“承繼式調控”原則初成

　　盡管人民銀行近期頭度下調存款準備金率被外界解讀為調控放松的信號，但是，這一切似乎和專門針對房地產行業(yè)調控口徑放松與否無關。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部(下稱住建部)日前知會地方政府，對于限購政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對限購政策進行延續(xù)。而根據(jù)多家市場研究機構的統(tǒng)計，至少有11個城市的住房限購措施，將于2011年年底到期。

　　除此之外，住建部還向地方政府知會了包括一般情況下不對已經出臺的地方房地產調控政策進行“方向性調整”、樓市調控政策承繼性連接等在內的一系列主旨精神。在經濟工作會議前夕，政府企業(yè)、地方之間博弈較為激烈的樓市調控，仍看不到放松的跡象。

　　限購到期延續(xù)

　　此輪房地產調控較核心的措施就是以限制性購購為特征的措施，所以限購在可以預見的未來，不存在放松的可能。

　　2011年11月30日，人民銀行宣布將存款準備金下調0.5%，是三年多來頭次下調金融機構的存款準備金率。此舉立刻被解讀為宏觀政策向放松方向調整的信號。但是，對于歷史上較為嚴厲的一次樓市調控，房地產行業(yè)“放松”的日子或許還十分遙遠。

　　記者了解到，在人民銀行下調存款準備金率之前，住建部已經知會地方政府，對于“限購令”即將到期的城市，如果沒有極其特殊的情況，須出臺政策對限購令的有效期進行延續(xù)。“很多地方政府當時根據(jù)政府的要求，出臺了限購政策，其有效期都是一年，只有南寧的截止日期是明年的2月29日。”中原地產頭席分析師張大偉告訴《中國經營報》記者。

　　于是，時近年底之時，限購政策是否能得以延續(xù)成為了問題焦點所在。房地產市場研究機構中原地產發(fā)布的報告顯示，福州、廈門、?？凇?、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥、蘇州都涉及到限購令于今年年底或明年年初到期的問題。

　　對于知會地方政府要求限購令續(xù)期的問題，住建部一位官員并未正面予以證實。但他向記者表示，近期國務院分管專業(yè)多次就房地產調控的問題做出指示和批示，其核心要求就是不能對現(xiàn)有房地產調控政策予以放松。

　　“而此輪房地產調控較核心的措施就是以限制性購購為特征的措施，所以限購在可以預見的未來，不存在放松的可能。”這位官員向記者表示。而在此之前，佛山、成都兩地均出現(xiàn)了以不同方式為限購令“松綁”的政策，但在政府的干預之下，較終“放松政策”均被廢止。

　　住建部政策研究副主任王玨林向記者表示，如果目前就對已經執(zhí)行一年的限購政策進行松綁，在尚未有承接政策的情況下，可能引發(fā)樓市的報復性反彈，從而喪失樓市調控剛剛取得的成效。

　　兩次試探性松綁均“失利”

　　為了確保地方政府能夠積極落實限購政策，住建部和監(jiān)察部已經聯(lián)手，對不能落實這項政策的城市主要行政負責人進行約談，乃至行政處分，此舉收到了相當?shù)某尚А?/p>

　　“沒有地方政府愿意公開承認自己希望松綁限購，但從利益格局的角度看，地方松綁限購的利益沖動和訴求始終是存在的。”11月30日，張大偉對記者說。前述住建部官員也承認，在他們的日常工作中，始終面臨著地方政府落實政府調控政策的力度問題。

　　11月中旬，繼廣東佛山“限購松綁烏龍”事件后，四川成都市政府發(fā)布通知，將成都市落實限購政策的甄別購購資質的起始點，由簽訂購房協(xié)議后推至辦理房產證，即在業(yè)主辦理房產證時，再對其已購房情況進行審查。由于房地產市場多為期房銷售，向后推遲審查購房資格的日期，實際上是為房地產銷售留下了空間。

　　但是，此通知在出臺不到一周后即被叫停。記者了解到，與佛山限購令當日被收回的情況類似。國務院辦公廳、住建部均向四川省政府詢問了此事，在政府保持的高壓態(tài)勢之下，較終這紙帶有松綁性質的通知也被叫停。地方政府兩次“松綁試探”均告失利。{$page$}

　　據(jù)報道，國務院副總理 曾專門表示，對于已經出臺的房地產調控政策要堅決執(zhí)行、落實，要保證房地產調控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和一貫性。而在此之前，針對佛山市出臺限購政策“松綁令”的問題，住建部已經知會地方政府，對包括現(xiàn)行限購政策在內的已出臺地方調控政策進行松綁時，要提前聽取上級政府的意見。

　　日前，住建部部長姜偉新在一次會議上明確表示，雖然限購政策是“不得已使用”的調控手段，但是為了確保地方政府能夠積極落實這一政策，住建部和監(jiān)察部已經聯(lián)手，對不能落實這項政策的城市主要行政負責人進行約談，乃至行政處分，此舉收到了相當?shù)某尚А?/p>

　　承繼式調控

　　在一個現(xiàn)有政策退出之前，先設定好一個承繼的后續(xù)政策，如果后續(xù)政策不具備出臺實施的條件，那么既有出臺的政策就不會退出。此舉在于避免出現(xiàn)政策的“空檔期”。

　　在知會地方政府對到期的限購令原則上進行延續(xù)的同時，住建部還知會地方政府，不對現(xiàn)有已出臺的地方調控政策進行方向性調整的總體精神。前述住建部官員向記者表示，即便現(xiàn)有調控政策進行調整，也將遵循著“承繼式”的原則。

　　所謂“承繼式”的原則，即在一個現(xiàn)有政策退出之前，先設定好一個承繼的后續(xù)政策，如果后續(xù)政策沒有研究好，不具備出臺實施的條件，那么既有出臺的政策就不會退出。而此舉的主旨精神，在于避免出現(xiàn)政策的“空檔期”。

　　2009年，為應對國際金融危機，政府出臺了一攬子刺激國內消費、確保經濟增長的政策措施。在這樣的政策背景下，2008年出臺的一系列針對樓市的調控措施，被多項鼓勵房地產消費的政策所取代，地方政府亦全面放松了對房地產的調控力度。

　　同期國家統(tǒng)計局對70座城市房地產市場統(tǒng)計指數(shù)顯示，2009、2010年兩年，房地產價格環(huán)比、同比均呈現(xiàn)出上漲趨勢，部分城市的漲幅超過20%。

　　“所以，我認為，限購政策的退出是以其他新的政策或房地產市場的運行機制健全為前提的，如果沒有這一前提，政府恐怕很難容忍限購政策的退出，因為在現(xiàn)有房地產市場保有環(huán)節(jié)成本較低的情況下，一旦放松限購政策，很容易帶來市場報復性的反彈。”中國房地產學會會長陳國強向記者表示。

　　記者了解到，住建部部長姜偉新亦在多次內部會議上表達了“承繼式調控”的總體精神。而目前，財政部也正在會同住建部就重慶、上海兩地房地產稅試點的情況進行總結。在這樣的背景下，“政策空檔”將很難在市場中出現(xiàn)。

　　至于限購政策“退出”的前提是否是住宅征收房地產稅的全面推廣，前述住建部官員未予表態(tài)。他只是強調，樓市調控在可以預見的未來，沒有放松的可能，而限購是本輪調控的核心手段之一。

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