在經(jīng)歷了以失敗告終的深圳舊改嘗試和與合作方試水獵德村舊改項目之后，新鴻基或許認為已經(jīng)摸清了廣東舊改項目的門道。在參與獵德村項目兩年之后，新鴻基于2009年底開始以獨立的姿態(tài)，全面介入廣東省各地的舊改項目。

　　2010年3月17日，甚少在內(nèi)地高調(diào)的新鴻基在廣州舉辦了廣佛記者招待會，就佛山瀾石與廣州林和舊改項目進行了一次詳細的介紹，新鴻基地產(chǎn)執(zhí)行董事蘇仲強與新鴻基發(fā)展（中國）有限公司南中國總經(jīng)理黃少媚黃少媚出席了活動。

　　佛山瀾石

　　2月22日，新鴻基在香港以33.7億港元拿下將軍澳地塊的同時，在佛山亦斥資47.05億拿下佛山瀾石片區(qū)改造的較后一片綜合地塊。

　　根據(jù)出讓公告，新鴻基所拿下的地塊為編號佛禪（掛）2010-002、003、004、005、006號地塊，該四宗地塊捆綁出讓，均為商住用地，使用年限為住宅70年、商服40年，總出讓面積達41.56萬平方米，掛牌總起始價為人民幣46.8億元。

　　佛山本次土地出讓僅有一名競購人，也僅有一次報價，較終新鴻基旗下的嘉薈有限公司以47.05億元競得該四宗地塊。

　　2009年12月30日，新鴻基曾以34.6億元奪得佛山瀾石三宗地塊，折合樓面地價2688元/㎡。據(jù)了解，瀾石舊改項目至今除安置房用地已全部出讓，其中瀾石改造片區(qū)A地塊由新鴻基獨得，土地成本逾80億元。

　　黃少媚曾在接受采訪時表示，新鴻基集團決心將瀾石舊區(qū)改造成一個商住新城。黃少媚直言，新鴻基非常欣賞佛山對舊城改造的決心和整個城市的規(guī)劃。

　　在昨天的記者招待會上，黃少媚再次表示瀾石項目有很便利的交通特別是**資源。黃少媚介紹，該項目處于廣佛一公里生活圈內(nèi)，而未來，也會處于廣州到香港的一公里生活圈里面。

　　然而一個頗為意外的事情是，就在昨日的記者招待會上，新鴻基堅稱將自行開發(fā)的瀾石地塊，在晚間即傳出將有新伙伴入場。而這個新伙伴也是新鴻基的老搭檔，與其一同開發(fā)獵德村的合景泰富。

　　據(jù)17日晚合景泰富的公告稱，3月17日，合景泰富及其子公司富來與新鴻基簽訂協(xié)議，以20美元認購其項目公司20%股權(quán)，共同開發(fā)新鴻基在佛山的批地塊，即12月30日所拿地塊。而2月22日新鴻基所得地塊，合景泰富同樣以20美元收購20%股權(quán)的方式進入合作階段。

　　在此之前，合景泰富將入股新鴻基佛山舊改項目毫無預(yù)兆。

　　廣州林和村

　　3月初，新鴻基將參與廣州林和村改造項目的消息被媒體披露。據(jù)了解，此前林和村曾與多個開發(fā)商接觸，但都沒有達成較終協(xié)議，此次新鴻基地產(chǎn)以9.5億元"進場費"的代價成功簽下了框架協(xié)議。

　　根據(jù)協(xié)議，香港新鴻基必須在3月10日之前向雙方共管賬戶中匯入9.5億元頭筆款項，其中2.2億元為村民安置臨遷費，3000萬元用于原林和小學擴建，另外7億元是保證金。

　　據(jù)悉，林和村在廣州所有城中村改造項目中頭次提出了保證金這一項，主要用于防止復(fù)建房爛尾，而這一款項從較初的3.8億元升至去年的5億元，今年則以7億元的價碼較終確定。

　　目前，在林和村內(nèi)可以看到，村委會已經(jīng)貼出公告明確表示，在今年4月15日之前村民搬離住所，并處理好與短期租戶的關(guān)系，4月16日，林和村改造將正式啟動。

　　在剛剛發(fā)布的新鴻基中期業(yè)績報告中，新鴻基表示，公司將參與林和村舊城改造項目，并擁有70%的項目產(chǎn)權(quán)。據(jù)稱，林和村中將建設(shè)18.5萬平方米的豪華住宅，為商業(yè)區(qū)提供配套。

　　據(jù)黃少媚介紹，林和村將在亞運之前完成拆遷，在2011年動工，在2012年推出批住宅。

　　根據(jù)較新規(guī)劃，林和村復(fù)建房總建筑面積約37萬平方米，主要分為兩大片區(qū)，北部為6棟48層的村民回遷房，南部為4棟商品樓(為開發(fā)商所有)。曾計劃保留的村中池塘將填平，開發(fā)商將在位置建一棟大樓。池塘南北兩側(cè)各配套建一座高規(guī)格會所，會所總面積約1萬平方米。另外，地塊東北角將建起一棟總建筑面積2.5萬平方米的商業(yè)大廈，作村集體經(jīng)濟發(fā)展之用。

　　入股獵德村

　　可以看出，佛山瀾石項目與廣州林和項目，雖同屬舊改，卻有著不同的拆遷合作方式，新鴻基目前擁有的瀾石項目與其過去曾有的舊改項目更為相似。

　　新鴻基在內(nèi)地的舊改項目，過去曾經(jīng)參與的只有獵德村一個。但該項目并非是新鴻基獲取的，是在別的開發(fā)商拿下之后，宣告介入開發(fā)，與合景泰富忽然宣布參與瀾石項目以有驚人的相似之處。

　　2007年9月29日，獵德村商業(yè)地塊的較后成交價為46億，這個價只比起拍價高了7億元，富力與合景泰富聯(lián)手撿起了這個大便宜。

　　兩個月之后，新鴻基即宣布，將與合景泰富及富力地產(chǎn)共同合作發(fā)展廣州珠江新城大型商業(yè)綜合項目，項目包括商廈、商場、酒店與服務(wù)式住宅。

　　而在此前9月29日競拍獵德村失利的新鴻基也終于如愿以償?shù)娜胫髁恕矮C德村”。彼時富力地產(chǎn)董事長李思廉在記者會上表示，位于珠江新城的獵德項目，地價為46億元，總投資額將達到100億元，新鴻基、富力及合景泰富所持權(quán)益各為三分之一。

　　但而后，在長達約1年半的時間里，獵德村項目卻一直悄然無息，毫無任何開工的跡象。探其原因，被告之因"政府的拆遷工作尚未完成"。

　　事實上，該項目自2007年出讓之后，能否順利開工曾一直受到外界的質(zhì)疑。尤其是進入2009年之后，該項目長久以來的一片"寂靜"，廣州業(yè)內(nèi)人士更有猜測其已經(jīng)陷入困境。而不管是富力、合景泰富還是新鴻基，面對外界的詢問，總是一副諱莫如深的態(tài)度。

　　2008年8月，新鴻基高層人事大換血，之后開始傳出新鴻基退出內(nèi)地項目的傳言，而獵德村項目也在傳聞之中。一直到2009年5月，黃少媚才對此傳聞進行了否認，并表示獵德項目一直在進行規(guī)劃。

　　時間到了2009年8月23日，沉寂多時的獵德涌西區(qū)工地終于迎來了動工的鑼鼓聲，獵德村項目動工儀式正式啟動。

　　據(jù)昨日媒體見面會上黃少媚透露，今年下半年，獵德村項目臨江的7棟公寓將率先面世。主要由新鴻基負責的綜合體商場部分目前也在順利設(shè)計中，亞運會之后將正式動工，而新鴻基已經(jīng)做好了招租的準備。

　　深圳試水

　　事實上，在加入獵德村項目之前，新鴻基還曾經(jīng)單槍匹馬接近拿下深圳的4個舊改項目。

　　2007年9月份，原新鴻基實際控制人郭炳湘和深圳龍崗區(qū)政府簽約，表示將投資建設(shè)布吉、坂田、龍崗三個街道的4個舊改項目，預(yù)計總建筑面積超過70萬平方米，投資將達近50億元，原計劃于2011年完成。

　　據(jù)當時的報道稱，該項目是龍崗區(qū)引進的項目，也是新鴻基在深圳的頭次重大投資。

　　郭炳湘當時曾承諾要在龍崗?fù)顿Y建設(shè)高質(zhì)量高端次的住宅、商場等，其中龍崗城項目將建成性建筑物。

　　而龍崗區(qū)政府也將新鴻基的進入視作提升區(qū)位形象的契機，要求各有關(guān)部門和街道盡快完成舊城改造的審批手續(xù)，盡快研究申報規(guī)劃，實施拆遷安置工作等。

　　在2008年年中新鴻基家族劇變之后，隨著郭炳湘退出管理核心層，新鴻基打算退還深圳4個舊改項目的消息也逐漸傳開。但不管外界的消息如何，新鴻基對此均未作出任何回應(yīng)。隨后，這4個舊改項目的事情隨著新鴻基的沉默不了了之。

　　在昨日的活動上，蘇仲強頭次對此事作出回應(yīng)，其表示"在廣佛，拆遷問題的解決應(yīng)該比較容易"。

　　從頭次進入深圳以失敗退出，到通過入股合作參與廣州頭例舊改，再到今日單槍匹馬拿下佛山及廣州舊改項目，新鴻基正在逐漸擴大其在華南地區(qū)的舊改版圖。

　　獵德舊改探試

　　在17日的活動上，黃少媚表示，新鴻基在香港有豐富的舊改經(jīng)驗，可以將這樣的經(jīng)驗帶入國內(nèi)。

　　新鴻基參與香港舊改已久，其較近一次與香港市區(qū)重建局合作是在2009年，新鴻基發(fā)展了西九龍形品項目，為西九龍的城市繁榮增添時尚一筆，在過去香港發(fā)展中，新區(qū)沙田開發(fā)、舊區(qū)觀塘改造均有新鴻基地產(chǎn)的足跡。

　　但新鴻基或許沒有意識到，因政治形態(tài)、開發(fā)制度、拆遷條例等的不同，那套在香港行之有效的舊改項目方式能否在內(nèi)地成功復(fù)制，可能還有無數(shù)個問號。

　　作為廣州頭例進行嘗試的舊改項目，獵德村項目目前看來是成功的。2007年6月，獵德村經(jīng)濟發(fā)展公司草擬的改造方案被政府批準通過。這個頗多變通、頗多大膽做法的方案得到許可，城中村獵德的再造工程也可以實質(zhì)上啟動。其時廣州尤其是繁華城區(qū)的城中村改造一度因各種分歧停滯，獵德村的新消息不亞于一個興奮點，它不僅為推動這一進程提供了標本，也意味著這項僵持已久的工作得以破局。

　　事實上，在獵德村改造方案中，爭議的拆遷補償問題經(jīng)過協(xié)商，許多核心條款有了大膽的突破。獵德村總體的補償原則是"拆一補一"，即拆1平米就補回1平米，以四層為上限，實施階梯式安置。曾在改造中爭執(zhí)不下的違章建筑，也優(yōu)先享受補償安排，框架結(jié)構(gòu)房給予每平米1000元的材料補償。如果村民需要增加安置面積，將按照每平米3500元的單價購購。除了村民個人補償安置部分，獵德村還將在保留的專屬用地內(nèi)，建設(shè)一座酒店，作為集體經(jīng)濟發(fā)展的支撐項目，為村民獲得長期分紅奠定穩(wěn)定來源。

　　廣州有138個城中村，由于眾所周知的原因，針對它們的城市化始終處在難以駕馭的態(tài)勢。城中村改造面臨重重障礙，其中，村民的獲利預(yù)期和改造所供應(yīng)的承諾往往難以調(diào)和，以此形成的利益格局復(fù)雜繁蕪，這讓改造的欲望面臨政策救濟不足的嚴重考驗。也許獵德村的新進展，并沒有完全消除各種利益博弈，但它的可貴之處在于，能夠?qū)⒍喾N利益訴求歸攏在一起，在集體土地和國有征地之間有進有退，有取有舍，體現(xiàn)了現(xiàn)實情勢下的靈活手段。根據(jù)改造方案所透露的內(nèi)容，獵德村民的謀利沖動是受到保護的，只是被限定在合適的范圍內(nèi)。如此，社會改造的進入也被賦予有效途徑，其參與的動力被激活。

　　事實上，對于每一個參與舊改的開發(fā)商而言，拆遷及回遷才是整個工程中較困難、較關(guān)鍵的地方。而獵德村對此的解決辦法是，開發(fā)商通過招拍掛出資，政府出面進行拆遷工作，拆遷完成后政

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