樓市在“低溫”中運(yùn)行，房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)行也持續(xù)低迷，但節(jié)節(jié)走高的收益率讓房地產(chǎn)信托仍然成為投資者的“香餑餑”。

　　房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不愁賣

　　“雖然現(xiàn)在大家都擔(dān)心房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)，但來咨詢的都看中高收益，不愁賣。”日前，一家第三方理財(cái)經(jīng)理對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者如是說。

　　根據(jù)用益信托工作室較新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)集合信托共融資1192.26億元，占總規(guī)模的27.76%，占據(jù)頭位，與前5月占比持平；平均預(yù)期收益率9.73%，領(lǐng)跑其他領(lǐng)域的信托產(chǎn)品。僅6月份，房地產(chǎn)信托募集資金達(dá)到152億元，平均收益達(dá)9.78%，為所有投向中較高。

　　重金之下必有勇夫。因此，雖然業(yè)內(nèi)普遍擔(dān)憂房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)，但無論是對(duì)信托公司來說，還是對(duì)投資者來說，房地產(chǎn)信托無論都是無法割舍的。

　　業(yè)內(nèi)人士表示， 由于國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策和對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的謹(jǐn)慎態(tài)度，房地產(chǎn)企業(yè)融資需求一直非常強(qiáng)烈。相對(duì)于其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)也有其自身的特殊性，那就是房地產(chǎn)項(xiàng)目本身可以提供豐厚的利潤，能夠承受相對(duì)較高的融資成本。

　　值得注意的是，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2012年開始，房地產(chǎn)信托到期規(guī)模迅速增加，進(jìn)入兌付密集期。而2014年集合資金房地產(chǎn)信托預(yù)計(jì)到期總規(guī)模為1780.06億元，其中一季度為368.48億元、二季度為439.15億元、三季度為444.61億元、四季度為527.82億元。隨著兌付規(guī)模逐季增加，2014年將成為房地產(chǎn)信托新的兌付高峰期。整個(gè)信托業(yè)面臨兌付壓力。

　　不過，標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)在日前發(fā)布的《中國房地產(chǎn)觀察：艱難的經(jīng)營環(huán)境將進(jìn)一步令房地產(chǎn)商兩極分化》報(bào)告中預(yù)計(jì)，樓市銷量將從2014年下半年開始逐步改善。

　　平安信托總經(jīng)理宋成立表示，平安信托仍看好房地產(chǎn)行業(yè)的中長期趨勢(shì)。他同時(shí)提出，平安信托與房地產(chǎn)企業(yè)可在多方面展開合作。

　　6月份規(guī)模同比下降58%

　　雖然高收益率的魅力難擋，但在整體不景氣的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，融資需求減少，信托公司也更謹(jǐn)慎，提高融資門檻，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)信托融資規(guī)模下降。

　　用益信托工作室的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6月發(fā)行的集合信托共計(jì)558個(gè)，較去年同期小幅增加15.29%。不過，從融資總量來看，集合信托6月全月募集的資金僅為626.43億元，與去年的972.69億元相比大幅下降了逾三成。

　　從投向來看，在6月發(fā)行的信托產(chǎn)品中，基建類信托產(chǎn)品放量發(fā)行，數(shù)量同比增加一倍多，而募集資金增加了18.78%，但房地產(chǎn)和工商企業(yè)類信托卻雙雙大幅萎縮。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，2013年同期，房地產(chǎn)信托成立總規(guī)模360億元，2014年僅為152億元，下降57.8%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，供需乏力是房地產(chǎn)信托成立規(guī)模下滑的主要原因。而隨著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的兌付壓力越來越大，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸顯，監(jiān)管層對(duì)信托的監(jiān)管越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)項(xiàng)目長期受嚴(yán)控，信托公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上也更謹(jǐn)慎，一方面提高融資門檻，另一方面提高融資成本。

　　標(biāo)普的報(bào)告也認(rèn)為，與銀行等融資渠道相比，信托融資渠道能夠更靈活地使用資金且不占用銀行的貸款額度，具有一定的優(yōu)勢(shì)。他們認(rèn)為，更多的房地產(chǎn)企業(yè)仍會(huì)通過發(fā)行信托計(jì)劃進(jìn)行融資。

　　不過，專家表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，為開發(fā)商提供銀行開發(fā)貸之外的債權(quán)融資和夾層融資、以房地產(chǎn)信托為主的非銀地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，短期內(nèi)可能遭遇調(diào)整和風(fēng)險(xiǎn)。在此背景下，優(yōu)選服務(wù)對(duì)象、優(yōu)化資金來源及確定細(xì)分市場(chǎng)，是制勝的三大利器。

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