二手房降價(jià)蔓延至剛需盤

　　12月間，全市二手房降價(jià)繼續(xù)蔓延。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，全市監(jiān)測(cè)的40個(gè)標(biāo)桿樓盤中，大戶型有5跌，跌幅介于1.69%-11.29%；中戶型有5跌，跌幅介于3.17%-19.05%；小戶型有6跌，跌幅介于1.82%-8.42%，降價(jià)樓盤的個(gè)數(shù)與11月相比基本持平。所有戶型無(wú)一出現(xiàn)價(jià)格上漲。但本次新增的降價(jià)樓盤，已由上月的中高端樓盤蔓延至剛需樓盤。

　　其中內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域降價(jià)的二手盤多為一些房齡較長(zhǎng)的老公房，主要集中在控江、南黃浦、徐匯等板塊。如控江板塊的鞍山新村，其100平米的大戶型單價(jià)在2.4-2.5萬(wàn)元/平米，較上月下降3.29%。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些降價(jià)的二手房業(yè)主多為置換型業(yè)主，在市場(chǎng)交投平淡的情況下，不得不下調(diào)價(jià)格促成成交，以盡快籌措資金購(gòu)進(jìn)新的物業(yè)。同時(shí)在樓市深度調(diào)控下，部分老公房?jī)?nèi)的大戶型由于總價(jià)較高、樓盤品質(zhì)欠佳，更難以獲得成交，因此無(wú)論是涉及的樓盤還是降價(jià)的幅度往往都多于中、小戶型。

　　而外環(huán)外區(qū)域涉及到的降價(jià)樓盤多為次新公寓，分別位于周康、七寶、顧村等板塊。如周康板塊的綠地東上海。其中綠地東上海96平米的中戶型目前單價(jià)約為1.7萬(wàn)元/平米，較上月下降19.05%，也是本次降價(jià)樓盤中降幅的。調(diào)查反映，這些降價(jià)的業(yè)主主要分為兩類：一類為投資型業(yè)主，因不看好后市打算盡快清倉(cāng)離場(chǎng)或是受自身所經(jīng)營(yíng)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金短缺的困擾，不得不低價(jià)掛牌。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐年家浜路店經(jīng)理文許介紹，以板塊內(nèi)的標(biāo)桿樓盤綠地東上海為例，其業(yè)主以浙江、溫州方向的投資客為主。前幾個(gè)月因板塊內(nèi)新盤的降價(jià)促銷，部分二手房業(yè)主已經(jīng)給出了小幅的議價(jià)空間。但自12月上海表示明年會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持“限購(gòu)”政策以來(lái)，板塊內(nèi)各小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格基本上都在上月的基礎(chǔ)上再次下跌了500-1000元/平米。文經(jīng)理表示，少數(shù)極端的投資客已經(jīng)是在以保本價(jià)甚至虧本價(jià)在甩賣了。

　　另外一類降價(jià)的業(yè)主則屬于置換型業(yè)主，由于目標(biāo)房源的價(jià)格也出現(xiàn)了一定程度的下降，因此愿意下調(diào)手中房源的價(jià)格來(lái)促成交易。

　　除此之外，樓市之中價(jià)格較為堅(jiān)挺、較抗跌的緊靠學(xué)校的小區(qū)也受到了波及。如七寶板塊的蒲匯新村，其67平米的中戶型單價(jià)為2.0-2.1萬(wàn)元/平米，較上月下降6.82%。主要是由置換型業(yè)主帶動(dòng)。調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，一些樓盤的掛牌價(jià)格雖然沒有變化，但實(shí)際成交價(jià)已出現(xiàn)大幅下降。如長(zhǎng)壽板塊的中遠(yuǎn)兩灣城和半島花園。中遠(yuǎn)兩灣城140平米的大戶型成交價(jià)僅為2.45萬(wàn)元/平米，較其2.9萬(wàn)元/平米的掛牌價(jià)下降了15.52%。半島花園100平米的中戶型目前成交價(jià)約為3.1萬(wàn)元/平米，較其3.55萬(wàn)元/平米的掛牌價(jià)下降12.68%。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)的分析師黃河滔表示，目前樓市調(diào)控已取得了階段性的成果，二手房降價(jià)的范圍和幅度都在逐步擴(kuò)大。尤其是上海在12月20日宣布繼續(xù)執(zhí)行“限購(gòu)”政策不動(dòng)搖，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響極大，對(duì)二手房業(yè)主的心理也是產(chǎn)生了較大的觸動(dòng)。就目前的情況推測(cè)，市場(chǎng)觀望情緒依舊較濃，預(yù)計(jì)明年年初成交依然不會(huì)有太大起色。

　　租金頭次滯漲

　　12月間，不僅二手房購(gòu)賣市場(chǎng)的降價(jià)仍在持續(xù)，租賃市場(chǎng)也結(jié)束了前幾個(gè)月的上漲勢(shì)頭，頭次進(jìn)入“滯漲”階段。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，全市監(jiān)測(cè)的40個(gè)標(biāo)桿樓盤中，大戶型有2跌，跌幅介于6.67-12%，無(wú)一上漲；中戶型有2漲3跌，漲幅為2%和6.67%，跌幅介于7.50%-11.29%；小戶型有3跌，跌幅介于8.33%-14.06%，無(wú)一上漲。而在11月間，大、中、小戶型的租金分別有1漲、7漲和4漲，無(wú)一樓盤的租金出現(xiàn)下跌。對(duì)比11月，不僅租金上漲的樓盤大幅減少，漲幅也由較高的26.19%，收縮至6.67%。而租金出現(xiàn)下跌的樓盤卻有所增加。不過(guò)就整體數(shù)量波動(dòng)走勢(shì)情況看，全市大部分樓盤的租金走勢(shì)仍較為平穩(wěn)。

　　本月出現(xiàn)的房屋滯漲情況，主要是受年關(guān)將至，不少租客返鄉(xiāng)或租約到期產(chǎn)生的大量空置房屋所致。部分房東為減少空置期，主動(dòng)下調(diào)租價(jià)以吸引租客。如七寶板塊的萬(wàn)科城市花園，其130平米的大戶型和100平米的中戶型以及73平米的小戶型租金已分別下調(diào)至4200元/月、3700元/月和2750元/月，分別較上月下降6.67%、7.50%和14.06%。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)的分析師黃河滔建議，租客們可利用節(jié)前的這段“空檔期”換租，更易淘到性價(jià)比較高的房子。

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