)樓市增量房增速將遞減,房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代。這對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征來(lái)講,就會(huì)體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的市場(chǎng)特征。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,當(dāng)前樓市供求已基本平衡,樓市規(guī)?;瘯r(shí)代已經(jīng)過(guò)去,市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了明顯的變化,未來(lái)購(gòu)方市場(chǎng)的特征會(huì)越來(lái)越明顯。此時(shí),對(duì)于樓市“下半場(chǎng)”的樓市來(lái)講,購(gòu)房需求已經(jīng)基本得到滿足,市場(chǎng)需求增速?zèng)]有那么快,甚至部分城市還出現(xiàn)下滑。在這樣的市場(chǎng)背景下,盡管“救市”政策出了四輪,但是“救市”政策也很難起到促使市場(chǎng)規(guī)模化放量,政策的效果不會(huì)很明顯。而供地量偏大與庫(kù)存量偏大的二線城市、大部分三四線城市上述特征會(huì)表現(xiàn)更加明顯。
原因之二:樓市“較大規(guī)模資金蓄水池”短期被股市替代
在樓市下半場(chǎng),房企依靠土地增值、房?jī)r(jià)上漲的時(shí)代賺錢的已經(jīng)過(guò)去,不再會(huì)有普遍性的規(guī)模化增長(zhǎng)機(jī)會(huì),房地產(chǎn)作為“較大規(guī)模資金蓄水池”的作用在逐步降低。住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn),房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房?jī)r(jià)過(guò)快上漲過(guò)程中獲得比較大的利潤(rùn)空間,房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率逐漸下滑也是趨勢(shì)。
而此時(shí),受益于改革紅利,股市一路上漲,甚至當(dāng)前一度上漲至4400點(diǎn)。對(duì)于樓市投資客來(lái)講,短期內(nèi)投資股市的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于樓市,投資客開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市,樓市“較大規(guī)模資金蓄水池”短期被股市替代。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,盡管“救市”政策出了四輪,但是,投資客為了避免資金全部沉淀在市場(chǎng)還沒(méi)有完全復(fù)蘇的樓市,并沒(méi)有將資金大規(guī)模投向房地產(chǎn),資金沒(méi)有大規(guī)模流向房地產(chǎn),也就決定了樓市基本面尤其是半數(shù)二線城市、大多數(shù)三四線城市樓市基本面很難快速好轉(zhuǎn),當(dāng)前這些城市樓市沒(méi)有什么明顯反應(yīng)也屬于正常。
原因之三:大部分城市樓市仍有“去庫(kù)存”壓力
當(dāng)前,大部分城市樓市仍有“去庫(kù)存”壓力,起碼在上半年不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià),甚至在年內(nèi)也難以大規(guī)模漲價(jià)。
從2015年3月份36個(gè)大中城市存銷比指標(biāo)來(lái)看,庫(kù)存壓力較大、市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)城市,比如福州、廈門、青島、武漢、西安、長(zhǎng)沙、寧波、大連等二線城市、無(wú)錫、、溫州、蕪湖、徐州等大部分三四線城市仍然面臨較大的市場(chǎng)“去庫(kù)存”壓力,起碼在上半年不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià),甚至在年內(nèi)也難以大規(guī)模漲價(jià)。
而此時(shí),樓市上半場(chǎng)規(guī)?;l(fā)展帶來(lái)的諸多問(wèn)題仍然存在,大部分房企至今為止仍然沒(méi)有放棄規(guī)模化增長(zhǎng)的目標(biāo),企業(yè)的發(fā)展陷入去庫(kù)存與利潤(rùn)率下降的困境;與此對(duì)應(yīng)的是部分二線城市、三四線城市大量的土地供應(yīng),以及由此帶來(lái)的大量庫(kù)存仍然沒(méi)有消化。這總體上決定了,即使有“救市”政策頻頻出臺(tái),也難以快速消化這么大量的庫(kù)存。當(dāng)前,半數(shù)二線城市、大多數(shù)三四線城市樓市基本面沒(méi)有什么明顯反應(yīng)也屬于正常。
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