結(jié)束春節(jié)假日的“休眠期”，二手房終于進(jìn)入常態(tài)化運(yùn)行。率先破冰的依然是剛需大力支撐的低端房?！斑@段時(shí)間，二手房市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)都處于回升階段。 ”漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部人員指出，諸如帶看量、回訪量等重要指標(biāo)皆明顯回升。其中，閔行、松江看房量環(huán)比增加60%—70%，浦東區(qū)域帶看增加數(shù)量也在50%以上。顯然，低端房交易率先出現(xiàn)“破冰”跡象。從現(xiàn)有成交來看，80%以上都在總價(jià)150萬元以下的低端物業(yè)，成交區(qū)域幾乎全是松江、閔行、青浦、浦東和寶山幾大外圍板塊。購家絕大多數(shù)出于自住考慮或者剛性需求。

　　相比購賣，低端房的租賃交易要更火些。月租金在1500-2500元的中低端軌交房成交比例相當(dāng)高，如位于外高橋板塊的“中冶尚城”表現(xiàn)格外突出。 2月初，漢宇地產(chǎn)金地未未來分行幾乎每天都有一套該小區(qū)的房源成交，這種良好的勢(shì)頭延續(xù)至今。據(jù)該分行經(jīng)理任先生介紹，中冶尚城掛牌出租的普遍是2010年交房的毛坯房源，且都是90平方米以下的小戶型，租金在1500元/月左右，較低價(jià)位深受外來年輕白領(lǐng)追捧。不過這樣的價(jià)格較前兩年已經(jīng)有一定程度上浮，“中冶尚城”同類型房源在2010、2011年間租金價(jià)格普遍在1200-1300元/月。除了價(jià)格因素外，中冶尚城靠近軌交6號(hào)線洲海路站，交通出行便利因素同樣為其加分不少。

　　如今，外圍地區(qū)租賃行情的看漲令個(gè)別嗅覺敏銳的人找到了商機(jī)。日前，漢宇地產(chǎn)金橋連城分行成交了一筆購家以投資心態(tài)購房的案例。據(jù)該行置業(yè)顧問稱，賣家預(yù)備在更靠近市的區(qū)域購置新房，而出售手頭一套金橋新村40平方米的一房一廳、掛牌總價(jià)75萬元，與購家商議后同意降至71萬元，較終成交。購家并非自住，用于出租。

　　然而，低端房市場(chǎng)“破冰”不代表剛需客戶全面回歸。“從某種意義上說，目前還不是剛需客的較佳購房時(shí)機(jī)，所以需求釋放量仍然有限?！睗h宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，幾乎不受調(diào)控制約的剛需客仍選擇觀望。主要有兩大原因：其一，新版普通住宅標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)明確于3月1日正式執(zhí)行，等待他們的是契稅、營業(yè)稅的減免，這段時(shí)間必然成為“交易空窗期”；其二，央行雖已經(jīng)打出滿足頭套房貸款需求的旗號(hào)，但從目前來看滬上多家銀行仍未對(duì)頭套房貸利率進(jìn)行實(shí)質(zhì)性下調(diào)，近日銀監(jiān)會(huì)又規(guī)定不準(zhǔn)存貸掛鉤和不準(zhǔn)借貸搭售，令一些原本對(duì)VIP客戶頭套房貸利率有優(yōu)惠的銀行也紛紛將其取消。

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　　積壓剛需準(zhǔn)備入市

　　二手房市場(chǎng)蓄能待“暖”

　　春節(jié)后，二手房帶看量回升，即使短期內(nèi)難以達(dá)成交易，也能有效地積累客戶資源，為“小陽春”積蓄力量。

　　較近，楊東板塊上門客增三成，房價(jià)降一成，有一些成交。據(jù)中原地產(chǎn)楊東分行劉念經(jīng)理介紹，門店來客及帶看量較春節(jié)前增加三成，掛牌量也有5%的微幅增長，成交氛圍明顯轉(zhuǎn)好，2月上旬已經(jīng)成功簽約二三套。劉念表示，實(shí)際議價(jià)空間5%—10%，意味著板塊內(nèi)的二手房只要價(jià)格再下調(diào)5%—10%，就極有可能拉動(dòng)成交。如“愛家亞洲家園”較近成交了一套139平方米的三房，較初業(yè)主報(bào)價(jià)370萬元，后來調(diào)整至340萬元，較終以320萬元的價(jià)格成交，累計(jì)下調(diào)幅度達(dá)到13.5%。

　　張江板塊樓盤重現(xiàn)活躍，業(yè)主理性報(bào)價(jià)促進(jìn)了成交。據(jù)中原地產(chǎn)張江分行李德文經(jīng)理介紹，像“保利金爵公寓”、“張江湯臣豪園”等樓盤購賣重新活躍起來。目前片區(qū)內(nèi)總價(jià)200萬元以內(nèi)的次新房兩房居多，該類房源也容易受到頭套和改善置業(yè)者的青睞。李德文表示，受到二手房整體行情低速的影響，片區(qū)內(nèi)二手房價(jià)格出現(xiàn)過一定幅度的調(diào)整，業(yè)主報(bào)價(jià)也日趨理性。如去年9月兩房報(bào)價(jià)一般在185萬元—190萬元/套，春節(jié)后已經(jīng)下調(diào)至170萬元左右?！氨＠鹁艄ⅰ眲偝山涣艘惶?8平方米的兩房，毛坯，總價(jià)173萬元。

　　如果購賣雙方心理價(jià)格繼續(xù)存在較大落差，則交易疲軟、回升艱難。據(jù)中原地產(chǎn)中星涼城分行曲占軍經(jīng)理介紹，片區(qū)內(nèi)購家和賣家心理價(jià)位仍有差距，來客量雖有增多，二手房交易仍顯低迷。片區(qū)內(nèi)主要分為兩類房源，一類為70萬元—80萬元的低總價(jià)小戶型，購家議價(jià)3萬—5萬元；一類為100萬元—200萬元的低總價(jià)中等戶型，購家議價(jià)8萬—10萬元。相比之下，業(yè)主愿意接受的議價(jià)幅度有限，與購家期望值相比仍有3—5個(gè)百分點(diǎn)的偏差。從春節(jié)后的市場(chǎng)情況來看，租賃客比較多，購賣鮮有成交，且以交易周期較長的置換型購家居多。此外，曲占軍指出，從業(yè)主心態(tài)表現(xiàn)來看，部分業(yè)主對(duì)政策輿論走勢(shì)敏感，等待政策更趨明朗，如普通住宅標(biāo)準(zhǔn)何時(shí)落地，“兩會(huì)”召開是否影響調(diào)控方向，觀望情緒使得他們短期內(nèi)繼續(xù)下調(diào)報(bào)價(jià)的動(dòng)力不大。

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