限價(jià)令還會(huì)持續(xù)嗎？限購令會(huì)不會(huì)變相松動(dòng)？房?jī)r(jià)到底什么時(shí)候才會(huì)全面回落？……相信隨著時(shí)間的推移，在2012年的某個(gè)時(shí)間段，所有與這些問題有關(guān)的答案會(huì)逐個(gè)水落石出。
　　2012年的樓市，注定不會(huì)平靜。

　　基于限購和限貸政策的作用，房?jī)r(jià)漲勢(shì)基本得到遏制。但不可否認(rèn)的是，房?jī)r(jià)跌幅并未達(dá)到人民所希望的程度，甚至還有部分二、三線城市逆勢(shì)上漲，因此樓市調(diào)控的大方向不會(huì)改變。但必須明確的是，由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨諸多不確定性，這極有可能會(huì)影響到未來樓市走勢(shì)。2012年的樓市到底會(huì)是怎樣一番情形？

　　懸疑一：限價(jià)令何去何從？

　　廣東中山市不再延續(xù)“限價(jià)令”的表態(tài)，讓這項(xiàng)調(diào)控措施立于尷尬境地。

　　眾所周知，當(dāng)初在公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)時(shí)，除北京明確“穩(wěn)中有降”外，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)皆是與當(dāng)年的GDP、人均可支配收入增速掛鉤，以至于調(diào)控目標(biāo)被戲稱為“漲價(jià)目標(biāo)”。但截止到2011年11月底，在已經(jīng)對(duì)外公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的121個(gè)城市中，至少有30個(gè)城市沒有完成目標(biāo)。

　　考慮到政府提出的“房?jī)r(jià)回歸合理水平”的要求，2012年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)如果還與GDP、人均可支配收入增速掛鉤，顯然已經(jīng)不合時(shí)宜。而中山市的表態(tài)，卻讓“限價(jià)令”的前景更加撲朔迷離。相對(duì)來說，“限價(jià)令”在調(diào)控“組合拳”中所起到的作用不如“限購令”明顯，因此在強(qiáng)調(diào)限購不放松的前提下，“限價(jià)令”松綁的可能性極大。

　　懸疑二：限購令會(huì)如何變化？

　　“限購令”會(huì)不會(huì)松動(dòng)？相信很多人都極為關(guān)心這個(gè)話題。

　　建設(shè)部在此前不久已要求限購令到期延續(xù)，但截止到2011年12月26日，在48個(gè)已執(zhí)行“限購令”的城市中，只有包括上海、北京等在內(nèi)的10個(gè)城市明確表示2012年將繼續(xù)執(zhí)行限購政策，其余的在觀望等待。

　　限購政策的作用是顯而易見的，它是一劑“猛藥”，對(duì)于之前的“越調(diào)越漲”樓市怪現(xiàn)狀極為有效。因此在房?jī)r(jià)并未真正回落的前提下，限購政策的持續(xù)執(zhí)行是很有必要的。不過不得不面對(duì)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題是，當(dāng)?shù)胤秸⒉幌胪耆艞?ldquo;土地財(cái)政”的情況下，“限購令”的前景有了一絲不確定性。

　　懸念三：房?jī)r(jià)全面回落何時(shí)到來？

　　在2012年，房?jī)r(jià)回落已成共識(shí)，但問題是何時(shí)才能全面回落？近日，上海星河灣 (論壇)宣布降價(jià)15%~20%，被專家解讀為房?jī)r(jià)較后一個(gè)堡壘被調(diào)控政策攻破。作為標(biāo)桿性樓盤，星河灣的降價(jià)具有典型意義。但不得不承認(rèn)，到目前為止，市場(chǎng)上明確大幅降價(jià)的樓盤，仍然不多，而且參與者極少。尤其是二手房市場(chǎng)，愿意主動(dòng)降價(jià)的業(yè)主更是少見。那么，房?jī)r(jià)何時(shí)才會(huì)全面松動(dòng)呢？

　　應(yīng)該說，在流動(dòng)性收緊，融資渠道變窄的前提下，經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)兩年時(shí)間的觀望之后，大多數(shù)開發(fā)商的家底已經(jīng)所剩無幾。而2012年的世道不會(huì)比2011年好多少，因此先進(jìn)能做的就是降價(jià)促銷，以求自保。較有可能2012年4月份開發(fā)商可能會(huì)采取行動(dòng)，這是因?yàn)槠鋾r(shí)“兩會(huì)”已經(jīng)結(jié)束，政策面趨于明朗，相信開發(fā)商不會(huì)錯(cuò)過這個(gè)時(shí)機(jī)。

　　懸念四：八五折優(yōu)惠房貸能否回來？

　　頭套房貸利率居然也要上浮1.1倍甚至更高，這完全讓人意想不到！那么，在2012年，頭套房貸優(yōu)惠利率還會(huì)回來呢？

　　雖然“新國八條”中要求采取差別化住房信貸政策，但主要針對(duì)對(duì)象為套以及以上住房，對(duì)于合理的剛性需求而言，并不屬于打擊范圍。但在2011年上半年，連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行也犯了“貧血癥”，而貸款申請(qǐng)人數(shù)變化不大，因此在僧多粥少的情況下，銀行自然會(huì)提高利率水平了，以獲取更多的收益，這更多是市場(chǎng)選擇的結(jié)果。

　　2011年12月5日，央行調(diào)低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是調(diào)控政策微調(diào)的信號(hào)。相信2012年還會(huì)數(shù)次調(diào)低存款準(zhǔn)備金率，釋放流動(dòng)性，這對(duì)頭套房貸有利，至少銀行有錢可貸。雖然政府一再強(qiáng)調(diào)，要扶持合理的住房需求，但八五折優(yōu)惠房貸會(huì)不會(huì)再現(xiàn)，這還得看流動(dòng)性釋放程度的大小。

　　懸念五：交易狀況會(huì)否改善？

　　對(duì)于一線城市來說，交易量會(huì)不會(huì)在2012年反彈？

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月，全國商品房累計(jì)銷售面積8.9億平方米，較去年同期增加9%。從表面上來看，2011年樓市與2010年基本持平，但一線城市交易量繼續(xù)下滑卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，北京前11月新房成交7.54萬套，比去年同期減少20.9%。根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)，截止到12月26日，上海商品住宅累計(jì)成交量為626萬平方米，較2010年的840萬平方米還有不小的距離。

　　懸念六：土地價(jià)格還會(huì)回落嗎？

　　房?jī)r(jià)與土地的關(guān)系，跟面包與面粉之間的關(guān)系相仿，因此相當(dāng)于“面粉”的土地的價(jià)格走勢(shì)，也頗受市場(chǎng)關(guān)注。

　　近日公布的數(shù)據(jù)表明，2011年1~11月，全國133個(gè)城市土地招拍掛市場(chǎng)各類土地總成交面積同比增長(zhǎng)15.6%，但主要受商辦和工業(yè)用地增長(zhǎng)帶動(dòng)，同時(shí)，土地出讓金總額小幅下降 1.8%。1~11 月，住宅用地量?jī)r(jià)水平持續(xù)低于去年同期，成交面積和樓面地價(jià)分別下降 11.0%和 9.9%，而北京等十大城市分別下降23.5%和 14.1%，其中天津、杭州成交面積降幅接近或超過30%，上海、南京平均樓面低價(jià)降幅超過40%。

　　當(dāng)然，北京、上海等一線城市樓面價(jià)的下滑，與土地供應(yīng)有一定關(guān)系，比如市的土地供應(yīng)大幅減少，因此均價(jià)回落。但值得慶幸的是，土地價(jià)格總體上還是保持回落態(tài)勢(shì)，這有利于房?jī)r(jià)的整體回落。

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