在這一輪的調(diào)控的過(guò)程中，這個(gè)新政的指向性我認(rèn)為是非常清晰的，就是針對(duì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)過(guò)度，部分城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，也就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說(shuō)的泡沫化，當(dāng)然是部分的泡沫化，并不是全面的泡沫化，房?jī)r(jià)的合理回歸我們也要注意到，在 總理提出這個(gè)概念以后，在他的文字稿上，特別標(biāo)明了部分城市，針對(duì)性的實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)調(diào)控，這個(gè)擠泡沫也不是說(shuō)中國(guó)700個(gè)左右的城市一起擠，是有針對(duì)性的，再有泡沫發(fā)生的部分城市，通過(guò)房地產(chǎn)新政擠出去，而且必須柔性的擠，必須考慮到方方面面。

　　有的朋友談到自己的看法的時(shí)候有這種傾向，為什么不能痛快一點(diǎn)？但是我們實(shí)話實(shí)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的調(diào)控，特別是房地產(chǎn)這樣一個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的，千絲萬(wàn)縷聯(lián)系的領(lǐng)域里面，是不能簡(jiǎn)單的按照某一個(gè)因素極端的強(qiáng)調(diào)，單向的思維認(rèn)為能提出理性的對(duì)策了。

　　在我們目前采取的新政的舉措中間，我認(rèn)為應(yīng)該認(rèn)識(shí)到有一些過(guò)度性的措施和權(quán)益的考慮，這是必然的。但同時(shí)也有制度建設(shè)的追求，如果作為研究者要給已經(jīng)進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控新政做一個(gè)評(píng)判的話，我想頭先應(yīng)該充分肯定的是，我們已經(jīng)比較清楚的看到了，在中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控中間的所謂雙軌統(tǒng)籌房?jī)r(jià)， 曾經(jīng)說(shuō)到保障房是總理管，商品房的事情總經(jīng)理管，這也就是我們討論經(jīng)常說(shuō)到的，讓市場(chǎng)歸市場(chǎng)，政府歸政府，它是一個(gè)雙軌的這樣一個(gè)必須有所理性認(rèn)識(shí)和區(qū)分的這樣一個(gè)事情，同時(shí)又要有統(tǒng)籌，這個(gè)統(tǒng)籌我認(rèn)為是在一個(gè)通盤(pán)的，我們具體落實(shí)到各個(gè)政府轄區(qū)的頂層開(kāi)發(fā)下，保障房、商品房怎么樣納入一個(gè)合理的開(kāi)發(fā)規(guī)劃、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，在政府的政府方面，我始終認(rèn)為保障房建設(shè)過(guò)程中體現(xiàn)政府管規(guī)劃，同時(shí)要管脫離，進(jìn)而要管準(zhǔn)入和應(yīng)有的退出，這個(gè)脫離怎么脫？

　　從棚戶區(qū)改造到廉租房的建設(shè)，公租房的建設(shè)，要把低收入的條件統(tǒng)起來(lái)，現(xiàn)在越來(lái)越把保障房安居工程的放在棚戶區(qū)改造廉租房、公租房的建設(shè)。地方政府紛紛明確了他是有限產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)，不能像原來(lái)北京這邊拿到手以后，再轉(zhuǎn)手取得這種溢價(jià)收入的，這樣就封殺了套利空間，這要我們?cè)诠芾砩线M(jìn)一步完善，準(zhǔn)入和退出這個(gè)機(jī)制還在探索，現(xiàn)在已經(jīng)作出了種種的努力，真正的使這種資源進(jìn)入低收入家庭，不能讓其他人混進(jìn)來(lái)，不能說(shuō)在取得這種保障房資格的人員，以后成為后一階段先富起來(lái)的人以后，他不退出，他占有這個(gè)資源跟他以后的收入不對(duì)位了，這些都要探索。

　　另外，市場(chǎng)方面我們看到政府一個(gè)規(guī)劃，把商品房建設(shè)，包括高端別墅的建設(shè)一起做，管規(guī)劃下面基本是管什么？管規(guī)則，公平競(jìng)爭(zhēng)，再往后就管收稅，交易環(huán)節(jié)要收稅，保有環(huán)節(jié)也要收稅，交易環(huán)節(jié)一度有所強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在有一個(gè)基本的邏輯是成立的，就是借鑒一些海外經(jīng)驗(yàn)，能不能在住房的持有時(shí)間上，采取一種時(shí)間越長(zhǎng)，稅率遞減的措施，你購(gòu)了一套住宅，一年以內(nèi)出手可能是一個(gè)比較高的稅率，三年以后出手可能降一個(gè)臺(tái)階，五年以后再降一個(gè)臺(tái)階，到了八年以后就是一個(gè)比較合適的臺(tái)階，這是遏制大家短期的炒作，但是我認(rèn)為只講交易環(huán)節(jié)的稅收還不足以說(shuō)明問(wèn)題，相關(guān)信息的管理還要有進(jìn)一步的具體的考慮，怎么樣能夠如實(shí)的掌握這個(gè)時(shí)間段，怎么樣在這個(gè)相關(guān)的另外一些事情上也防止所謂虛假的東西，我們過(guò)去說(shuō)增值的考慮嗎？那他就來(lái)一個(gè)陰陽(yáng)的合同，你真是的合同就不能如實(shí)的掌握住，這個(gè)我們就不說(shuō)了，現(xiàn)在說(shuō)房產(chǎn)稅，已經(jīng)進(jìn)入試點(diǎn)的稅率，它的改革是在保有環(huán)節(jié)上的形成一個(gè)稅收的負(fù)擔(dān)，這個(gè)稅收的負(fù)擔(dān)是一個(gè)有可預(yù)見(jiàn)性的，可以在以后形成制度框架的制度建設(shè)。

　　個(gè)雙軌統(tǒng)籌規(guī)劃框架，政府應(yīng)該做的這幾個(gè)事情合在一起，我認(rèn)為現(xiàn)在相當(dāng)清晰，這是一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)步。另外應(yīng)該擴(kuò)充的，應(yīng)該在通盤(pán)的了解情況有別于肯定方面的時(shí)候，我認(rèn)為我們房地產(chǎn)調(diào)控新政，隨著形勢(shì)的演變，一度非常嚴(yán)格的行政手段已經(jīng)出現(xiàn)了定向?qū)捤?，我們?cè)谳^近一段時(shí)間穩(wěn)增長(zhǎng)的導(dǎo)向下，同時(shí)也結(jié)合套房房貸的利率開(kāi)始有區(qū)別對(duì)待，貸款條件有所放松，對(duì)于沒(méi)有城鎮(zhèn)戶口，但是從農(nóng)村到城鎮(zhèn)有長(zhǎng)住的記錄，有納稅證明等等，這方面原來(lái)很?chē)?yán)格的限制，現(xiàn)在已經(jīng)放寬了，我認(rèn)為這些定向?qū)捤啥际强梢缘模@是我們當(dāng)時(shí)不得不采取的一些權(quán)宜之計(jì)在開(kāi)始做，良性的、必要的調(diào)整。這也是值得肯定的。

　　我注意到在 總理較近的經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家和行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人座談會(huì)上，正式公布的信息有一條，房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施過(guò)程中要更多的強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)手段和法律手段，我的解讀是要更多的運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿的手段和規(guī)范化的手段，這都是值得肯定的，房地產(chǎn)調(diào)控新政里面的重要的信息。

　　那么我們簡(jiǎn)單談一下兩地的房產(chǎn)稅的熱點(diǎn)，這是一個(gè)敏感的、有明顯爭(zhēng)議的問(wèn)題，我認(rèn)為在方向上，我們?cè)谀甓鹊母母镂募锩?，這是有權(quán)威性的，從決策層到管理層都做表述的，這樣一個(gè)要求，叫適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅、擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，這個(gè)時(shí)間表確實(shí)不好說(shuō)，我們不斷的聽(tīng)到反對(duì)、置疑的聲音，也可以體會(huì)到在十八大即將召開(kāi)這樣的情況下，的可能性是在十八大之后，但我不覺(jué)得這是根本性的問(wèn)題，我們現(xiàn)在頭先要看到的是大方向，大邏輯是在日漸明朗化，按照我的理解，這樣一個(gè)制度建設(shè)，實(shí)際上是房地產(chǎn)新政里面較重要的事情，中國(guó)人都講標(biāo)本兼治，但治本于上，房地產(chǎn)調(diào)控新政在過(guò)去有幾輪的調(diào)控，相比它的水準(zhǔn)體現(xiàn)在哪，應(yīng)該體現(xiàn)在更多的追求制度建設(shè)，這個(gè)制度建設(shè)先弄框架，而且在搭框架的過(guò)程不能全面齊頭并進(jìn)，只能先找部分地方的試點(diǎn)，來(lái)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，而實(shí)際上這些做法都是和十八大之后，我們決策層要充分考慮的，十年的一個(gè)眼界，以及這十年在2020年要實(shí)現(xiàn)全面小康以后，要實(shí)現(xiàn)鄧小平勾畫(huà)的三步走戰(zhàn)略史目標(biāo)實(shí)現(xiàn)結(jié)合在一起，這里面一個(gè)基本的邏輯，我覺(jué)得應(yīng)該再次強(qiáng)調(diào)，中國(guó)是要通過(guò)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)軌走向一個(gè)現(xiàn)代國(guó)家，現(xiàn)代國(guó)家現(xiàn)代社會(huì)需要有現(xiàn)代的稅制，你就不能回避稅制本身的可塑性問(wèn)題。

　　有一種意見(jiàn)是說(shuō)稅制不可能設(shè)定，它自然而然發(fā)展，比如我較近說(shuō)的直接稅比重在中國(guó)偏低，反對(duì)意見(jiàn)是直接稅比重高和低是自然演變的過(guò)程，跟稅制改革無(wú)關(guān)，是跟生產(chǎn)力的水平相關(guān)，我不同意這個(gè)觀點(diǎn)，稅制不能任意設(shè)定，但是存在一定的可塑性，我們的管理部門(mén)、社會(huì)大眾共同參與稅制的改制，就代表主動(dòng)設(shè)計(jì)稅制的彈性空間，我們?cè)O(shè)定的更好一點(diǎn)就更適合與現(xiàn)代化的要求，我們?cè)O(shè)定的差一點(diǎn)背離這種現(xiàn)代化的要求，我們應(yīng)該在方方面面的努力下，形成一個(gè)比較好的，順應(yīng)客觀需要的稅制。同時(shí)也使我們的房地產(chǎn)這樣的產(chǎn)業(yè)，它能夠在發(fā)揮中國(guó)經(jīng)濟(jì)，在城鎮(zhèn)化過(guò)程中的引擎、支柱作用的同時(shí)，避免一些泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)和由于泡沫化過(guò)度造成的負(fù)面影響，這樣的過(guò)程中，我們來(lái)尋求人民群眾公共利益的化，無(wú)非就是這樣一個(gè)邏輯關(guān)系，所以我們必須要通過(guò)理性的討論來(lái)化解一些阻礙。說(shuō)到房產(chǎn)稅的改革是重感情的，有時(shí)候是很激烈的，你要在網(wǎng)上、微博上說(shuō)的話，很多人會(huì)跳出來(lái)還罵了，這種形勢(shì)我覺(jué)得可以理解，我推崇的還是理性的探討。

　　我認(rèn)為上海、重慶兩地試點(diǎn)要充分肯定他們?yōu)樘煜孪?，已?jīng)形成的兩個(gè)地方各有特點(diǎn)的初步方案，有共性也有差異，但頭先要看他們的共性，讓社會(huì)更好的來(lái)適應(yīng)和觀察，看看這個(gè)稅是不是像大家說(shuō)的洪水猛獸，會(huì)不會(huì)造成多么嚴(yán)重的問(wèn)題？先建一個(gè)基本框架，這個(gè)基本框架有一個(gè)明顯的東西，調(diào)節(jié)高端，上海明確的說(shuō)是調(diào)增量，我不動(dòng)存量，但你具體看這個(gè)方案，你出售是增量，購(gòu)房子的增量信息系統(tǒng)來(lái)認(rèn)證你原來(lái)有沒(méi)有房子，合在一起計(jì)算稅率就把這個(gè)以前的拉進(jìn)來(lái)了，派生的形成一個(gè)紐帶，重慶一般的存量不考慮，但是轄區(qū)內(nèi)3000多套所謂花園別墅，就是有院落的獨(dú)立別墅是明確無(wú)誤的作為存量覆蓋的，但是有180平米的協(xié)議，180平米以內(nèi)免稅，這種試點(diǎn)方案的設(shè)計(jì)我認(rèn)為是非常必要的，是可以為以后的改革試點(diǎn)提供重要借鑒的，所以也可以借此討論一下。

　　中國(guó)以后房地產(chǎn)稅改革，我認(rèn)為是要循序漸進(jìn)、酌情擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的，它里面很重要的要點(diǎn)是不能簡(jiǎn)單地借鑒美國(guó)，而是要借鑒日本的頭套房免征的模式，很多人說(shuō)中國(guó)人很多人購(gòu)房子是給自己購(gòu)一個(gè)社會(huì)保障，因?yàn)榇蠹铱闯鞘谢€要走好幾十年，這中間房地產(chǎn)是一個(gè)上升的趨勢(shì)，我在這段時(shí)間購(gòu)一個(gè)房子是給自己購(gòu)一個(gè)商業(yè)保險(xiǎn)，我認(rèn)為這個(gè)完全可以討論，套房免征，套房或者是單位可以考慮稅率，完全可以考慮這樣的一個(gè)具體區(qū)別對(duì)待，但是對(duì)不起高端的按照支付能力原則，有多少套房子，有多么高水平豪宅的，在高端上調(diào)節(jié)也是符合基本原則的，必須把這個(gè)原則明確下來(lái)。這樣一來(lái)我覺(jué)得可以給社會(huì)大眾吃定心丸，是要大家一起尋求共贏，一起來(lái)建設(shè)一個(gè)和諧社會(huì)，來(lái)尋求長(zhǎng)治久安，這個(gè)制度建設(shè)要抓住不放，那么在短期考慮和中長(zhǎng)期考慮中，我覺(jué)得中國(guó)的現(xiàn)實(shí)決定我們必須沿用鄧小平的改革智慧，就是在某種階段要強(qiáng)調(diào)不爭(zhēng)論，我們現(xiàn)在不能說(shuō)完全不爭(zhēng)論，但不能停留于爭(zhēng)論，有人說(shuō)要把這個(gè)房地產(chǎn)稅的所有的事情爭(zhēng)論清楚以后，人大來(lái)做一個(gè)規(guī)范的立法，在全國(guó)一起推行，說(shuō)起來(lái)有道理，實(shí)際上沒(méi)有任何可行性，這種要讓人大全面立法，把這個(gè)稅細(xì)節(jié)定好以后全國(guó)一起推的思路，真的像有的人說(shuō)的150年以后才有結(jié)果。我們必須要在鄧小平的理論下，在一個(gè)大的框架下說(shuō)出來(lái)以后，要大膽的試，大膽的闖，現(xiàn)在我們不這么說(shuō)，這個(gè)一是要存在，要允許爭(zhēng)論，要在開(kāi)拓的過(guò)程中來(lái)做，我們?cè)试S某些爭(zhēng)議很大的改革試驗(yàn)來(lái)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)良好地的改革試點(diǎn)就是起這個(gè)作用，這就是在漸進(jìn)的過(guò)程中，我們必須往前推進(jìn)這個(gè)過(guò)程的一個(gè)非常明確官方的指向。

　　這樣一些基本觀念說(shuō)了以后，我還想回應(yīng)一些大家關(guān)心的問(wèn)題，我了解到很多人都在說(shuō)，房產(chǎn)稅的法理依據(jù)方面是不是應(yīng)用上，我簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，點(diǎn)就是土地出讓金的問(wèn)題，這個(gè)稅和租的性質(zhì)不一樣，他們之間可以形成并行不悖的關(guān)系，有人說(shuō)這不是重復(fù)征收嗎？確實(shí)存在重復(fù)的問(wèn)題，我們的稅制是多次征必然就有重復(fù)，只是重復(fù)的合理與否的問(wèn)題，而不能說(shuō)整個(gè)的政府征收的是義務(wù)稅，這不可能，這是一個(gè)現(xiàn)代的稅、租和其他收費(fèi)等等合理的分流歸位，再形成一個(gè)合理協(xié)調(diào)的關(guān)系。有

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