近來，各地微調(diào)政策、放松限購以“救市”的消息不斷涌現(xiàn)，據(jù)統(tǒng)計，5月以來此類城市數(shù)量至少達到了7個。更有傳聞稱“除一線城市外，住建部將允許地方對限購政策進行調(diào)整”。對此，有分析稱，放松限購對促進房地產(chǎn)市場成交作用有限，央行“喊話”后并未扭轉(zhuǎn)的“房貸難”問題，將使地方政府“救市”效力大打折扣，限貸對于樓市的影響遠大于限購。

　　地方密集微調(diào)政策三四線城市成重災區(qū)？

　　4月22日，無錫市放寬來錫落戶條件；5月初，寧波放松對購房資格的審查，購房者房產(chǎn)審核由戶籍所在地和擬購房所在地兩地核查變?yōu)橐坏睾瞬椋?月23日，杭州市物價局、市住保房管局發(fā)布規(guī)定稱，樓盤價格低于備案價格超過15%，將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽；在安徽，5月已相繼有三城調(diào)整了相關政策，銅陵、宣城、蕪湖均以放寬住房公積金貸款條件、調(diào)高額度等方面入手，進行了政策放松。

　　粗略統(tǒng)計，截止目前已有十余個城市被傳政府“救市”，僅5月份，微調(diào)政策意欲刺激樓市成交的城市就達到了7個，其中三四線城市占大多數(shù)。

　　居高不下的土地存量和低迷的去化行情，造就了三四線城市高企的庫存。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，一線城市較近5年中普遍存在住宅用地供應不足的現(xiàn)象，而二線及三四線城市則有明顯的土地供應過剩，不少三四線城市存量土地與住宅年銷售量比已超出正常值。

　　基于此種情況，三四線城市被不少業(yè)內(nèi)認為是樓市的重災區(qū)，房企在三四線城市的拿地數(shù)量也大幅收縮。而頻頻傳出政府“救市”，更讓三四線城市樓市的風險預期進一步加大。

　　但據(jù)《華夏時報》5月24日報道，近期住建部對各地樓市調(diào)研的結(jié)果顯示，房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始出現(xiàn)了新的分化——部分三四線城市的情況要好于杭州、貴陽、沈陽等二線城市。

　　原住建部政策研究副主任王玨林在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道專訪時也表達了類似的觀點。王玨林說，現(xiàn)在三四線城市的樓市要好于一二線城市，因為市場相對去年一直較為穩(wěn)定，但是市場潛力仍在一二線城市，因此市場要發(fā)生變化，主要還在于一二線。“三四線城市前兩年樓盤開發(fā)量過多，但消費能力和范圍都有一定的局限性，所以不會出現(xiàn)大漲大跌。但一二線城市就不一樣，一二線城市現(xiàn)在屬于觀望期，不知道哪天就可能發(fā)生很大的變化。”

　　政策調(diào)整多屬“微刺激”“救市”效果并不明顯

　　目前為止，地方為“去化庫存”而推出的各種微調(diào)政策中，并未有“直接取消限購”的案例，而多以放寬落戶條件、縮短限制年限、收窄限購范圍、調(diào)整貸款額度等手段對市場需求進行“微刺激”。諸如之前南寧賦予廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)部分地區(qū)戶籍居民家庭購房資格，天津濱海的“差別化限購”，安徽銅陵的放寬住房公積金貸款條件等。但從樓市反應看來，此類“救市”政策的“微刺激”成效并不理想。

　　據(jù)《華夏時報》報道，5月份以來，南寧新盤整體開盤成交率不足四成，杭州、天津、揚州5月前21天成交面積分別是33萬、92萬和56萬平方米，而這三個城市4月同期的成交面積分別是37萬、49萬和61萬平方米。大多數(shù)“救市”城市庫存去化并未有明顯改善。

　　有觀點認為，之所以政策調(diào)整處于“微刺激”階段，與房地產(chǎn)行業(yè)的暴利密不可分。據(jù)《北京青年報》報道，國內(nèi)大型地產(chǎn)商的凈利潤率大概在14%左右，“基于此，我們認為政府較多能容忍全國范圍內(nèi)房價下滑10%左右，否則就會出臺更多支持性舉措。”巴克萊銀行研究報告稱。

　　中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉則分析稱，限購政策從2011年執(zhí)行來，很多三四線城市甚至二線城市效果已經(jīng)遞減，很多城市限購年限都是一年，獲得購房資格非常容易，只有一線城市限購松綁會產(chǎn)生比較明顯的變化。

　　對于不少“救市”城市“公積金貸款”政策的調(diào)整，原住建部政策研究副主任王玨林強調(diào)，“公積金本身的性能是為了居民改善住房，實際上是住房補貼的一種形式”，政府想用公積金去刺激市場，要按照每個城市的不同情況來調(diào)整。

　　專家力挺房貸效用稱限貸影響遠大于限購

　　據(jù)中原地產(chǎn)分析，不同于2008年市場受外圍金融危機影響波及步入全面下行通道，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多由于前期房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，地方限購政策的調(diào)整或許僅能為市場轉(zhuǎn)向提供“微刺激”。

　　據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》稱，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，當前樓市預期分化，尤其是銀行信貸緊縮對于樓市的影響明顯，這會使得限購放松的效果大打折扣，預計拉動成交量的增幅在20%-30%，但對成交價格難以形成支撐。

　　針對銀行對房地產(chǎn)市場的作用，原住建部政策研究副主任王玨林在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道專訪時也表示，“限貸”目前在房地產(chǎn)市場的影響力遠遠大于“限購”。“真正對房地產(chǎn)影響的，是資金渠道。銀行房貸政策寬松些，市場就猛一點，銀行貸款停了，市場就基本停了。”

　　但對于5月12日央行對各大銀行進行的窗口指導，王玨林認為，其對提振房地產(chǎn)市場作用不大。王玨林說：“頭套房改善型房貸的需求屬于正常需求，這次央行又提出對頭套房給予支持，頂多是一個政策的回歸。少部分銀行放很少的貸款，這對市場的促進作用很有限。”

　　另外，也有不少業(yè)內(nèi)專家認為，在當前樓市開始調(diào)整的背景下，穩(wěn)定市場預期，依靠市場化手段促進房地產(chǎn)市場科學健康發(fā)展才是長久之道。

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