一套86.98平方米的兩居室，在北京市住建委網(wǎng)站備案時，單價是27959元/平方米。但當(dāng)消費者購購時，單價卻暴漲5000元，達(dá)到32788元/平方米。

　　在房產(chǎn)調(diào)控的大背景下，開發(fā)商必須接受“指導(dǎo)價”，不能隨意漲價。那他們又是如何做到“坐地售價”的呢？答案是拆分合同。開發(fā)商把房價拆成房款和裝修款兩部分，且房款和裝修款捆綁銷售，消費者近乎被強制購單。

　　35歲的張明亮(化名)就是這么一位被強制捆綁的購房者。5月初，當(dāng)他來到大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)某樓盤，準(zhǔn)備簽約購購時，被告知，還要簽署一份“幸福家居解決方案”。“方案其實就是一份裝修合同。開發(fā)商強制要求購房者必須接受他們?nèi)齻€價位的裝修方案，一居室20萬、兩居室42萬、三居室53萬。別看網(wǎng)上備案的均價沒到2萬8，但實際均價超過3萬。”

　　張明亮很生氣，他說有一種被綁架的感覺，“我其實已經(jīng)帶著銀行卡了，但較后還是沒簽約。”

　　業(yè)內(nèi)稱

　　再交易時受影響

　　開發(fā)商

　　解決方案費

　　不是裝修款

　　上周，記者實地探訪了這個位于舊宮的樓盤。開發(fā)商的銷售人員強調(diào)，讓張明亮郁悶不已的42萬元不是裝修款，而是“解決方案”。

　　從舊宮**站出來，步行10時辰，就能看到該項目的售樓處。售樓處在鮮花和綠樹的映襯下，顯得春意盎然。售樓處背后，大型建筑設(shè)備正忙碌著，樓盤已初具規(guī)模。雖然是工作日，售樓處內(nèi)依然熱鬧，購房者三三兩兩，趴在桌子上，仔細(xì)研究著手里的認(rèn)購協(xié)議書及其補充協(xié)議。

　　售樓處的展板上，所有在售房源價格都被公示了出來。和住建委網(wǎng)站上備案的一樣，公示出來的房價都在27000元/平方米左右。但當(dāng)記者詢問銷售人員時，她卻表示這不是較終價格。“整體均價是3萬，我們有一個‘幸福家居解決方案’，兩居42萬、三居53萬，這錢不是裝修，是我們的解決方案。”

　　銷售強調(diào)，解決方案不是裝修，所有一居、兩居、三居的戶型，不論面積，費用均分別為20萬、42萬、53萬，且方案費用必須在繳付頭付費用時全部繳付。據(jù)介紹，解決方案包括地板、墻面、吊頂、電視背景墻、整體櫥柜、灶具、煙機、浴霸、空調(diào)、洗衣機等基本配置，但不包括家具、電視等配置。

　　本報記者 孫毅

　　購房者

　　這不就是變相漲價嗎

　　售樓處

　　購房必須購裝修

　　在國五條北京細(xì)則落地后，北京市住建委主任楊斌公開表示，北京市新建商品房在新盤取得預(yù)售資格時，政府將對價格進(jìn)行管理和引導(dǎo)，“新盤取得預(yù)售資格的時候要報價，報價不能明顯高于該樓盤此前的成交價，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價格。如果房地產(chǎn)開發(fā)商不接受指導(dǎo)，就不發(fā)放預(yù)售許可證。”

　　但拆分合同造成的變相漲價，似乎規(guī)避了調(diào)控手段。就此，記者采訪了一位房地產(chǎn)專業(yè)人士。該專業(yè)人士透露，在房產(chǎn)調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商在以各種形式追求利益化。比如，將新盤報價提高、造成變相捂盤等；還有提前交房，把未銷售出的期房轉(zhuǎn)成現(xiàn)房，提價銷售。

　　“拆分合同這種變相漲價的方法，在北京已不鮮見，尤其在一些高端精裝修小區(qū)?？陀^上來說，拆分合同因為分離了一些房價，也會讓消費者少繳一些契稅。但風(fēng)險更為明顯，房屋的裝修質(zhì)量很可能成為日后維權(quán)的。”像張明亮看到的那份補充協(xié)議，實際上就幫助開發(fā)商規(guī)避了維權(quán)的風(fēng)險。

　　而且，按照京版國五條細(xì)則規(guī)定，北京市個人轉(zhuǎn)讓房屋所得，如不滿足相關(guān)條件，將嚴(yán)格以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，按照20%稅率計算納稅。

　　市地稅局明確：根據(jù)國家稅務(wù)總局文件規(guī)定，“合理費用”包括了對房屋的裝修費、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等相關(guān)費用。其中，商品房及其他住房，較高扣除限額為房屋原值的10%。如果“納稅人原購房為 ”，即合同注明房價款中含有裝修費的，鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等，不得再重復(fù)扣除裝修費用。

　　以張明亮看中的那套房為例，42萬顯然超過房屋原值243萬的10%。 D175

　　十多年前，張明亮大學(xué)畢業(yè)后就留在了北京工作，而且也落了戶。像大多數(shù)北漂一樣，張明亮在北京的套房子面積不大，才50平方米出頭。隨著娶妻生子，房子已經(jīng)沒法滿足居住需求，張明亮打算換房。

　　以房養(yǎng)房，張明亮的規(guī)劃是，依靠十多年來的積蓄交新房的頭付，然后把現(xiàn)在南四環(huán)附近的老房子租出去，用租金還貸款。因為手里的積蓄也不太多，所以他打算去更遠(yuǎn)的南五環(huán)附近，購一套較便宜的大房子。經(jīng)過反復(fù)的比較和考察，他看中了舊宮地塊。

　　“舊宮這個地方，別看現(xiàn)在還沒發(fā)展起來，但是未來的前景還是可觀的。這邊挨著亦莊，屬于大亦莊的范圍，而且有**，周邊也有很多大開發(fā)商的項目，配套會漸漸完善起來。”張明亮看中的是一個距離舊宮**站只有數(shù)百米的樓盤，就像他說的，是大開發(fā)商的項目。2012年7月，該項目一期156套房源開盤，均價25800元/平方米，全部是精裝修，中低層低密度板樓。由于位置和戶型的優(yōu)勢，一期房源很快售罄。到了2012年10月，該項目又迅速加推142套房，均價小有上浮，為28000元/平方米。

　　“這個盤，我其實早就看好了，但一直沒下定決心購。”小張說，他一直關(guān)注著樓市信息，“春節(jié)前，網(wǎng)上有消息說，二期要在春節(jié)后開賣，均價預(yù)計在三萬以上。我心想，趕緊下手吧，再不購，還不知道要漲成什么樣。”

　　于是，春節(jié)前，小張就去了趟項目售樓處，仔細(xì)考察了樣板間，然后他登記、排號，等著開盤，就交訂金。從老家過完春節(jié)回北京，小張就一直關(guān)注著樓市動態(tài)，這個中意的項目不斷傳來開盤的消息，但久久沒有真正的動靜。“什么消息都有，一會兒說春節(jié)后開盤，一會兒又說3月底開盤。價格呢，也是一會兒三萬，一會兒待定，還有說精裝修的。”

　　等到五一假期，該項目終于正式開盤，更讓小張興奮的是，價格似乎不漲反降了。在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的網(wǎng)站上，小張查到，該樓盤的均價為26319元/平方米，比2012年10月的價格還便宜。“我看中的一套86.98平方米的兩居，單價27959元，總價243萬，價格比較合適。”

　　小張帶著妻兒一起，趕到了他們心目中未來的新家，準(zhǔn)備簽約交訂金。但當(dāng)他們見到開發(fā)商的銷售人員時，才知道還有一個“幸福家居解決方案”。這是一個和購房意向書捆綁在一起的補充協(xié)議，所有購房者都必須簽署。“幸福家居解決方案”的核心，是三種不同價位的方案。購房者購購一居室、兩居室、三居室，分別需要支付該方案的各項費用共20萬元、42萬元、53萬元。

　　這個“幸福家居解決方案”讓張明亮覺得，“一點也不幸福，這不就是變相漲價嗎？既然宣傳的時候都是精裝修，甚至還提到過精裝修，為什么現(xiàn)在又要錢了？還是強制性的。我說可不可以要毛坯房，銷售說，不行，開發(fā)商注重品質(zhì)，從來不賣毛坯房。”

　　張明亮說，2012年一期開盤時，并沒有什么“幸福家居解決方案”，房價也是一口價。到了2013年二期開盤，開發(fā)商的房價突然出現(xiàn)了拆分現(xiàn)象。

　　小張在拿到這份補充協(xié)議后，當(dāng)場就用手機里的計算器算了算。以他看中的這套兩居室為例，加上42萬的方案費用，總價達(dá)到約285萬，單價從27959元/平方米，漲到了32788元/平方米，漲幅接近5000元?？們r42萬、單價每平方米5000元的裝修成本，讓小張目瞪口呆。

　　“我也打聽過裝修成本，一套80多平方米的兩居室，軟裝硬裝加在一起，從毛坯到家電齊全，只要不是豪裝，20萬元，頂天了吧。42萬，也太夸張了。”張明亮將自己認(rèn)為不合理的地方，向銷售反映，誰知銷售反應(yīng)冷淡，讓他仔細(xì)看協(xié)議。在補充協(xié)議里，小張看到了用黑體字著重強調(diào)的部分。

　　“甲方(購房者)已對‘幸福家居解決方案’樣板與本協(xié)議約定的總費用進(jìn)行了充分考量，確知較通常市場價格偏高，但鑒于丙方(開發(fā)商)的品牌價值、技術(shù)、設(shè)計、服務(wù)理念等因素，甲方認(rèn)為公平合理。甲方完全同意并沒有任何異議自愿接受本次‘幸福家居解決方案’發(fā)生的各項費用。”而且協(xié)議還規(guī)定，樣板間的裝修質(zhì)量不能作為交付依據(jù)。

　　“協(xié)議的意思是，我們購房的人，明知道裝修費用太高，也必須服從，而且對裝修質(zhì)量還不能要求太高。”小張覺得這種明顯的變相漲價行為，完全不受房產(chǎn)調(diào)控政策控制，更沒有體現(xiàn)消費者的利益。“這42萬的裝修款，不能計算在總房價內(nèi)，不能貸款，意味著我們要多交42萬的頭付，這對我來說負(fù)擔(dān)太重了。”

　　因為房子的突然變故，張明亮的五一假期過得非常郁悶，購房計劃也只能擱淺。

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