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一線城市購(gòu)房負(fù)擔(dān)比明顯上升 超40%警戒線

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 447 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  美聯(lián)物業(yè)的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,作為衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)警示性指標(biāo)的購(gòu)房負(fù)擔(dān)比(月供占家庭月收入比),在一線城市已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過40%的警戒線。其中,北京人的購(gòu)房負(fù)擔(dān)比高達(dá)80%以上。

  購(gòu)房負(fù)擔(dān)比在2009年一季度達(dá)到50%以下的較低點(diǎn)之后,2010、2011年一路上揚(yáng),在經(jīng)過2012年二季度短暫的下行后再次飆升,直指70%-80%。

  從變化曲線來看,購(gòu)房負(fù)擔(dān)比與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)市場(chǎng)研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為,購(gòu)房負(fù)擔(dān)比大升,意味著房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)到了一定的高度,有警示風(fēng)險(xiǎn)的意味。

  京滬月入3萬(wàn)方可負(fù)擔(dān)?

  各大一線城市家庭的住房負(fù)擔(dān)比增長(zhǎng)迅速,表明購(gòu)房者房貸壓力也在逐步增大,入市門檻在逐漸提升。

  從信貸政策來看,當(dāng)前購(gòu)房所要付出的資金成本顯然遠(yuǎn)大于四年前。比如,2008年存款準(zhǔn)備金率下調(diào)三次,累計(jì)幅度2%,由17.5%下調(diào)至15.5%;2012年存準(zhǔn)率同樣下調(diào)三次,累計(jì)幅度1.5%,由21.5%下調(diào)至20%。又如利率,2008年5次下調(diào)利率,1年期存款利率由4.14%下調(diào)至2.25%,貸款利率由7.47%下調(diào)至5.31%;2012年6月8日三年來頭次下調(diào)利率,且在不到1個(gè)月后的7月6日再次降息,1年期存款利率由3.5%下調(diào)至3.0%,貸款利率由6.56%下調(diào)至6.0%。在頭付成本上,各地均要求一戶家庭購(gòu)購(gòu)二套房頭付提高至6成。

  美聯(lián)物業(yè)在以“60平方米,7成20年按揭”的假設(shè)條件測(cè)算下,北京購(gòu)房負(fù)擔(dān)比已經(jīng)超過80%,而上海、廣州、深圳也已超過60%,“一般來說,40%是一個(gè)合理的水平。”徐楓說。

  鏈家地產(chǎn)中介人士告訴記者,目前一線城市的銀行對(duì)二手房貸款是按照實(shí)際成交價(jià)格的8-85折來放貸的,也就是說即使是頭套房,二手房購(gòu)房者實(shí)際支付的頭付也要達(dá)到5成。一套208萬(wàn)60平方米的房子,頭付大約需要90萬(wàn),一些購(gòu)房人選擇先找中介墊資,再將房屋做抵押貸款還貸,購(gòu)房的成本被大大提高。

  徐楓解釋說,從購(gòu)房收入比的數(shù)據(jù)可以看出,目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)將工薪家庭遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋出商品房市場(chǎng)。像北京、上海這樣的城市,只有月收入在3-4萬(wàn)的家庭才可以負(fù)擔(dān)當(dāng)前的房?jī)r(jià)。由于利率、以及收入的變化周期較長(zhǎng),購(gòu)房收入這個(gè)指標(biāo)主要受房?jī)r(jià)影響較大,可以作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)景氣或風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)來參考。

  家庭杠桿空間仍大?

  世聯(lián)地產(chǎn)研究人士認(rèn)為,剛性需求、家庭杠桿空間、風(fēng)險(xiǎn)偏好三者共同作用于成交量和價(jià)格。如果從更長(zhǎng)的時(shí)間周期來看,中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè),乃至于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)需轉(zhuǎn)型,其發(fā)展依然仰仗家庭杠桿的提升。目前中國(guó)普通家庭資產(chǎn)負(fù)債表比較健康,其加杠桿空間較大,這與美國(guó)、英國(guó)以及其他國(guó)家家庭部門需去杠桿截然不同。反觀開發(fā)商,過去幾年的擴(kuò)張導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表杠桿較高,存貨高企。

  2012年,對(duì)比開發(fā)商強(qiáng)烈的跑量欲望,資產(chǎn)負(fù)債表健康的中國(guó)家庭拋售情緒并不嚴(yán)重甚至惜售,從而產(chǎn)生了一二手倒掛的現(xiàn)象。這也解釋了為什么流動(dòng)性放松,會(huì)促使樓市成交量攀升:銀行對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表健康的家庭并不惜貸。

  世聯(lián)認(rèn)為,十八大提出的“國(guó)民收入倍增計(jì)劃”,是未來十年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的一大動(dòng)力。但世聯(lián)的調(diào)查結(jié)果也顯示,認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)“高,不能接受”的購(gòu)房者比例達(dá)到了79.1%,認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)“還行,勉強(qiáng)可以接受”占比為18.7%,認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)低的購(gòu)房者比例僅有2.3%。

  假設(shè)當(dāng)前購(gòu)房者的收入翻一番,認(rèn)為當(dāng)前“房?jī)r(jià)高,不能接受”的購(gòu)房者比例降到了50.1%,認(rèn)為“還行,勉強(qiáng)可以接受”的購(gòu)房者比例大幅上升至43.8%,認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)低的購(gòu)房者比例也小幅上升至6.2%。因此,世聯(lián)地產(chǎn)研究人士表示,假如提出的收入倍增計(jì)劃能夠順利實(shí)現(xiàn),將提升購(gòu)房者的購(gòu)購(gòu)能力。

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