2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即“71號令”)，要求在2004年8月31日之前，各地不得以協(xié)議方式出讓經(jīng)營性用地。從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性土地一律以招標、拍賣、掛牌等市場化方式公開競價出讓。這被稱為“8·31大限”。

“8·31大限”是土地交易市場化改革的重要節(jié)點。梳理我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史，這一事件的意義幾乎等同于房改，并被認為是開啟樓市“黃金十年”的一把鑰匙。

如今距離“8·31大限”已整整十年，這期間，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但在招拍掛制度下，高地價、土地財政等問題成為樓市頑疾。現(xiàn)在該如何解決房地產(chǎn)市場面臨的困局呢？

8月20日，位于北京市西城區(qū)的華嘉胡同地塊迎來現(xiàn)場拍賣。經(jīng)過長達193輪競價之后，這宗地塊被華融以總代價74.6億元競得，折合樓面價為6.34萬元/平方米，溢價率達110.14%。在房屋、土地市場雙雙低迷的背景下，這宗高價地的出臺引發(fā)廣泛關注。

業(yè)內(nèi)人士指出，招拍掛制度進一步挖掘了土地價值，創(chuàng)造出更公平的市場環(huán)境，成為房地產(chǎn)業(yè)“黃金十年”的重要推手，但同時引發(fā)高地價，以及土地財政依賴。在市場供需關系發(fā)生逆轉的情況下，招拍掛制度的價值將面臨重估。

“招拍掛”模式下地價攀升

“就這宗地塊的位置而言，6萬多的樓面價其實并不算貴。”針對北京華嘉胡同地塊，京城某房地產(chǎn)開發(fā)商向中國證券報記者表示，與去年成交的農(nóng)展館地塊相比，前者的價格甚至可稱得上“便宜”。與外界詬病的“高地價”不同，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，該地塊的成交價格頗能體現(xiàn)該區(qū)域的價值。

上述開發(fā)商表示，只有在更加市場化的招拍掛制度下，土地價值才能被充分挖掘。這也是土地交易市場化改革的重要意義之一。事實上，“71號令”中，還有關于及時繳納土地出讓金、兩年內(nèi)不開發(fā)將被收回等規(guī)定，這對于土地市場的規(guī)范大有裨益。

“土地價值的挖掘，很大程度上是建立在市場公平準入的前提下。”一位接近國土資源部的專家表示，市場化改革之前，國企占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)主要地位，他們通過劃撥和協(xié)議的方式獲取大量土地，并對市場形成一種相對壟斷。但在“8·31大限”之后，土地市場有了一個更加公平的準入平臺，更多民間資本進入，土地價值也得以攀升。

近幾年來，北京的土地交易中，經(jīng)常出現(xiàn)多家企業(yè)、甚至十幾家企業(yè)爭搶同一宗地塊的現(xiàn)象。上述專家表示，在“8·31大限”之前，這種情況甚少出現(xiàn)，土地交易多以更隱蔽的劃撥和協(xié)議方式出讓，不少城市甚至尚未建立土地交易市場。

該專家表示，獲取土地是從事房地產(chǎn)開發(fā)的步。因此，土地出讓的市場化改革，意味著房地產(chǎn)行業(yè)市場化走出重要一步。隨后十年間，房地產(chǎn)業(yè)迎來發(fā)展迅速的“黃金十年”，大量民企迅速崛起，一些央企也趁機發(fā)展壯大。

值得注意的是，在這個過程中，地價出現(xiàn)快速上漲。

北京中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示，在2004年的“8·31大限”之前，北京市的絕大多數(shù)土地以協(xié)議和劃撥的方式出讓。按照當時協(xié)議出讓價格，二環(huán)內(nèi)土地成本約在3000-4000元/平方米左右甚至更低，而在三環(huán)和四環(huán)等區(qū)域，地價多在2000元以下水平，四環(huán)外大部分土地處于尚未開發(fā)狀態(tài)。

按照如今的價格水平，這些區(qū)域的土地價格已經(jīng)翻了十倍以上。且隨著土地開發(fā)范圍的擴大，區(qū)域的“金字塔效應”愈加凸顯，土地價值不斷上漲。

2009年和2010年，土地價格上漲迅速，各地頻繁出現(xiàn)“地王”，以“價高者得”為宗旨的拍賣出讓遭遇信任危機。隨后，考量“綜合實力”的招標出讓逐漸推廣開來。由于評標過程并不公開，該種方式又引發(fā)了公平性質疑。

張大偉表示，招拍掛制度雖然更加市場化，但在配套制度不夠健全的情況下，完全以市場化方式來出讓土地，勢必會造成土地價格非理性攀升。

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