供需雙方躊躇觀望，新盤(pán)供應(yīng)幾乎衰竭

　　春節(jié)效應(yīng)對(duì)于樓市的影響蔓延至兩月份。大部分有購(gòu)房需求的客戶，處于躊躇期，入市意愿不強(qiáng)，促使開(kāi)發(fā)商近期的蓄水工作完成存在較大難度，開(kāi)發(fā)企業(yè)被迫一度延遲推盤(pán)計(jì)劃。

　　根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的新房監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月上半月，全市共有5個(gè)商品住宅樓盤(pán)取得預(yù)售許可證，新增供應(yīng)面積為9.04萬(wàn)㎡，為過(guò)去數(shù)周來(lái)的新低。一連好幾天都沒(méi)有新盤(pán)上市的情況在正常月份很少出現(xiàn)。

　　雖然新增樓盤(pán)數(shù)量不多，但由于近期成交也表現(xiàn)平平，未能緩解存貨始終居高不下的問(wèn)題。截止到2月15日，全市住宅存量面積為1054.75萬(wàn)㎡，與兩個(gè)月前相比，繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增幅超過(guò)3%。要降低庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商需要通過(guò)持續(xù)降價(jià)才能打破僵局。

　　上半月交易受春節(jié)影響，下半月有望逐步遞增

　　據(jù)漢宇地產(chǎn)一手房監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月1日-2月15日，全市商品住宅成交面積為11.29萬(wàn)㎡，同比上月同期縮幅接近三成。成交量出現(xiàn)明顯下降，主要還是受春節(jié)長(zhǎng)假影響，但從較近一周(2/6-2/12)的表現(xiàn)來(lái)看，已基本回升至1月月中水平。從附表中也有體現(xiàn)，2月上半月住宅市場(chǎng)日成交走勢(shì)呈現(xiàn)出逐步遞增的態(tài)勢(shì)。成交均價(jià)方面，則由于成交體量相對(duì)較少，因此上下波動(dòng)幅度較大，上半月均價(jià)平均值普遍徘徊在2萬(wàn)元/㎡左右。

　　外圍仍是成交熱點(diǎn)區(qū)域，剛需盤(pán)普遍維持節(jié)前價(jià)格

　　從上半月的成交情況來(lái)看，青浦、嘉定、南匯、寶山等外圍區(qū)域仍舊是市場(chǎng)熱點(diǎn)成交之地。隨著剛需客戶入市意愿，較春節(jié)期間有所提升，剛需盤(pán)的去化速度也出現(xiàn)小幅增速。

　　青浦區(qū)域內(nèi)的“新城憶華里”、“萬(wàn)科尚源”均位列成交榜單前列。其中，“新城憶華里”上半月共簽約38套物業(yè)，成交均價(jià)為13819元/㎡。價(jià)格和節(jié)前相比變化不大，該項(xiàng)目近期成交的物業(yè)均為三房，總價(jià)控制在150-240萬(wàn)元區(qū)間，也較適合于頭次改善置業(yè)者。

　　別墅成交冷清，獨(dú)棟項(xiàng)目更具吸引力

　　一方面，春節(jié)對(duì)于樓市的影響程度開(kāi)始轉(zhuǎn)淡，剛需入市支撐公寓交易量出現(xiàn)小幅回升，而另一方面，別墅市場(chǎng)絲毫未見(jiàn)起色。在公寓市場(chǎng)的對(duì)比之下，別墅市場(chǎng)顯得格外“凄涼”。根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部日監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上半月全市連續(xù)多日，僅零星別墅項(xiàng)目有房源成交，更甚者在月中之時(shí)，持續(xù)多日保持1套房源成交的記錄。

　　之所以會(huì)出現(xiàn)此情形，主要原因有二，其一：有購(gòu)購(gòu)權(quán)限的購(gòu)家，更多地會(huì)青睞于更具升值保值能力的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品。從成交榜單來(lái)看，位居成交榜單頭位的項(xiàng)目——“涵壁灣”，就屬于純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，半個(gè)月時(shí)間內(nèi)，共簽約3套獨(dú)棟房源，成交金額接近5千萬(wàn)。但考慮到此類(lèi)產(chǎn)品針對(duì)客群普遍小眾化，因而對(duì)于整個(gè)別墅市場(chǎng)的成交推動(dòng)作用不大；其二：目前市場(chǎng)仍處于政策嚴(yán)控期內(nèi)，手持別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商推盤(pán)力度不強(qiáng)，以去化存量房為主，而別墅項(xiàng)目的降價(jià)空間并沒(méi)有公寓項(xiàng)目顯著，讓步意愿不強(qiáng)，加大了類(lèi)別墅項(xiàng)目成交困難系數(shù)。

　　短期內(nèi)成交量還將維持低位運(yùn)行

　　近期，從蕪湖樓市新政出臺(tái)，隨后短短三天被叫停，再到住建部表示地方不得擅調(diào)樓市政策，已經(jīng)明確表態(tài)，也宣告短期內(nèi)政策松動(dòng)的幻想破滅。漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡認(rèn)為，全國(guó)兩會(huì)即將召開(kāi)，今年的話題必然與樓市調(diào)控緊密相連，因而，蕪湖此次出臺(tái)樓市新政，在時(shí)機(jī)的選擇上有欠妥當(dāng)。不過(guò)，一系列事件，也充分說(shuō)明層面的調(diào)控決心。

　　可以預(yù)測(cè)，短期內(nèi)樓市成交量將會(huì)繼續(xù)小幅回升，基本能夠回歸至年前1月份狀態(tài)，但受宏觀大環(huán)境限制，交易量仍將會(huì)延續(xù)低位運(yùn)行，短時(shí)間內(nèi)，不溫不火就是較好的結(jié)果。

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