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“國五條”短期將抑制需求 樓市未來區(qū)域分化明顯
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 518 次
一石激起千層浪。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策“國五條”出臺(tái)后,地產(chǎn)股一度遭遇重挫。目前各地細(xì)則也將陸續(xù)出臺(tái),那么“國五條”出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有多大?2013年地產(chǎn)股是否存在一定投資機(jī)會(huì)呢?針對(duì)這些問題,財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》記者近期專訪了國泰君安 房地產(chǎn)行業(yè)研究員李品科。
今年地產(chǎn)股機(jī)會(huì)靠跌出來
《財(cái)商》:從投資角度來看,你覺得2013年地產(chǎn)股是否還存在一定投資機(jī)會(huì)?
李品科:2012年我們對(duì)地產(chǎn)股是強(qiáng)烈看多的,2013年的話,我們覺得地產(chǎn)股仍存在一定機(jī)會(huì),但這個(gè)機(jī)會(huì)是來自于跌出來的機(jī)會(huì)。比如部分地產(chǎn)龍頭公司這段時(shí)間股價(jià)跌到2013年P(guān)E 6~7倍,雖然行業(yè)趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)尚未到來,但對(duì)于這些過低估值的優(yōu)質(zhì)企業(yè)來說也是一個(gè)較好的價(jià)值投資區(qū)間。
從整個(gè)行業(yè)來說,政府調(diào)控政策的目的也是希望地產(chǎn)行業(yè)回復(fù)平穩(wěn),那么地產(chǎn)股的估值也是圍繞著一個(gè)平穩(wěn)的估值震蕩,在這種情況下,大家過于悲觀的時(shí)候其實(shí)就是比較好的機(jī)會(huì)。
具體來講,我們認(rèn)為如果地產(chǎn)股2013年P(guān)E在8倍以下就可以進(jìn)行戰(zhàn)略性建倉,但投資者需要注意的是,由于行業(yè)仍處于調(diào)控狀態(tài),所以估值也很難突破高位上限,比如主流公司2013年平均PE超過12倍并不是很容易。
總體來說,地產(chǎn)股今年是一個(gè)偏震蕩的行情,在市場(chǎng)悲觀的時(shí)候比如PE到8倍以下可以購入地產(chǎn)股,但如果達(dá)到12倍以上就可以考慮賣出獲利了結(jié)。不過,這個(gè)過程中時(shí)點(diǎn)的選擇也是非常重要,因?yàn)檎吆突久娴牟▌?dòng)震蕩的幅度可能會(huì)比較大。
《財(cái)商》:今年要購入地產(chǎn)股的話,你會(huì)建議投資者如何選股?
李品科:選股方面我覺得仍然應(yīng)該以龍頭企業(yè)為主,比如招商地產(chǎn)(000024.SZ)、保利地產(chǎn)(600048.SH)、萬科A(000002.SZ)、金地集團(tuán)(600383.SH)和榮盛發(fā)展(002146.SZ)這樣的龍頭企業(yè)。
因?yàn)槲磥碛捎诜康禺a(chǎn)調(diào)控政策的影響,整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的估值是有上限的,所以如果想獲得超額收益,需要依靠公司的自身成長。這些龍頭公司每年的增速都保持在20%~35%左右,這樣投資就可以賺到企業(yè)增長這部分。
“國五條”短期將抑制需求
《財(cái)商》:你怎么看較近出臺(tái)的“國五條”調(diào)控政策?
李品科:市場(chǎng)對(duì)“國五條”的關(guān)注焦點(diǎn)在二手房轉(zhuǎn)讓要征收20%的個(gè)人所得稅,但其實(shí)“國五條”的內(nèi)容是多方面的。一方面對(duì)于投資投機(jī)性需求進(jìn)一步抑制,但同時(shí)對(duì)于基本的剛性需求是鼓勵(lì)并予以保證的。另外一方面,“國五條”還有很多措施是明確支持增加供給的,比如增加普通商品住房和用地供應(yīng)以及加快保障性住房建設(shè)等。
所以全方面來看的話,“國五條”的目的也是為了讓房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定,供應(yīng)、價(jià)格等都相對(duì)保持穩(wěn)定,不是暴漲暴跌,逐漸讓房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)一樣處于平穩(wěn)狀況,并不是單純要打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。
《財(cái)商》:“國五條”的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響有多大?
李品科:“國五條”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響要分短期和中期來看。從短期來看,“國五條”中抑制需求的政策對(duì)市場(chǎng)的影響比較大。比如二手房轉(zhuǎn)讓征收20%個(gè)人所得稅,不過從國外的經(jīng)驗(yàn)來看,這個(gè)政策還是會(huì)對(duì)剛性需求進(jìn)行一定程度豁免,比如對(duì)滿5年的個(gè)人先進(jìn)住宅免征,或者根據(jù)持有房產(chǎn)時(shí)間長短不同進(jìn)行區(qū)別對(duì)待,又或者個(gè)人持有房產(chǎn)面積比較小有一定的酌情考慮。因?yàn)閺膰鈦砜匆捕际沁@樣,保護(hù)剛性需求,抑制投資投機(jī)需求。
此外,限購限貸政策也會(huì)影響市場(chǎng)需求。比如以前有不少城市只是在內(nèi)城區(qū)限購,外城區(qū)并 ,又或者針對(duì)某一類型住宅進(jìn)行限購,“國五條”出臺(tái)之后未來會(huì)變成全城市所有類型住宅的限購,對(duì)于之前一些城市 的區(qū)域和住宅都會(huì)有比較大的影響。
這些抑制需求的措施在短期內(nèi)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)銷量造成較大沖擊,在政策真正落實(shí)執(zhí)行之前,銷量會(huì)非常好,但政策落實(shí)之后,短期內(nèi)對(duì)銷量會(huì)有明顯抑制作用,但這個(gè)銷量并不會(huì)一直很差,低迷一段時(shí)間之后,剛性需求還是會(huì)支撐銷量的恢復(fù)。
如果從中期來看,“國五條”中一些增加供給的措施執(zhí)行到位后,對(duì)于某些地區(qū)過熱或者供求不平衡的情況會(huì)有一定緩解,會(huì)讓市場(chǎng)逐漸趨于平穩(wěn)。
所以總體來看,“國五條”的出臺(tái)是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性和平穩(wěn)狀態(tài),并且不要對(duì)經(jīng)濟(jì)有太大的影響。
樓市未來區(qū)域分化明顯
《財(cái)商》:在這一系列調(diào)控政策出臺(tái)之后,你覺得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)經(jīng)歷怎樣的轉(zhuǎn)變?
李品科:過去整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)是“高成長、高杠桿和高盈利”的模式,未來這“三高”都很難再出現(xiàn)了。
頭先,國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到目前的體量,繼續(xù)維持每年30%左右增長的可能性已經(jīng)很小了。而且目前一些三四線城市的供應(yīng)量并不比需求小,甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求,未來區(qū)域分化會(huì)非常明顯,整個(gè)行業(yè)的高增長無疑很難再現(xiàn)了。
其次,目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)是處于被調(diào)控的狀態(tài),為了安全起見,開發(fā)商肯定都是逐漸降低杠桿,如果繼續(xù)維持高杠桿的話風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)比較大。
第三,開發(fā)商的高盈利目前肯定非常難做到,現(xiàn)在一些三四線城市房?jī)r(jià)沒怎么漲,甚至是在下跌,在去年較困難的時(shí)候不少開發(fā)商都是不賺錢的。另一方面,目前一二線城市住宅土地供應(yīng)也比較緊缺,地價(jià)上升還是比較快的,所以對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言盈利空間并不大,肯定是在走下坡路,回歸到正常平穩(wěn)的盈利狀況。
《財(cái)商》:那么房地產(chǎn)行業(yè)未來的增速可能會(huì)回落到什么水平?
李品科:雖然未來房地產(chǎn)行業(yè)整體總增量并不多,但是行業(yè)集中度還是非常低。比如目前房地產(chǎn)企業(yè)全國市場(chǎng)占有率也僅2%~3%左右,所以未來龍頭公司還會(huì)加大擴(kuò)張步伐,龍頭公司的成長性比較明確,部分公司增速也會(huì)比較高。
《財(cái)商》:你所提到的未來房地產(chǎn)行業(yè)“區(qū)域分化”具體會(huì)是什么情況?
李品科:區(qū)域產(chǎn)生分化的原因主要是供需。目前部分三四線城市供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求,但一線城市需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng),目前的調(diào)控政策正是暫時(shí)壓制需求,使其處于平穩(wěn)。但未來供需的不同狀況決定了區(qū)域的分化,供應(yīng)小于需求的區(qū)域,房?jī)r(jià)依然會(huì)有上漲壓力。
《財(cái)商》:新型城鎮(zhèn)化政策對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響主要會(huì)在哪些方面?
李品科:目前我國的城市化率在50%左右。從美國的經(jīng)驗(yàn)來看,美國城市化率在50%的時(shí)候是在1920年左右,當(dāng)時(shí)美國的情況和中國非常相似,東西部差異非常大,之后的發(fā)展過程是東西部區(qū)域差異逐漸縮小的過程。
不過城鎮(zhèn)化的核心是依靠產(chǎn)業(yè)帶動(dòng),區(qū)域有新的產(chǎn)業(yè)或者產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過來,那么就會(huì)吸引人流,然后帶動(dòng)城鎮(zhèn)化。所以說產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ),人口流入是產(chǎn)業(yè)發(fā)展之后的自然結(jié)果。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說,核心就是人口流入,這樣需求自然就增加了,所以說新型城鎮(zhèn)化政策促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)需求的增加,肯定是利好,但具體影響還需要看新型城鎮(zhèn)化的規(guī)劃把產(chǎn)業(yè)和發(fā)展放在哪個(gè)區(qū)域。
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