用益信托分析師帥國讓指出，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模和成立規(guī)模的占比均有增加，表明很多投資者者仍然看好房地產(chǎn)行業(yè)

　　信托目前仍是大量房企獲取融資的重要方式

　　記者從中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的較新數(shù)據(jù)了解到，今年三季度末，房地產(chǎn)信托余額高達(dá)8942億元，余額占比為9.33%，相比二季度末的9.12%，環(huán)比增長了0.21個百分點(diǎn)。

　　三季度房地產(chǎn)信托新增1675億元，相比去年三季度的849億元，同比增加97.22%;相比今年二季度的1544億元，環(huán)比上漲8.48%。新增規(guī)模上升明顯。同時房地產(chǎn)信托新增規(guī)模占比也在持續(xù)地上升，三季度房地產(chǎn)信托新增規(guī)模占比為12.80%，同樣刷新了2011年四季度以來的較高水平。

　　用益信托分析師帥國讓認(rèn)為，信托目前仍是大量房企獲取融資的重要方式，但從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)型已迫在眉睫。而發(fā)行“基金化”的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品將成為今后房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要發(fā)展方向之一。

　　新增規(guī)模創(chuàng)2010年以來新高

　　根據(jù)信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，今年三季度末，房地產(chǎn)信托余額達(dá)到了8942億元，相比前幾個季度增長明顯，與今年二季度末時的8119億元相比，增長了10.14%，遠(yuǎn)超同期信托公司管理信托資產(chǎn)7.16%的增長速度;房地產(chǎn)信托余額占比為9.33%，相比二季度末的9.12%明顯回升。

　　從新增信托規(guī)模的角度分析，今年第三季度房地產(chǎn)信托新增規(guī)模達(dá)到1675億元，創(chuàng)2010年以來的歷史較高水平，相比去年三季度的849億元，同比增加97.22%;與今年二季度第的1544億元相比，環(huán)比上漲8.48%，今年第三季度房地產(chǎn)信托新增規(guī)模明顯上升。房地產(chǎn)信托新增規(guī)模占比也在持續(xù)上升，第三季度房地產(chǎn)信托新增規(guī)模占全部新增信托規(guī)模的比重為12.80%，同樣刷新了2011年第四季度以來的較高水平。

　　分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)信托規(guī)模及占比的上升，一方面說明快進(jìn)入年底，信托公司加快產(chǎn)品發(fā)行速度，爭取獲取更多的資金，另一方面，地產(chǎn)行業(yè)有著回暖的趨勢，在房地產(chǎn)金融未徹底放開之前，目前房地產(chǎn)信托仍是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道之一。

　　用益信托監(jiān)測的集合信托數(shù)據(jù)顯示，今年三季度房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為1021億元，同比增加29.40%，占比38%;房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為656億元，同比增加14.49%，占比38%。用益信托分析師帥國讓指出，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模和成立規(guī)模的占比均有增加，反映出很多投資者人仍然看好地產(chǎn)行業(yè)，投資者對樓市的風(fēng)險擔(dān)憂有所好轉(zhuǎn)。

　　此外，房地產(chǎn)信托較高的收益率也是其吸引投資者的主要原因，信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，9月份清算信托項(xiàng)目的年化綜合實(shí)際收益率為7.46%。而今7月、8月、9月房地產(chǎn)信托預(yù)期年收益率分別為9.4%、9.36%、9.46%，平均預(yù)期年收益率達(dá)9.41%，考慮到房地產(chǎn)信托目前基本都能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，其收益水平在信托產(chǎn)品中仍有較高的吸引力。

　　兌付密集期安然度過

　　房地產(chǎn)信托作為房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源之一，在銀行信貸收緊、融資渠道收窄的情況下能成為銀行信貸的有效補(bǔ)充，不過隨著房地產(chǎn)信托的大量到期，單體項(xiàng)目的風(fēng)險從去年下半年來開始頻繁地見諸公眾視野。

　　有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2012年開始房地產(chǎn)信托到期規(guī)模迅速增加，進(jìn)入了兌付密集期。2013年三季度是房地產(chǎn)信托的兌付高峰期，集合資金信托是房地產(chǎn)信托的主要形式，今年集合資金房地產(chǎn)信托到期規(guī)模為1974億元，兌付壓力較大。分析人士指出，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)兌付風(fēng)險，對于信托公司、投資人來說，都會有一定的影響，但處置風(fēng)險的能力也是考驗(yàn)信托公司風(fēng)險管控能力的主要方面。但是在“剛性兌付”的背景下，信托公司往往通過延期兌付、第三方接盤、甚至自有資金接盤等方式化解風(fēng)險。

　　目前，深受房地產(chǎn)調(diào)控的影響，房地產(chǎn)融資渠道不暢，信托仍是大量房企獲取融資的重要方式，但從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)信托也面臨著轉(zhuǎn)型壓力。由于銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管力度日趨嚴(yán)格，在當(dāng)前的形勢下，房地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)型已迫在眉睫。而發(fā)行“基金化”的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品將成為今后房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要發(fā)展方向之一。

　　除對付壓力之外，還款違約也是房地產(chǎn)信托面臨的一大壓力。據(jù)媒體報道，四川信托舟山“錦都置業(yè)”融資項(xiàng)目，因開發(fā)商無力還款造成違約，近日，這一借款糾紛案在舟山市中級人民法院開庭審理。2011年9月7日，四川信托成立“洋城錦都置業(yè)特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，募集信托資金1億元，用于洋城錦都置業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，但隨后開發(fā)商多次未按時還款，導(dǎo)致四川信托追索過億元價款。此外，中信信托、新華信托等今年來也都曾通過訴訟的方式追索風(fēng)險暴露的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。

　　據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計(jì)，截止到今年三季度末，基金化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品累計(jì)余額已達(dá)157.44億元，占全部余額的0.16%。相比于傳統(tǒng)的單一項(xiàng)目型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，基金型信托產(chǎn)品可根據(jù)市場變化情況進(jìn)行主動管理，充分發(fā)揮信托公司在投資管理方面的優(yōu)勢，根據(jù)相應(yīng)的投資策略將資金投放到不同的項(xiàng)目，在風(fēng)險把控上更具有優(yōu)勢。而目前平安信托、新華信托以及外貿(mào)信托等多家信托公司在基金型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品方面進(jìn)行了較早的嘗試，已經(jīng)推出多款產(chǎn)品。

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