“那個(gè)地是合景泰富地產(chǎn)控股有限公司（01813.HK，簡(jiǎn)稱‘合景泰富’）的，我們都知道。肯定有勾結(jié)。”3月15日，時(shí)代周報(bào)記者在冼村走訪時(shí)，詢問(wèn)冼村周邊幾塊土地征地補(bǔ)償情況時(shí)，隨口提到一路之隔的W酒店拿地過(guò)程，村民們頓時(shí)激動(dòng)起來(lái)。

　　在斷壁殘?jiān)馁謇?，冼村村民義憤填膺。而就在一路之隔，早先原本屬于冼村的留用地上，如今已經(jīng)建起了包括保利心語(yǔ)、合景泰富領(lǐng)峰以及W酒店等諸多中高端業(yè)態(tài)。而這些土地，據(jù)冼村村志的記載，屬于冼村集體的留用地460畝，其中可建樓房的土地330畝，可建廠房的土地130畝。而這些地，已經(jīng)被協(xié)議出讓。“比如天建房地產(chǎn)公司，為什么它能拿到我們幾塊地？后來(lái)不知道怎么就成了合景泰富的子公司。”

　　針對(duì)村民的上述種種質(zhì)疑，時(shí)代周報(bào)記者欲采訪合景泰富其相關(guān)項(xiàng)目的拿地及收益情況，合景泰富方面以臨近業(yè)績(jī)發(fā)布期，公司處于靜默期為由，沒(méi)有做相關(guān)回應(yīng)。

　　珠江新城拿地超60萬(wàn)平米

　　在眾多被爭(zhēng)議的土地使用中，合景泰富有幾塊地牽涉其中。這里面就包括為大家所熟知的W酒店所在的冼村留用地。而關(guān)于早前拿下的獵德地塊所開(kāi)發(fā)的譽(yù)峰，目前售價(jià)已經(jīng)在15萬(wàn)元/平米左右，堪稱廣州較貴樓盤之一。

　　“珠江新城可以說(shuō)是合景泰富發(fā)家的地方。”一位熟知珠江新城的廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示。

　　據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，合景泰富在珠江新城已經(jīng)拿下6幅地塊，并且已經(jīng)全部建成。在冼村改造過(guò)程中，冼村東區(qū)G編號(hào)地塊中，合景泰富取得了冼村留地G1-1之一，以及沙河鎮(zhèn)留地G1-2地塊。

　　而與此對(duì)應(yīng)的則是冼村改造的要求：1.須是上市公司；2.注冊(cè)資本不低于15億元，2010年總資產(chǎn)不低于人民幣500億元；3.2010年合計(jì)完成開(kāi)發(fā)竣工建筑面積不低于300萬(wàn)平方米；4.有一定的城中村改造經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)有城中村改造面積30萬(wàn)平方米建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)榈靡嬗讷C德村的改造，合景泰富獲得上述地塊。

　　自2002年起，合景泰富開(kāi)始向高端領(lǐng)域“轉(zhuǎn)型”。當(dāng)年，合景泰富在珠江新城以當(dāng)時(shí)全國(guó)較高的地價(jià)拿下一個(gè)商業(yè)地塊，也就是目前合景國(guó)際金融廣場(chǎng)的項(xiàng)目所在地。

　　根據(jù)合景泰富方面透露的數(shù)據(jù)，2006年，公司在珠江新城的土地面積就已經(jīng)達(dá)到60萬(wàn)平方米。其中合景國(guó)際金融廣場(chǎng)將成為其物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的主要來(lái)源，年租金收入超過(guò)千萬(wàn)元。

　　有行業(yè)人士如此描述合景泰富：雖然不能像萬(wàn)科、中海、保利這些地產(chǎn)界的大佬們那般氣勢(shì)恢宏，但卻也在自己的“一畝三分地”中做出了令人驚詫的舉動(dòng)，在較短的時(shí)間內(nèi)就把一家小公司做得有“小富力”之稱。2004-2006年度，合景泰富總收入分別約為5.45億元、4.34億元及6.5億元。

　　天建房產(chǎn)身份置換謎團(tuán)

　　據(jù)時(shí)代周報(bào)記者從村民處獲得的資料可以看到，在土地出讓方式上，冼村的集體土地大多以合作開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行，而其中的收益分成則讓很多人覺(jué)得不可思議。據(jù)了解，冼村經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司通常只獲得收益的22%-30%不等，剩余收入則歸屬開(kāi)發(fā)商，同時(shí)雙方在該土地上會(huì)建設(shè)相應(yīng)數(shù)量的回遷安置房。

　　就此種出讓方式與分成比例，時(shí)代周報(bào)記者咨詢某房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人，該人士表示，“如果是房地產(chǎn)公司一次性付清收益，這個(gè)比例還是可以的，但是如果是共同開(kāi)發(fā)，那就有點(diǎn)低。”據(jù)其介紹，一般而言，類似此類地塊開(kāi)發(fā)，可以通過(guò)分期分成、逐年遞增的方式來(lái)對(duì)村集體進(jìn)行回報(bào)，“而這種合作開(kāi)發(fā)獲得的收益不到3成，里面可能存在問(wèn)題。”

　　根據(jù)時(shí)代周報(bào)記者在廣州市國(guó)土局查閱的數(shù)據(jù)，離目前冼村僅剩地塊一路之隔的合景泰富領(lǐng)峰及W酒店地塊，單單酒店部分建筑面積就達(dá)70923平方米。領(lǐng)峰較后幾期的銷售價(jià)格近4萬(wàn)元/平方米。“這塊地到底以什么價(jià)格出讓，村集體獲得多少收益，我們根本不知道，是村集體和開(kāi)發(fā)商把我們的留用地給賣了。”

　　有一點(diǎn)更引人聯(lián)想的是，目前歸屬于合景泰富旗下的廣州市天建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天建房產(chǎn)”）股東身份的變更。

　　時(shí)代周報(bào)記者查到的天建房產(chǎn)工商資料顯示，該公司成立于1995年4月，前身為廣州天河區(qū)建安總公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部，隸屬于天河區(qū)建委。據(jù)知情人士透露，該公司的成立，正是基于珠江新城改造而設(shè)立，其主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)購(gòu)賣、房地產(chǎn)投資及商品房銷售等相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　在合景泰富進(jìn)入珠江新城板塊之前的2003年，通過(guò)密集的運(yùn)作，天建房產(chǎn)瞬時(shí)成為合景泰富的控股子公司。先是在2003年1月，將法定代表人由黃路變更為梁天聰，原廣州市天河投資管理有限公司將所持有公司全部股份1700萬(wàn)元中的1100萬(wàn)元，以等值價(jià)格轉(zhuǎn)讓給梁天聰，并將剩下的600萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給另外一位股東張繼添。另外，原股東廣州市天河區(qū)建安總公司將所持有公司全部股份300萬(wàn)元中的100萬(wàn)等值價(jià)格轉(zhuǎn)讓給張繼添，其余200萬(wàn)轉(zhuǎn)讓給黃路。至此，國(guó)有資產(chǎn)已全部完成退出。

　　為了讓股權(quán)結(jié)構(gòu)更加簡(jiǎn)單，隨后的2003年7月18日，黃路將所持天建房產(chǎn)的10%股份轉(zhuǎn)讓給張繼添。同年12月，張繼添、梁天聰分別將所持天建房產(chǎn)股份全部轉(zhuǎn)讓給了隸屬于合景泰富的廣州凱聯(lián)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。至此，天建房產(chǎn)已經(jīng)由當(dāng)年國(guó)資委控股的房地產(chǎn)企業(yè)，徹底轉(zhuǎn)變?yōu)楹暇疤└黄煜碌捻?xiàng)目公司。

　　成功獲得天建房產(chǎn)控制權(quán)的合景泰富，在2010年將其經(jīng)營(yíng)范圍變更為珠江新城D7-4、G1-1之一、G1-2、G3-2、J2-2等土地的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、出租和管理商住樓宇及其配套設(shè)施。

　　至于村民們猜測(cè)的，合景泰富為何能在珠江新城拿到那么多地，或許可以從天建房產(chǎn)系列股權(quán)變更中窺出端倪。

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