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土地收儲利益鏈調(diào)查出讓價或為征地成本數(shù)百倍

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天來源：瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 691 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　“當(dāng)時的征地價格很低，每平方米在40元到65元不等，后來政府出讓這些土地時，平均每平方米高達(dá)2萬元。”廣州小谷圍島的村民何先生見證著村里集體土地被政府征收的過程。他表示，土地增值的受益者是政府和開發(fā)商，而村民只是獲得了很小一部分。

　　記者了解到，由于政府收儲土地時規(guī)定的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)并不依據(jù)市場定價，卻以市場價格將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，兩者的差價可達(dá)數(shù)百倍。地方政府收儲土地時的拆遷補償價格雖然有一定的提升，但其提升的幅度與日益上漲的土地出讓價格相比相差甚遠(yuǎn)。

　　廣州大學(xué)城征地樣本

　　何先生所在的小谷圍島，十年前被廣州市政府納入大學(xué)城開發(fā)的征地范圍。“政府當(dāng)年征地時，跟我們提到要靠村民推動廣州的教育發(fā)展，又能推動城市的建設(shè)，我們肯定支持。”何先生向本報回憶當(dāng)時的征地情況。

　　記者查閱多份與當(dāng)年征地相關(guān)的資料發(fā)現(xiàn)，組織征收土地以及拆遷工作的機構(gòu)是廣州市房管局下屬的一個副局級的事業(yè)單位“廣州市土地開發(fā)”。而這個廣州市土地開發(fā)也是廣州市政府的土地收儲機構(gòu)。

　　據(jù)悉，廣州大學(xué)城的整體開發(fā)用地為43.3平方公里，面積約1800公頃，征地26000余畝，其中耕地達(dá)24000畝。按照相關(guān)規(guī)定，該征地范圍之大已經(jīng)涉及基本農(nóng)田，遠(yuǎn)超出廣東省國土資源廳審批權(quán)限，必須經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)。而廣州市在對小谷圍島征地之前，并未獲得國務(wù)院的批復(fù)，相關(guān)批復(fù)也并未提及教育科研用地。

　　有媒體稱，該區(qū)域之所以能繞過國務(wù)院審批的征地辦法是，廣州市政府自行將整個小谷圍島分成39個地塊辦理征地手續(xù)，省、市國土部門特事特辦。

　　然而，這一區(qū)域的征地工

　　作開展不久后，國土資源部在對全國土地的整頓督查中就指出，廣州市番禺區(qū)小谷圍島通過“化整為零”所征用的土地屬于廣東省政府非法批地，需要重新審批，但此后廣東省卻并沒有提交報批材料，關(guān)于大學(xué)城非法征地的說法也不了了之。

　　隨后，除了少部分難以解決的征地拆遷個案外，政府對小谷圍島的征地事宜基本在2004年初完成。按照何先生以及多位小谷圍島村民的說法，大學(xué)城期的征地面積18平方公里，平均每平方米的征地補償價格不超過100元。而按照廣州市政府的官方數(shù)據(jù)和表述，小谷圍島頭期征地拆遷費用為46億元，其村民所獲的補償款項的計算式已屬當(dāng)時征用耕地補償標(biāo)準(zhǔn)的較高限取值。

　　但即便如此，廣州市政府提供的征地補償費用與這一區(qū)域地塊的市場成交價格仍然天差地別。

　　對小谷圍島的土地征收完畢后，政府進行拆遷、土地前期開發(fā)，隨后開始陸續(xù)對該區(qū)域的土地進行招拍掛。此后，大學(xué)城的地塊以“廣州土地市場新貴”的身份，屢屢刷新廣州市政府土地出讓的收金紀(jì)錄，這背后離不開大學(xué)城偏重房地產(chǎn)開發(fā)的因素。

　　記者查閱該區(qū)域相關(guān)地塊的拍賣資料可知，廣州市較早于2003年底對小谷圍島部分村落的地塊進行拍賣，起步價位為每平方米3700元。

　　2008年土地供應(yīng)市場化之后，大學(xué)城頭批地塊進行了公開招拍掛，當(dāng)時的成交紀(jì)錄顯示，三宗地塊中，只有一宗地塊為每平方米3573元，另外兩宗均超過每平方米9000元。

　　此后，這一區(qū)域的土地平均價格在2009年出現(xiàn)猛增，達(dá)到每平方米兩萬元以上。在這樣的市場行情下，政府推出的大學(xué)城地塊的出讓起始價也逐步提高。五年間，大學(xué)城每一宗土地的出讓金收入都從千萬元漲至數(shù)十億。

　　廣州市國土房管局的資料顯示，大學(xué)城一共規(guī)劃有22塊住宅用地，面積僅占大學(xué)城整體的2%左右，而目前，住宅用地只剩下寥寥數(shù)宗。

　　曾參與大學(xué)城房地產(chǎn)開發(fā)的廣州某知名房企人士為記者算過一筆賬，按照坊間的說法，大學(xué)城平均每平方米的征地成本是百元以下，而按照官方“46億征地補償費用”的說法，每平方米的征地成本也不過在250元左右。

　　收益七成歸政府？

　　土地儲備成本與出讓價格產(chǎn)生巨額差價的案例，在全國各地都能找到幾近相同的影子。

　　重慶市長黃奇帆坦言，該市十年總共花了六千億，債務(wù)不高的奧妙在于土地儲備。他表示自己2002年剛到重慶就儲備了40多萬畝地，這十年用了20萬畝，每畝地賺200萬，這期間產(chǎn)生的四千億能夠讓債務(wù)保持低位。

　　按照重慶市的做法，政府收儲回來的土地經(jīng)過出讓后，每平方米土地的“凈收益”超過3000元。

　　某知名開發(fā)商重慶項目開發(fā)經(jīng)理告訴記者，重慶提供的補償標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)較高，相對其他地方的低補償標(biāo)準(zhǔn)，重慶市的土地收儲“凈收益”在全國并不是較高的。

　　他根據(jù)自己曾在多地進行前期開發(fā)工作的觀察所得，大多數(shù)地方政府都將巨大的差額歸結(jié)到土地征收后，要進行的一系列前期開發(fā)工作上。

　　但事實上，這部分前期開發(fā)、建設(shè)的一級開發(fā)費用并不高昂。

　　陜西省公布2011年出讓土地收入安排的支出為216.46億元，其中用于成本性支出的分別是征地和拆遷補償支出81.54億元、土地前期開發(fā)68.78億元、補助被征地農(nóng)民支出1.22億元、城市建設(shè)支出28.82億元、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其他支出等支出為31.31億元。

　　由此計算，成本性支出占到總支出的97%，而征地和拆遷補償支出以及補助被征地農(nóng)民支出，與其他開發(fā)、建設(shè)支出之比約為3∶5，兩者相差不大。

　　有數(shù)據(jù)顯示，政府通過壟斷征地，在2003-2012年十年內(nèi)為城鎮(zhèn)化提供了374萬公頃土地，通過低價征收農(nóng)地，然后按市場價格有償出讓，十年內(nèi)獲得了15.2萬億元出讓金，扣除征地成本、一級開發(fā)成本，政府獲得5.5萬億凈收益。按此計算，平均每平方米土地的“凈收益”為150元。

　　據(jù)悉，國土資源部對武漢、合肥、廈門、汕頭、蘇州、威海、南通7個城市土地儲備機構(gòu)2006年至2008年間的調(diào)查顯示：用地出讓總價款約為895億元，其中土地取得和開發(fā)等成本費用約730.4億元，政府純收益約164.6億元，平均收益約為成本的22.5%。其中南通較高，為162%；廈門較低，為10.9%。有專家指出，政府的土地收益在合理范圍之內(nèi)。

　　“這個數(shù)字還是較為保守的，土地收儲方式分為收購、收回、征地以及置換，不同地塊在不同方式下征地的成本并非在同一價格水平，因此，成本存在被攤平的可能。”廣東省政府國土部門的官員分析稱，此外，政府收儲土地回來后，并非全部在十年之內(nèi)完成出讓。他認(rèn)為，一段時間內(nèi)的收儲成本和出讓收入的計算并不合理，計算周期應(yīng)該要更長而且應(yīng)該按區(qū)域。

　　有分析顯示，各地收儲的土地一般分為長遠(yuǎn)期利用（一般五年以上）的規(guī)劃儲備，將中期即將利用（五年內(nèi)可供應(yīng)）的計劃儲備，將近期即將出讓的土地，根據(jù)年度供應(yīng)計劃和儲備計劃納入實物儲備（或稱供給型儲備）。

　　一塊地從收儲到具備開發(fā)供應(yīng)條件，通常需要3年至5年的時間。不少地方政府收儲土地后，往往在幾年甚至十幾年后才開始逐步出讓，閑置情況較為普遍。部分地方政府的官方文件曾提及，收儲過程中，應(yīng)重視所收儲土地的價值隨年份增加的增值空間。事實上，政府對征地的賠償?shù)荣M用只是一次性的，被征收者或集體并不能在土地閑置后所獲得的增值中分一杯羹。

　　實際上，有業(yè)內(nèi)專家指出，由于補償對象不確定，往往造成層層截留，農(nóng)民實際上只能得到其中的5%-10%，村集體可以得到25%-30%，而余下的60%-70%則歸村以上政府及部門所得。

　　上述廣東省官員指出，土地儲備制度的目的在于解決提高土地開發(fā)規(guī)模效益、降低土地開發(fā)成本、控制土地價格、規(guī)范土地市場、打擊投機行為以及開發(fā)商囤地等問題。“在房地產(chǎn)市場越來越火熱，地方政府債務(wù)危機的壓力下，現(xiàn)在很多土地收儲的做法與初衷有偏離。”他認(rèn)為。

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