房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要部分，同時(shí)也是國(guó)家穩(wěn)定、社會(huì)公平的試金石。成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行，市場(chǎng)化程度很高，相關(guān)環(huán)節(jié)基本由市場(chǎng)供求主導(dǎo)——這也是比較正常的市場(chǎng)運(yùn)行方式。政府通常也只是依 靠利率、稅收調(diào)控市場(chǎng)——而調(diào)控市場(chǎng)的目標(biāo)是在居民住房領(lǐng)域，確保普通民眾購得起房，政策的出發(fā)點(diǎn)通常是面對(duì)中低收入家庭。

　　以美國(guó)為例，利率和稅收是美國(guó)進(jìn)行政策調(diào)控的較主要手段。利率上升貸款成本相應(yīng)增加，地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)空間隨即受到擠壓；同時(shí)，美國(guó)有50個(gè)州開征房產(chǎn)稅，稅率一般為1%-3%，住房?jī)r(jià)格上漲即意味著個(gè)人繳納稅款增加。

　　與中國(guó)不同，在美國(guó)購房需要事先聲明房屋用途，因?yàn)?ldquo;住”和“租”二者的貸款利率不同（對(duì)于購賣雙方而言，任何違規(guī)行為后果都十分嚴(yán)重）；針對(duì)房屋購購和出售時(shí)的差價(jià)，征收房地產(chǎn)增值稅；同時(shí)實(shí)行退稅政策，鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)廉價(jià)房，為低收入者提供住房。

　　比如，2009年2月，奧巴馬政府出臺(tái)了一項(xiàng)高達(dá)730億美元的房地產(chǎn)市場(chǎng)救助計(jì)劃，目的是避免900萬房主的房屋被拍賣。該計(jì)劃主要力圖達(dá)到四方面內(nèi)容：

　　一、提高美國(guó)家庭的“清償力”

　　放寬按揭貸款再融資限制，幫助信用好的房主獲得“再融資”便利，減少大部分家庭的月供支出；

　　二、鼓勵(lì)房貸機(jī)構(gòu)減“月供”

　　保障普通家庭穩(wěn)定。具體措施包括減少房貸相關(guān)支出在家庭收入中的比例，盡量使按期繳納適當(dāng)月供的家庭不至失去房屋，提供債務(wù)重組機(jī)會(huì)，降低家庭月供支出，同時(shí)防止投機(jī)者利用政府救助牟利；

　　三、支持房利美和房地美

　　通過維持較低按揭利率水平，鼓勵(lì)中產(chǎn)家庭繼續(xù)購房，提振市場(chǎng)信心；

　　四、將那些信譽(yù)差的房屋購購者、地產(chǎn)貸款商和趁勢(shì)牟利的投資人排除在計(jì)劃之外。

　　相比較而言，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，有點(diǎn)兒投鼠忌器的感覺：力度大了擔(dān)心傷及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，力度小了較終只做表面文章。即使是房?jī)r(jià)在較高點(diǎn)的時(shí)候，調(diào)控的目標(biāo)也只是“抑制”而非“降下來”。加之前幾年庫存量的問題并未凸顯，因此房?jī)r(jià)就在高位晃悠著。而如今庫存量尾大不掉，空置率也在高位徘徊。

　　從世界范圍的地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的分析來看，空置率從高至低的下降的周期，恰恰和房?jī)r(jià)的下降周期相對(duì)應(yīng)。此刻松綁限購政策，正是基于緩沖樓市硬著陸風(fēng)險(xiǎn)的措施之一，也恰恰說明了樓市已處于下行通道之中了。

　　平心而論，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮會(huì)帶來很多好處，筆者本人也是房地產(chǎn)繁榮的受益者。由于房地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，牽扯了太多行業(yè)：上游行業(yè)如鋼材、水泥，下游行業(yè)如經(jīng)紀(jì)公司、廣告、家裝……房?jī)r(jià)跌了，這些行業(yè)的日子也就不好過。

　　但當(dāng)下樓市的癥結(jié)是過去市場(chǎng)的供給量過剩，而老百姓的可支配收入并沒有同步增長(zhǎng)，這樣就使得房?jī)r(jià)一直居于高位，庫存無法有效消化，供大于求的市場(chǎng)局 面也很難讓房?jī)r(jià)在未來繼續(xù)呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)。此外，購房者也已經(jīng)不是十年前懵懂的人，開發(fā)商稍加忽悠就一擁而上。外加如今股市興旺、投資理財(cái)方式多元、離岸 資產(chǎn)配置方興未艾，這些都為開發(fā)商去庫存量造成了障礙。

　　幫助低收入的家庭走出債務(wù)困境，渡過難關(guān)，開發(fā)真正有需要的市場(chǎng)源頭，遏制擠壓房地產(chǎn)泡沫是美國(guó)政府調(diào)控的核心，事實(shí)證明此舉確實(shí)行之有效。經(jīng)過一系列努力，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定回暖，到2012年終于露出曙光，開始復(fù)蘇。

　　反觀中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，改革開放以來，龐大的人口基數(shù)和未有的城市化進(jìn)程，給了房地產(chǎn)業(yè)太多機(jī)會(huì)。然而，房地產(chǎn)業(yè)過快過猛的發(fā)展，高于居民承受 能力的房?jī)r(jià)，讓房地產(chǎn)在經(jīng)歷過“黃金十年”之后，消化庫存量、利潤(rùn)增速降低的這個(gè)陣痛是房地產(chǎn)市場(chǎng)必須經(jīng)歷的，這個(gè)陣痛是房企自己造成的，這樣的庫存是應(yīng)該讓房企來消化，而不是用購房者和投資者辛苦積攢起來的財(cái)富，為開發(fā)商救市。

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