值得注意的是，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，限購對投資客的約束力正明顯下降。在2011年1季度，近七成的投資客表示限購對他們的影響較大，而到2012年4季度末，這一比例已下降至三成。

　　太平戴維斯日前發(fā)布的2012年第四季度房產(chǎn)市場報告顯示，廣州寫字樓市場租金環(huán)比下降1.7%，而全年度全市寫字樓平均租金同比下降1.7%，至每平方米每月人民幣146.5元。由于全球性的經(jīng)濟疲軟對寫字樓市場需求造成壓抑，本年度廣州寫字樓市場表現(xiàn)平淡，租金和吸納量都較去年有一定的下滑。2012年全年新增供應(yīng)24.4萬平方米，較低的供應(yīng)水平并沒有對市場造成太大的壓力，年底空置率同比上升0.9個百分點，至10.1%。

　　另一方面，接近年底，多個商場扎堆開業(yè)，共為廣州帶來約24.3萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)。由于社會消費品零售保持暢旺，廣州市主要優(yōu)質(zhì)購物頭層租金水平繼續(xù)保持平穩(wěn)，為每平方米每月人民幣1266.7元，與上一季度持平。

　　從近期廣州商用物業(yè)市場的此消彼長可以看出，隨著房地產(chǎn)市場的走暖，投資類置業(yè)消費依然在走強。盡管短期內(nèi)大量新增供應(yīng)對市場租金水平產(chǎn)生一定的抑制作用，但對寫字樓、商鋪物業(yè)的需求依然穩(wěn)健增長。

　　筆者注意到另一研究機構(gòu)世聯(lián)地產(chǎn)日前發(fā)布的2012年度市場回顧報告，報告提出下半年以來，開發(fā)商的提價行為已經(jīng)改變了購房者的心理預(yù)期。而這也對市場成交造成巨大的影響。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年4季度全國購房者當(dāng)中，預(yù)期未來房價上漲的比例為67.5%，較上個季度大幅增加8個百分點，另外，調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示預(yù)期房價上漲占比從2011年四季度以來呈現(xiàn)節(jié)節(jié)攀升的態(tài)勢。截至目前，購房者的漲價預(yù)期已經(jīng)形成，這是政府較不愿意看到的局面。如果未來房價持續(xù)上漲，“史上較強”的房地產(chǎn)調(diào)控將再次功虧一簣，政府的公信力將受到嚴(yán)重打擊。因此，不排除政府會根據(jù)房價形勢出臺新的調(diào)控政策。

　　值得注意的是，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，限購對投資客的約束力正明顯下降。在2011年1季度，近七成的投資客表示限購對他們的影響較大，而到2012年4季度末，這一比例已下降至三成。我們認(rèn)為可能的原因有二：一是地方政府盡管沒有明確放松限購政策，但在執(zhí)行上可能比此前有所放松，導(dǎo)致投資客有空可鉆；二是政策本身有漏洞，隨著時間的推移，這些漏洞被人們發(fā)現(xiàn)并加以利用。正如某官員所指出的一樣，“限購政策在本輪調(diào)控中不失為一個好政策”，因為它在很大程度上限制了不合理的購房需求。然而，如何維持這一政策的效力，則是各級政府面臨的巨大挑戰(zhàn)。

　　根據(jù)分析，2012年四季度，由于央行頻頻通過逆回購釋放資金以及財政存款的集中投放，流動性并沒有惡化，房地產(chǎn)市場成交量始終維持在高位，促使購房者信心持續(xù)改善。盡管購房者信心已經(jīng)連續(xù)四個季度提升，并再次創(chuàng)2011年以來的較高水平，但房價的上漲已經(jīng)引起了購房者的不滿，進(jìn)而導(dǎo)致購房信心增速持續(xù)放緩。世聯(lián)地產(chǎn)分析觀點就認(rèn)為，十八大以后，大多數(shù)購房者認(rèn)為調(diào)控政策將維持現(xiàn)狀或繼續(xù)從嚴(yán)，且認(rèn)為調(diào)控政策更多的是將依據(jù)房價或者經(jīng)濟形勢的走勢作出調(diào)整，可見，政府不會坐視房價不管，更不會讓“史上較強”的房地產(chǎn)調(diào)控再次功虧一簣。

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