央行、中國銀監(jiān)會近日發(fā)出《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,對房貸政策作出了調(diào)整。

“當前住房需求不足并非潛在需求大幅下降,而是市場在觀望,同時也是政策約束所致。”交通銀行頭席經(jīng)濟學家連平說,近年來,為抑制房價過快上漲,有關(guān)方面推出了一系列抑制需求的舉措。今年初,個人住房貸款存在審批較嚴、發(fā)放速度較慢、按揭利率提升較多等問題,也在一定程度上制約了需求釋放。一方面,此前政策規(guī)定家庭購購套住房需支付不低于所購房屋價格60%的頭付款,同時貸款利率不得低于基準利率的1.1倍,使得改善型需求的購房能力大大降低。另一方面,目前“認房又認貸”的頭套房認定政策導致有貸款歷史而名下無房的情況被認定為二套房,一些改善型需求被誤傷。

“《通知》對個人住房貸款在利率、審核時間等方面作出了調(diào)整,支持居民家庭合理住房貸款需求尤其是自住需求,對改善民生具有積極意義。”連平說。

另一方面,國家大力鼓勵和支持消費發(fā)展。2013年我國人均GDP約6767美元,其中占比的消費支出為住房消費。我國居民的住房消費觀念使得這一格局在較長時期內(nèi)不會改變,未來剛需入市潛力不小;同時,改善型住房需求也將為消費增長提供持續(xù)不斷的動力。“《通知》通過加強對居民購房的金融支持,滿足普通家庭的購房需要,有利于前期受政策抑制的需求得到釋放,對促進消費有較好的推動作用。”連平表示。

還清頭套房貸再貸算頭套政策增加至少30%可購房人群,樓市可能止跌

“近十多年,信貸一直是業(yè)內(nèi)人士及普通購房者判斷市場的較關(guān)鍵信號。此次央行、銀監(jiān)會對房貸政策的調(diào)整,‘松綁’幅度遠遠超過之前市場預期的認房不認貸,基本上是對此前信貸政策的全面‘松綁’,對市場的信號意義非常大。”中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉說。

張大偉認為,此次出臺的政策將提振市場信心,可能使樓市止跌,但反彈幅度要看后續(xù)信貸釋放情況,如果再出現(xiàn)定向或全面降準,樓市可能會較快反彈。

此次房貸政策調(diào)整看點不少。

比如,《通知》明確,對于貸款購購頭套普通自住房的家庭,貸款較低頭付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。“頭付比例與此前無變化,而強調(diào)利率七折的下限則力度較大。”連平說,年初貸款額度受限、銀行“以價補量”,按揭貸款利率提升較多;年中多數(shù)城市房貸利率高點已過,各家銀行普遍下調(diào)按揭定價,但利率大多仍以基準及上浮為主。“此次對于下限七折的規(guī)定有利于促進房貸利率走低,有助于降低剛需購房成本。”連平說。

比如,根據(jù)《通知》要求,還清頭套房貸再貸算頭套。張大偉認為,對于樓市來說,這條政策可以使此前被政策抑制的改善型需求不受信貸政策限制,預計將為市場增加至少30%的可購房人群。對于銀行而言,這部分客戶也屬于優(yōu)質(zhì)客戶。“如果銀行對這部分客戶執(zhí)行頭套房貸款政策,利率不上浮,預期市場可能全面止跌。雖然房地產(chǎn)市場再現(xiàn)2012年那樣的扭轉(zhuǎn)難度很大,但成交量觸底反彈或許可期。”

再如,以前對第三套房以上貸款是禁止的,而此次《通知》提出,對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,又申請貸款購購住房的,銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)審慎把握并具體確定頭付款比例和貸款利率水平。“這些政策配合全國各地放松限購的政策,可能有利于促進住房投資需求。”張大偉說。

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