70平方米以下、總價150萬元以下二手房成交居多

　　在樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊下，全市二手房成交量在2011年下半年期間出現(xiàn)較為明顯的回落，季節(jié)性因素影響也出現(xiàn)失效。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場統(tǒng)計顯示，2011年1至11月間，全市共成交13.28萬套二手房，同比減少1.44%。而12月的成交套數(shù)預計在7500套左右，照此粗略估算，2011年全年滬上二手房成交套數(shù)預計將在14.03萬套左右，同比縮量約9.2%。

　　成交量價同比回落

　　“金三銀四”“金九銀十”雙雙失約

　　事實上，在2011年的上海二手房市場上，往年成交旺季的3、4月份和9、10月份，二手房成交套數(shù)均出現(xiàn)了明顯回落，3、4月份二手房合計成交套數(shù)為2.64萬套，同比降幅在25%－40%左右；9、10月份的成交套數(shù)僅為1.84萬套，同比降幅更是高達40%－45%左右。

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，自2011年下半年起，二手房成交套數(shù)便呈逐月回落之勢，體現(xiàn)在市場中便是購家觀望情緒日漸加重、入市謹慎度不斷提高。但是，伴隨新房打折引發(fā)的成交量在11月回升，預計將會帶動部分二手房源及需求釋放，12月全月二手房成交量預計將有一成左右的環(huán)比回升，達到7500套左右。

　　伴隨成交結構改變及掛牌、成交價松動，全市二手房成交均價自2011年2月起已連續(xù)10月出現(xiàn)同比回落，2－4月間同比降幅在3%－6%，5－9月間同比降幅6%－9%10－11月間的同比降幅約達13%－15%，成交均價降幅出現(xiàn)不斷放大的趨勢。

　　黃河滔認為，10－11月間全市二手房成交均價同比降幅明顯擴大，除與結構性因素有關外，業(yè)主心態(tài)進一步松動、更多樓盤加入降價行列中，也是重要原因之一。如全市監(jiān)測的40個標桿樓盤中，大戶型單價比8月期間下降的樓盤數(shù)量由10月期間的8個增至11月期間的10個；中戶型單價比8月期間下降的樓盤數(shù)量由10月期間的9個增至11月期間的11個；小戶型單價比8月期間下降的樓盤數(shù)量由10月期間的8個增至11月期間的11個。而各類戶型監(jiān)測樓盤較8月時的單價降幅也由10月的不足10%擴大至11月的15%左右。

　　市場結構出現(xiàn)變化

　　外地購家減少 商辦物業(yè)升溫

　　與此同時，商報記者注意到，隨著限購、限貸一系列政策生效，2011年上海二手樓市的成交結構亦出現(xiàn)明顯變化，一是外省市購家成交占比不斷回落，二是商辦物業(yè)交投有所升溫。

　　據(jù)介紹，2010年全年成交的二手房源中，外省市購家成交占比始終維持在41%－46%區(qū)間，且呈現(xiàn)逐季升高之勢；而2011年迄今(截至11月)成交的二手房源中，外省市購家成交占比則是降至33%－40%區(qū)間，且呈現(xiàn)不斷走低之勢。二手房交投數(shù)據(jù)變化同時，投資客也基本在全市淡出。據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場近期抽樣調(diào)查顯示，在楊浦新江灣城、閘北大寧、虹口涼城等9個板塊中，近期入市的二手住宅購家均未有純粹的投資客身影。

　　另一方面，隨著二手住宅投資成本和風險的加大，以及購購難度的上升，二手商辦物業(yè)(含辦公樓和商鋪，下同)也正成為部分購家的替代之選。自2010年下半年起，二手商辦物業(yè)成交占比便持續(xù)提升，由2010年第3季度期間的3.17%不斷升至2011年第4季度期間(截至11月)的6.66%。

　　目前部分板塊的投資客心態(tài)，也成為上述情況的側證。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場近期抽樣調(diào)查亦顯示，投資客雖退出二手住宅市場，但未完全退出二手房市場，少數(shù)人考慮轉投其他物業(yè)類型。如在閔行七寶板塊，未入市投資客就表示如果政策在兩三年內(nèi)無松動，就只會考慮投資二手商鋪和酒店式公寓，不太會考慮投資住宅。

　　成交日趨集中

　　小戶型、低總價房源占比提高

　　在2011年，投資需求和部分高端置換需求被迫淡出市場之際，二手房交投日益體現(xiàn)普通購房需求本色，成交也漸向小戶型、低總價房源集中。

　　商報記者了解到，面積70平方米以下、總價低于150萬元的二手房成為貫穿2011年全年的成交。70平方米以下二手房成交占比在2010年1季度至2011年1季度間始終維持在47%－50%，而在2011年2－4季度間，這一成交占比躍升至50%以上，尤其是在4季度間達到54.22%的高位。而總價150萬元以下二手房成交占比在2011年均維持在77%－78%的區(qū)間，走勢較為穩(wěn)定。

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場統(tǒng)計顯示，目前總價200萬元以下的二手房購家主要為剛需和改善需求，剛需購家以婚房需求居多，不少為明年春季辦婚禮并為裝修預留時間，偏好戶型較小的次新房源；改善型則是分為緊靠學校的小區(qū)、居住條件改善和養(yǎng)老房三種類型，一般對地段和房源品質有較高要求，但價格敏感性相對較低，因可用持有房源對沖目標房源的支出，支付能力也相對較強。

　　此外，總價200萬元以下二手房購家對貸款(含純公積金、純商業(yè)、組合貸款三種類型)依賴性較重，總價100萬元以下購家購房貸款者占比達64.9%總價100萬－200萬元購家購房貸款者占比達72.2%；且兩者均較為偏好純公積金貸款類型，貸款金額在房源總價中占比集中在20%－70%區(qū)間。

　　值得注意的是，雖然政策導向下市場結構日趨向小戶型、低總價集中，但面積在500平方米以上、總價高于1000萬元的二手房成交占比也在不斷提高。其中，面積500平方米以上二手房成交占比已經(jīng)由2010年4季度的0.20%持續(xù)升至2011年4季度的0.89%，總價1000萬元以上的二手房成交占比則是由2010年4季度的0.64%持續(xù)升至2011年4季度的0.96%。

　　從2011年1－11月間成交數(shù)據(jù)來看，這些、高總價的二手房主要集中在工廠、辦公樓、公寓和商鋪這4種物業(yè)類型，合計占比85.06%。其中又以工廠和辦公樓居多，位于松江新城的大業(yè)領地、佘山E谷為工廠的代表性項目，而位于普陀長征的紅星世貿(mào)大廈和徐匯田林的普天科技園為辦公樓代表項目。

　　新聞鏈接

　　元旦局部板塊砍價高達30%

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場對旗下門店的抽樣調(diào)查顯示，今年元旦期間(1月1－3日)看房者普遍少于去年同期，同比回落幅度在五成左右。而受限購調(diào)控、加息成本增加等因素影響，在徐匯、徐匯康健、浦東六里北蔡等板塊，元旦購房者的關注戶型、以及砍價幅度均有所變化。

　　21世紀不動產(chǎn)上海銳豐徐匯區(qū)區(qū)域經(jīng)理顧蕓告訴記者，由于元旦期間，徐匯板塊的客源減少了一半，不少客戶趁淡市砍價，幅度可至10%－15%，這是之前較少出現(xiàn)的。而在徐匯康健、浦東六里北蔡板塊，此種大幅度砍價情況也有所發(fā)生，且力度更大，一般高達20%－30%，但同樣也與業(yè)主心理預期有較大距離。21世紀不動產(chǎn)上海銳豐康健分行經(jīng)理胡北表示，元旦期間，康健板塊內(nèi)的二手房整體價格，下降了約1000元／平方米。但是，仍然未達到購房者預期，很多客戶砍價力度

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