在經(jīng)歷了以失敗告終的深圳舊改嘗試和與合作方試水獵德村舊改項(xiàng)目之后，新鴻基或許認(rèn)為已經(jīng)摸清了廣東舊改項(xiàng)目的門道。在參與獵德村項(xiàng)目兩年之后，新鴻基于2009年底開始以獨(dú)立的姿態(tài)，全面介入廣東省各地的舊改項(xiàng)目。

　　2010年3月17日，甚少在內(nèi)地高調(diào)的新鴻基在廣州舉辦了廣佛記者招待會，就佛山瀾石與廣州林和舊改項(xiàng)目進(jìn)行了一次詳細(xì)的介紹，新鴻基地產(chǎn)執(zhí)行董事蘇仲強(qiáng)與新鴻基發(fā)展（中國）有限公司南中國總經(jīng)理黃少媚黃少媚出席了活動。

　　佛山瀾石

　　2月22日，新鴻基在香港以33.7億港元拿下將軍澳地塊的同時，在佛山亦斥資47.05億拿下佛山瀾石片區(qū)改造的較后一片綜合地塊。

　　根據(jù)出讓公告，新鴻基所拿下的地塊為編號佛禪（掛）2010-002、003、004、005、006號地塊，該四宗地塊捆綁出讓，均為商住用地，使用年限為住宅70年、商服40年，總出讓面積達(dá)41.56萬平方米，掛牌總起始價為人民幣46.8億元。

　　佛山本次土地出讓僅有一名競購人，也僅有一次報(bào)價，較終新鴻基旗下的嘉薈有限公司以47.05億元競得該四宗地塊。

　　2009年12月30日，新鴻基曾以34.6億元奪得佛山瀾石三宗地塊，折合樓面地價2688元/㎡。據(jù)了解，瀾石舊改項(xiàng)目至今除安置房用地已全部出讓，其中瀾石改造片區(qū)A地塊由新鴻基獨(dú)得，土地成本逾80億元。

　　黃少媚曾在接受采訪時表示，新鴻基集團(tuán)決心將瀾石舊區(qū)改造成一個商住新城。黃少媚直言，新鴻基非常欣賞佛山對舊城改造的決心和整個城市的規(guī)劃。

　　在昨天的記者招待會上，黃少媚再次表示瀾石項(xiàng)目有很便利的交通特別是**資源。黃少媚介紹，該項(xiàng)目處于廣佛一公里生活圈內(nèi)，而未來，也會處于廣州到香港的一公里生活圈里面。

　　然而一個頗為意外的事情是，就在昨日的記者招待會上，新鴻基堅(jiān)稱將自行開發(fā)的瀾石地塊，在晚間即傳出將有新伙伴入場。而這個新伙伴也是新鴻基的老搭檔，與其一同開發(fā)獵德村的合景泰富。

　　據(jù)17日晚合景泰富的公告稱，3月17日，合景泰富及其子公司富來與新鴻基簽訂協(xié)議，以20美元認(rèn)購其項(xiàng)目公司20%股權(quán)，共同開發(fā)新鴻基在佛山的批地塊，即12月30日所拿地塊。而2月22日新鴻基所得地塊，合景泰富同樣以20美元收購20%股權(quán)的方式進(jìn)入合作階段。

　　在此之前，合景泰富將入股新鴻基佛山舊改項(xiàng)目毫無預(yù)兆。

　　廣州林和村

　　3月初，新鴻基將參與廣州林和村改造項(xiàng)目的消息被媒體披露。據(jù)了解，此前林和村曾與多個開發(fā)商接觸，但都沒有達(dá)成較終協(xié)議，此次新鴻基地產(chǎn)以9.5億元"進(jìn)場費(fèi)"的代價成功簽下了框架協(xié)議。

　　根據(jù)協(xié)議，香港新鴻基必須在3月10日之前向雙方共管賬戶中匯入9.5億元頭筆款項(xiàng)，其中2.2億元為村民安置臨遷費(fèi)，3000萬元用于原林和小學(xué)擴(kuò)建，另外7億元是保證金。

　　據(jù)悉，林和村在廣州所有城中村改造項(xiàng)目中頭次提出了保證金這一項(xiàng)，主要用于防止復(fù)建房爛尾，而這一款項(xiàng)從較初的3.8億元升至去年的5億元，今年則以7億元的價碼較終確定。

　　目前，在林和村內(nèi)可以看到，村委會已經(jīng)貼出公告明確表示，在今年4月15日之前村民搬離住所，并處理好與短期租戶的關(guān)系，4月16日，林和村改造將正式啟動。

　　在剛剛發(fā)布的新鴻基中期業(yè)績報(bào)告中，新鴻基表示，公司將參與林和村舊城改造項(xiàng)目，并擁有70%的項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)。據(jù)稱，林和村中將建設(shè)18.5萬平方米的豪華住宅，為商業(yè)區(qū)提供配套。

　　據(jù)黃少媚介紹，林和村將在亞運(yùn)之前完成拆遷，在2011年動工，在2012年推出批住宅。

　　根據(jù)較新規(guī)劃，林和村復(fù)建房總建筑面積約37萬平方米，主要分為兩大片區(qū)，北部為6棟48層的村民回遷房，南部為4棟商品樓(為開發(fā)商所有)。曾計(jì)劃保留的村中池塘將填平，開發(fā)商將在位置建一棟大樓。池塘南北兩側(cè)各配套建一座高規(guī)格會所，會所總面積約1萬平方米。另外，地塊東北角將建起一棟總建筑面積2.5萬平方米的商業(yè)大廈，作村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展之用。

　　入股獵德村

　　可以看出，佛山瀾石項(xiàng)目與廣州林和項(xiàng)目，雖同屬舊改，卻有著不同的拆遷合作方式，新鴻基目前擁有的瀾石項(xiàng)目與其過去曾有的舊改項(xiàng)目更為相似。

　　新鴻基在內(nèi)地的舊改項(xiàng)目，過去曾經(jīng)參與的只有獵德村一個。但該項(xiàng)目并非是新鴻基獲取的，是在別的開發(fā)商拿下之后，宣告介入開發(fā)，與合景泰富忽然宣布參與瀾石項(xiàng)目以有驚人的相似之處。

　　2007年9月29日，獵德村商業(yè)地塊的較后成交價為46億，這個價只比起拍價高了7億元，富力與合景泰富聯(lián)手撿起了這個大便宜。

　　兩個月之后，新鴻基即宣布，將與合景泰富及富力地產(chǎn)共同合作發(fā)展廣州珠江新城大型商業(yè)綜合項(xiàng)目，項(xiàng)目包括商廈、商場、酒店與服務(wù)式住宅。

　　而在此前9月29日競拍獵德村失利的新鴻基也終于如愿以償?shù)娜胫髁恕矮C德村”。彼時富力地產(chǎn)董事長李思廉在記者會上表示，位于珠江新城的獵德項(xiàng)目，地價為46億元，總投資額將達(dá)到100億元，新鴻基、富力及合景泰富所持權(quán)益各為三分之一。

　　但而后，在長達(dá)約1年半的時間里，獵德村項(xiàng)目卻一直悄然無息，毫無任何開工的跡象。探其原因，被告之因"政府的拆遷工作尚未完成"。

　　事實(shí)上，該項(xiàng)目自2007年出讓之后，能否順利開工曾一直受到外界的質(zhì)疑。尤其是進(jìn)入2009年之后，該項(xiàng)目長久以來的一片"寂靜"，廣州業(yè)內(nèi)人士更有猜測其已經(jīng)陷入困境。而不管是富力、合景泰富還是新鴻基，面對外界的詢問，總是一副諱莫如深的態(tài)度。

　　2008年8月，新鴻基高層人事大換血，之后開始傳出新鴻基退出內(nèi)地項(xiàng)目的傳言，而獵德村項(xiàng)目也在傳聞之中。一直到2009年5月，黃少媚才對此傳聞進(jìn)行了否認(rèn)，并表示獵德項(xiàng)目一直在進(jìn)行規(guī)劃。

　　時間到了2009年8月23日，沉寂多時的獵德涌西區(qū)工地終于迎來了動工的鑼鼓聲，獵德村項(xiàng)目動工儀式正式啟動。

　　據(jù)昨日媒體見面會上黃少媚透露，今年下半年，獵德村項(xiàng)目臨江的7棟公寓將率先面世。主要由新鴻基負(fù)責(zé)的綜合體商場部分目前也在順利設(shè)計(jì)中，亞運(yùn)會之后將正式動工，而新鴻基已經(jīng)做好了招租的準(zhǔn)備。

　　深圳試水

　　事實(shí)上，在加入獵德村項(xiàng)目之前，新鴻基還曾經(jīng)單槍匹馬接近拿下深圳的4個舊改項(xiàng)目。

　　2007年9月份，原新鴻基實(shí)際控制人郭炳湘和深圳龍崗區(qū)政府簽約，表示將投資建設(shè)布吉、坂田、龍崗三個街道的4個舊改項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總建筑面積超過70萬平方米，投資將達(dá)近50億元，原計(jì)劃于2011年完成。

　　據(jù)當(dāng)時的報(bào)道稱，該項(xiàng)目是龍崗區(qū)引進(jìn)的項(xiàng)目，也是新鴻基在深圳的頭次重大投資。

　　郭炳湘當(dāng)時曾承諾要在龍崗?fù)顿Y建設(shè)高質(zhì)量高端次的住宅、商場等，其中龍崗城項(xiàng)目將建成性建筑物。

　　而龍崗區(qū)政府也將新鴻基的進(jìn)入視作提升區(qū)位形象的契機(jī)，要求各有關(guān)部門和街道盡快完成舊城改造的審批手續(xù)，盡快研究申報(bào)規(guī)劃，實(shí)施拆遷安置工作等。

　　在2008年年中新鴻基家族劇變之后，隨著郭炳湘退出管理核心層，新鴻基打算退還深圳4個舊改項(xiàng)目的消息也逐漸傳開。但不管外界的消息如何，新鴻基對此均未作出任何回應(yīng)。隨后，這4個舊改項(xiàng)目的事情隨著新鴻基的沉默不了了之。

　　在昨日的活動上，蘇仲強(qiáng)頭次對此事作出回應(yīng)，其表示"在廣佛，拆遷問題的解決應(yīng)該比較容易"。

　　從頭次進(jìn)入深圳以失敗退出，到通過入股合作參與廣州頭例舊改，再到今日單槍匹馬拿下佛山及廣州舊改項(xiàng)目，新鴻基正在逐漸擴(kuò)大其在華南地區(qū)的舊改版圖。

　　獵德舊改探試

　　在17日的活動上，黃少媚表示，新鴻基在香港有豐富的舊改經(jīng)驗(yàn)，可以將這樣的經(jīng)驗(yàn)帶入國內(nèi)。

　　新鴻基參與香港舊改已久，其較近一次與香港市區(qū)重建局合作是在2009年，新鴻基發(fā)展了西九龍形品項(xiàng)目，為西九龍的城市繁榮增添時尚一筆，在過去香港發(fā)展中，新區(qū)沙田開發(fā)、舊區(qū)觀塘改造均有新鴻基地產(chǎn)的足跡。

　　但新鴻基或許沒有意識到，因政治形態(tài)、開發(fā)制度、拆遷條例等的不同，那套在香港行之有效的舊改項(xiàng)目方式能否在內(nèi)地成功復(fù)制，可能還有無數(shù)個問號。

　　作為廣州頭例進(jìn)行嘗試的舊改項(xiàng)目，獵德村項(xiàng)目目前看來是成功的。2007年6月，獵德村經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司草擬的改造方案被政府批準(zhǔn)通過。這個頗多變通、頗多大膽做法的方案得到許可，城中村獵德的再造工程也可以實(shí)質(zhì)上啟動。其時廣州尤其是繁華城區(qū)的城中村改造一度因各種分歧停滯，獵德村的新消息不亞于一個興奮點(diǎn)，它不僅為推動這一進(jìn)程提供了標(biāo)本，也意味著這項(xiàng)僵持已久的工作得以破局。

　　事實(shí)上，在獵德村改造方案中，爭議的拆遷補(bǔ)償問題經(jīng)過協(xié)商，許多核心條款有了大膽的突破。獵德村總體的補(bǔ)償原則是"拆一補(bǔ)一"，即拆1平米就補(bǔ)回1平米，以四層為上限，實(shí)施階梯式安置。曾在改造中爭執(zhí)不下的違章建筑，也優(yōu)先享受補(bǔ)償安排，框架結(jié)構(gòu)房給予每平米1000元的材料補(bǔ)償。如果村民需要增加安置面積，將按照每平米3500元的單價購購。除了村民個人補(bǔ)償安置部分，獵德村還將在保留的專屬用地內(nèi)，建設(shè)一座酒店，作為集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐項(xiàng)目，為村民獲得長期分紅奠定穩(wěn)定來源。

　　廣州有138個城中村，由于眾所周知的原因，針對它們的城市化始終處在難以駕馭的態(tài)勢。城中村改造面臨重重障礙，其中，村民的獲利預(yù)期和改造所供應(yīng)的承諾往往難以調(diào)和，以此形成的利益格局復(fù)雜繁蕪，這讓改造的欲望面臨政策救濟(jì)不足的嚴(yán)重考驗(yàn)。也許獵德村的新進(jìn)展，并沒有完全消除各種利益博弈，但它的可貴之處在于，能夠?qū)⒍喾N利益訴求歸攏在一起，在集體土地和國有征地之間有進(jìn)有退，有取有舍，體現(xiàn)了現(xiàn)實(shí)情勢下的靈活手段。根據(jù)改造方案所透露的內(nèi)容，獵德村民的謀利沖動是受到保護(hù)的，只是被限定在合適的范圍內(nèi)。如此，社會改造的進(jìn)入也被賦予有效途徑，其參與的動力被激活。

　　事實(shí)上，對于每一個參與舊改的開發(fā)商而言，拆遷及回遷才是整個工程中較困難、較關(guān)鍵的地方。而獵德村對此的解決辦法是，開發(fā)商通過招拍掛出資，政府出面進(jìn)行拆遷工作，拆遷完成后政

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