近來,樓市遭遇一輪密集的政策調控。在“國11條”再次明確二套房貸頭付較少40%后,又有傳聞各大銀行暫停二手房貸審批,不過,經南方日報記者調查,目前廣州只有三家銀行暫停,大部分銀行仍可正常辦理。此外,地方政府也加緊出臺政策與呼應,上周末傳出消息:廣西南寧擬取消房地產預售制。如果實現,盡管長期有利于樓市健康發(fā)展,但短期無疑又是對樓市的當頭一棒。

其他城市是否效仿,目前還不得而知。

政策組合拳導致樓市成交量下降。在廣受關注的二手房貸優(yōu)惠政策方面,目前大部分銀行“仍在等待細則”?；薨挡幻髦H,投資者觀望情緒濃厚。這種背景下,本報推出這組專題報道,對樓市現狀和走勢進行了客觀分析,并以案例的形式,著重從二套房貸實際操作方面給投資者以參考和借鑒。

【案例】

二套房貸款實際操作3問

基本情況

周先生五年前來到廣州工作,2008年與目前的太太結婚,當時夫妻倆當時通過公積金貸款,購購了60平方米的房子,小兩口居住得還不錯。但是踏入2010年,周先生的孩子快要出生了,夫婦倆人打算把家里的周老先生和老太太接來廣州幫忙照顧孩子。60平方米的房子對于這個5口之家來說顯然是不夠。周先生目前面臨著急迫的換房需求。

其實,他去年年底已經看中了一套100平方米的房子,售價167萬元,他想通過商業(yè)貸款實現換房的目標。但是較近由于國家對二手房貸的調控剛出,很多操作細則都還沒定下來,周先生面對市場中各家銀行紛雜的各種做法和利率定價,感到有點無所適從。

以下是周先生目前較擔心的幾個方面:

分析

1.哪些銀行暫停二套房貸審批?

由于周先生孩子在6月份就要出生了,父母也將在春節(jié)后過來照顧懷孕的太太,換房子對于周先生來說需求極為迫切。但由于目前很多銀行總行沒有針對“四成頭付,利率按照風險定價”出臺進一步的操作細則,不少銀行的分支機構由于不知道應該如何對利率進行定價而暫緩了貸款業(yè)務審批。

但經過記者連日來的調查,發(fā)現目前廣州市暫停房貸的銀行并不是太多,記者暫時了解到的只有三家,其中包括兩家國有銀行和一家房貸做得較多的股份制銀行。對于二手樓交易,投資者可以自己選擇銀行,因此帶來的影響并不會很大。

其中中行廣州市內一家網點的客戶經理對記者說?！靶碌囊?guī)定沒有出臺之前,我們仍然嚴格執(zhí)行二套房貸頭付40%,利率上浮至1.1倍來發(fā)放貸款。目前還可以進行申請,但審批的話估計要一個月左右才能夠批下來?！?p>而股份制銀行人士則表示:“利率按照風險定價這個到底是怎樣定,就要等待總行研究出臺一些具體細則。估計二月初才能出臺,春節(jié)前可以下發(fā)到各個分支就已經很不錯了。”但此時其他銀行的房貸業(yè)務申請審批并不困難,招商銀行一家支行的個貸經理告訴記者,目前只要資料齊備,審批放貸5—10個工作日即可以完成。建行、工行、光大銀行、民生銀行等各家銀行都表示目前申請放貸并不困難。

另一方面,由于目前國家在出臺相關政策調控樓市,專家分析認為近期樓價至少不會大幅上漲,因此如果不是有特別急需求的購房者,緩一緩其實影響并不會太大。

2.目前各家銀行頭付比例和利率如何定?

除了申請的難易和審批放款的速度,購房者較關心的除了房價還有房貸的利率定價。記者幫周先生算了一筆賬,如果按照目前的新規(guī)則,周先生目前購房屬于套房,貸款頭付需要四成,需要申請商業(yè)貸款100萬元。

按較普遍實用的等額還款法來計算,貸一筆100萬元的款項,分30年償付,如果是利率是基準利率打7折優(yōu)惠的話,月供是4939.32元。但是如果按照上浮10%的利率來計算,月供會達到6474.02元,每個月多出1534元多,30年算下來,累計多付利息達到55.2萬元。

因此,在新的“風險利率定價”仍未明確之前,在模棱兩可時尋找仍然有打折的銀行,抓緊這趟房貸末班車,成為不少購房投資者的考慮。據記者走訪了解,建設銀行和華夏銀行是目前為數不多的仍然可以對二套房貸給出較大優(yōu)惠的兩家銀行。

建行某工作人員表示,二套房貸頭付四成,利率可以下浮25%,但如果頭付只有三成,利率下調的空間就只有兩成了。“新的規(guī)定我們也看到了,但是目前行里的正式文件還沒下發(fā),要想做優(yōu)惠的二套房貸要趕緊?！?p>華夏銀行廣州分行相關負責人則表示,目前銀行執(zhí)行四成頭付是肯定的,至于利率目前分行仍然針對不同的客戶情況,給予相應的優(yōu)惠?！澳壳皩τ趦?yōu)質客戶大部分都可以給出7折,審批也一直在做,并沒有停?！痹撠撠熑烁嬖V記者。

3.改善性住房還有優(yōu)惠嗎?

對于周先生這樣的案例,在新規(guī)出臺之前,完全可以按照改善型住房的標準,拿到與一套房一樣的利率優(yōu)惠。但是按照新規(guī)則,“已利用貸款購購住房、又申請購購套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)”再次購房,按二套房計算。改善型住房并沒有被提到。

那么目前銀行還繼續(xù)對改善型住房開啟優(yōu)惠的窗戶嗎?記者走訪發(fā)現,還有些銀行目前仍然承認“改善型住房”,并相對給出一些利率優(yōu)惠。

“現在如果你是改善型住房的話仍然可以給出優(yōu)惠,頭付只需三成,利率可以打七折?！闭猩蹄y行某支行個貸經理表示。

而光大銀行則表示,只要次購房貸款結清了,次購房的時候就可以按照一套房來計算。記者詢問是否有改善型住房的優(yōu)惠,該個貸部人士表示,改善型住房優(yōu)惠已經取消。但是當記者進一步咨詢是否有什么方法可以獲得優(yōu)惠,該人士表示:“你可以先拿你的套房的相關資料過來,我們幫你爭取做下改善型,或者看看是否可以有什么其他方法,按照一套房來執(zhí)行。”

【攻略】

若取消二套房貸優(yōu)惠,可考慮先用商業(yè)貸

有投資分析師表示,目前一套房仍然可以享受頭付二成,利率打7折的優(yōu)惠,算起來比公積金貸款貴不了多少。如果擔心日后加息或者取消二套房貸利率優(yōu)惠,再次購房時利率要上浮10%。那么這些投資者購購套房時可以相應的考慮先用商業(yè)貸款。而不是平時我們想的先用公積金貸款。

目前廣州公積金貸款額度上限是個人60萬元,夫妻雙方不超過80萬元。如果頭次購購一套總價100萬元的房子,頭付二成,貸全80萬元,30年付清。如果用公積金貸款,按照等額本息還款法計算,每個月還款額度為3842.416元,如果用商業(yè)貸款,由于一套房可打7折,每個月還款額度為3951.456元。商業(yè)貸款每個月只比公積金貸款多出109元,30年的利息只多出了不夠4萬元。

反過來,套房子如果需要上浮至1.1倍,此時選用公積金貸款就會比商業(yè)貸款優(yōu)惠非常多。因此預計自己日后會購購套房的投資者可以考慮把公積金貸款留到2套房使用。

加息預期內,選固定利率鎖定低息

“如果預期加息,具有剛性需求的購房者適宜選擇‘固定利率房貸’,不論貸款期內利率如何變化,都按約定的固定利率付息?！眹易岳碡攷熽悜c生表示,選擇利率時候,要對整個利率調整趨勢有個準確的認識。

目前,多數銀行對利率升降都實行按年調整的方式,即一年之內無論利率升降幾次,貸款人都要到次年的1月1日再“享受”新利率標準,這在升息期,對貸款人合算有利。

但另一方面,由于固定利率普遍比浮動利率要高,對于可以獲得較高折扣利率的客戶而言,選擇固定利率房貸未必劃算；而對于無法獲取下浮利率的客戶而言,選擇固定利率房貸,是一個不錯的選擇。

【市場掃描】

觀望情緒加劇樓市成交清淡

本月上旬出臺的“國11條”再次明確了二套房貸頭付不得低于40%,但卻也留下了一大懸念:“貸款利率嚴格按照風險定價”。風險定價的權力被下放到各大銀行,也就是說,二套房貸利率究竟還有沒有折扣,利率標準究竟為何,將由銀行自己根據風險確定。目前,各大銀行二套房貸政策的執(zhí)行細則均未下發(fā)。在這個曖昧不明的時期,觀望情緒加劇,市場成交受到了一定影響；而出于對銀行可能出現的利率競爭性下浮的擔憂,不少業(yè)內人士也擔憂二套房貸政策的調控效果會大打折扣。

據了解,受到包括二套房貸政策在內的一系列調控政策的影響下,雖然房價短期內并未出現明顯變化,但市場觀望情緒已明顯加劇,不少城市成交量也出現下跌。中原地產監(jiān)測數據顯示,1月第1周9個城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、杭州、武漢)一手住宅總成交量環(huán)比繼續(xù)下跌兩成以上,其中一線城市成交總量環(huán)比下跌20%,其余5個城市成交總量環(huán)比下跌44%。

二手方面回落幅度更為明顯。數據顯示,1月1日至1月10日,深圳二手房成交套數為1690套,日均成交套數338套,比上月下跌76.7%,成交面積14.09萬平米,日均成交面積2.82萬平米,比上月下跌78.8%。此外,本月上半月,北京二手房市場總成交量、住宅成交量分別僅為5839套、5248套,雖然依然超過了去年1月同期的5483套、5212套,但是相比去年12月上半月下跌幅度分別達到了72.2%及73.6%。

除了觀望情緒影響成交,目前由于總行細則未出,農行、中行等部分銀行雖然仍在受理二套房貸業(yè)務,但已經暫停了審批,并將等到細則下發(fā)后才會再次重啟。業(yè)內人士指出,這些銀行的做法導致二套房貸的辦理時間被拉長,實際上也間接影響了近期的成交量。中原地產胡廣東表示,從成交情況來看,自住、改善型購家和投資型購家都呈現下降趨勢。也就是說,受到影響的并不僅僅是調控政策指向的投資和投機性購房行為,自住和改善型需求同樣受到一定的抑制。

有業(yè)內人士指出,以前通常各大銀行總行會要求各分行至少執(zhí)行基準利率,但本次利率的決策權也可能會下放給各分行自行掌握。這一模糊的政策完全可能導致部分銀行對二套房貸利率在基準利率基礎上展開競爭性下浮。“畢竟房貸是優(yōu)質貸款,對銀行來說,是必爭之地。”該人士擔憂,二套房貸利率的競爭性下浮將直接使調控政策的效果大打折扣。

南方日報記者盧軼

【房貸tips】

選擇適合自己的還款方式

選擇好銀行和尋找到較為優(yōu)惠的利率后,下一步投資者必須考慮的是貸款的還款方式。由于房貸利率數額的巨大,選擇一種適合自己的還款方式可以為你省下更多的成本,并使自己供樓的壓力減小。

資金充裕者等額本金可省大量利息

對于資金充裕者來說,等額本金要優(yōu)于等額本息法。由于先還了大部分的本金,因此剩余的本金所產生的利息會越來越少,可以節(jié)省很大一部分利息總額。但等額本金方式要求貸款者手頭比較寬裕,因為購房者在初期的還款壓力比較大。尤

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