在新的一年價(jià)格走勢(shì)進(jìn)一步明朗，去年12月的二手房市場進(jìn)行了全面的調(diào)整。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場對(duì)去年12月的統(tǒng)計(jì)顯示，全市監(jiān)測(cè)的40個(gè)標(biāo)桿樓盤中，降價(jià)樓盤的個(gè)數(shù)與11月相比基本持平，所有戶型無一出現(xiàn)價(jià)格上漲。本次新增的降價(jià)樓盤，已由上月的中高端樓盤蔓延至剛需樓盤。租金則由于季節(jié)性因素進(jìn)入短暫的滯漲期，這對(duì)于有租房需求的人來說是個(gè)下手的好時(shí)機(jī)。

　　降價(jià)蔓延至剛需盤

　　12月間，全市二手房降價(jià)繼續(xù)蔓延。內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域降價(jià)的二手盤多為一些房齡較長的老公房，主要集中在控江、南黃浦、徐匯等板塊。如控江板塊的鞍山新村，其100平米的大戶型單價(jià)在2.4-2.5萬元/平米，較上月下降3.29%。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些降價(jià)的二手房業(yè)主多為置換型業(yè)主，在市場交投平淡的情況下，不得不下調(diào)價(jià)格促其成交，以盡快籌措資金購進(jìn)新的物業(yè)。同時(shí)在樓市深度調(diào)控下，部分老公房內(nèi)的大戶型由于總價(jià)較高、樓盤品質(zhì)欠佳，更難以獲得成交，因此無論是涉及的樓盤還是降價(jià)的幅度往往都多于中、小戶型。

　　外環(huán)外區(qū)域涉及的降價(jià)樓盤多為次新公寓，分別位于周康、七寶、顧村等板塊。如周康板塊的綠地東上海。其中綠地東上海96平米的中戶型目前單價(jià)約為1.7萬元/平米，較上月下降19.05%，也是本次降價(jià)樓盤中降幅的。調(diào)查反映，這些降價(jià)的業(yè)主主要分為兩類：一類為投資型業(yè)主，因不看好后市打算盡快清倉離場，或是受自身所經(jīng)營的實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金短缺的困擾，不得不低價(jià)掛牌。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐年家浜路店經(jīng)理文許介紹，以板塊內(nèi)的標(biāo)桿樓盤綠地東上海為例，其業(yè)主以浙江、溫州方向的投資客為主。前幾個(gè)月因板塊內(nèi)新盤的降價(jià)促銷，部分二手房業(yè)主已經(jīng)給出了小幅的議價(jià)空間。但自12月上海表示明年會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持 限購

　　政策以來，板塊內(nèi)各小區(qū)的二手房價(jià)格基本上都在上月的基礎(chǔ)上再次下跌了500-1000元/平米。文經(jīng)理表示，少數(shù)極端的投資客已經(jīng)是在以保本價(jià)甚至虧本價(jià)在甩賣了。

　　另外一類降價(jià)的業(yè)主則屬于置換型業(yè)主，由于目標(biāo)房源的價(jià)格也出現(xiàn)了一定程度的下降，因此愿意下調(diào)手中房源的價(jià)格來促成交易。

　　緊靠學(xué)校的小區(qū)也未能幸免

　　之前一直在樓市中價(jià)格表現(xiàn)較為堅(jiān)挺、較抗跌的緊靠學(xué)校的小區(qū)這次也受到了波及。如七寶板塊的蒲匯新村，其67平米的小戶型單價(jià)為2.0-2.1萬元/平米，較上月下降6.82%。主要是由置換型業(yè)主帶動(dòng)。調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，一些樓盤的掛牌價(jià)格雖然沒有變化，但實(shí)際成交價(jià)已出現(xiàn)大幅下降。如長壽板塊的中遠(yuǎn)兩灣城和半島花園，中遠(yuǎn)兩灣城140平米的大戶型成交價(jià)僅為2.45萬元/平米，較其2.9萬元/平米的掛牌價(jià)下降了15.52%。半島花園100平米的中戶型目前成交價(jià)約為3.1萬元/平米，較其3.55萬元/平米的掛牌價(jià)下降12.68%。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場的分析師黃河滔表示，目前樓市調(diào)控已取得了階段性的成果，二手房降價(jià)的范圍和幅度都在逐步擴(kuò)大。尤其是上海在12月20日宣布繼續(xù)執(zhí)行限購政策不動(dòng)搖，對(duì)房地產(chǎn)市場的影響極大，對(duì)二手房業(yè)主的心理也是產(chǎn)生了較大的觸動(dòng)。就目前的情況推測(cè)，市場觀望情緒依舊較濃，預(yù)計(jì)今年初成交依然不會(huì)有太大起色。

　　2011慘淡收尾

　　上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，作為調(diào)控異常嚴(yán)厲的2011年，上海二手房指數(shù)呈現(xiàn)分段式行情。

　　去年1-6月是上漲期，漲幅呈逐月縮小趨勢(shì)。1月延續(xù)2010年末翹尾行情，但隨著1月底和2月初迎來嚴(yán)格的調(diào)控政策和年內(nèi)頭次加息，走暖行情戛然而止，成交量大跳水。3-6月指數(shù)在波動(dòng)中小幅上揚(yáng)，4月初年內(nèi)次加息，二手房市場在政策消化過程中開始出現(xiàn)觀望情緒并逐漸轉(zhuǎn)為博弈，演繹多方分化行情。7-12月是調(diào)整期，先平后降。其中7-9月指數(shù)連續(xù)三月基本走平，7月7日迎來年內(nèi)第三次加息，7月24日新 滬4條 叫停 補(bǔ)稅購房 ，市場陷入深度博弈期。10-12月指數(shù)連續(xù)下降，降幅逐月擴(kuò)大，樓市進(jìn)入回調(diào)期。較后，2011年二手房市場在慘淡交易中收尾。

　　租金頭次滯漲

　　不僅二手房購賣市場的降價(jià)仍在持續(xù)，租賃市場也在去年12月結(jié)束了前幾個(gè)月的上漲勢(shì)頭，頭次進(jìn)入 滯漲 階段。2011年12月，上海房屋租賃指數(shù)為1323點(diǎn)，較上月上升2點(diǎn)，環(huán)比上漲0.16%，漲幅比11月縮小0.18個(gè)百分點(diǎn)。高、中、低端漲幅均縮小。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場的統(tǒng)計(jì)顯示，全市監(jiān)測(cè)的40個(gè)標(biāo)桿樓盤中，12月租金出現(xiàn)下跌的樓盤有所增加。不過就整體數(shù)量波動(dòng)走勢(shì)情況看，全市大部分樓盤的租金走勢(shì)仍較為平穩(wěn)。

　　據(jù)分析，本月出現(xiàn)的房屋滯漲情況，主要是受年關(guān)將至，不少租客返鄉(xiāng)或租約到期產(chǎn)生的大量空置房屋所致。部分房東為減少空置期，主動(dòng)下調(diào)租價(jià)以吸引租客。如七寶板塊的萬科城市花園，其130平米的大戶型和100平米的中戶型以及73平米的小戶型租金已分別下調(diào)至4200元/月、3700元/月和2750元/月，分別較上月下降6.67%、7.50%和14.06%。分析師黃河滔建議，租客們可利用節(jié)前的這段 空檔期 換租，更易淘到性價(jià)比較高的房子。

　　租金長期看漲

　　上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，在通脹壓力依然較大、外來人口增加以及學(xué)生求學(xué)就職等因素刺激下，2011年全年租賃指數(shù)延續(xù)2010年的上漲勢(shì)頭，呈持續(xù)上升走勢(shì)。

　　去年1月由于春節(jié)租客返鄉(xiāng)，租賃進(jìn)入淡季，漲幅微弱；2月指數(shù)出現(xiàn)季節(jié)性大幅上揚(yáng)，以通脹驅(qū)動(dòng)為主；3-5月，租賃需求短暫回落，漲幅基本走平，租賃市場進(jìn)入穩(wěn)定期；6、7月，傳統(tǒng)學(xué)生潮和畢業(yè)求職租賃推動(dòng)市場，漲幅擴(kuò)大；8-10月，租賃指數(shù)小幅波動(dòng)，10月1日《上海市居住房屋租賃管理辦法》正式實(shí)施，一定程度上抑制了租金過快過高上漲；11、12月，臨近年末，租賃市場供應(yīng)量增加，漲幅回落。

　　調(diào)控下的房屋租賃市場，房價(jià)高企、租售比不合理的矛盾仍然突出，房屋出租回報(bào)低于銀行存款利息，使之成為租金持續(xù)上漲的推力。有關(guān)行家預(yù)測(cè)，在高房價(jià)得不到徹底治理的前提下，2012年或以后，租金上漲或?qū)⒊蔀殚L期趨勢(shì)。

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