房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的大環(huán)境，讓各大房企思考如何轉(zhuǎn)型。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林近日接受新京報(bào)專訪，稱中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)好賺錢的時(shí)代過(guò)去了，今后將成為一個(gè)平均利潤(rùn)行業(yè)。去年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和萬(wàn)達(dá)院線接連上市，給他帶來(lái)啟發(fā)，也堅(jiān)定了萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型的決心，目標(biāo)瞄準(zhǔn)輕資產(chǎn)路線。

更看重租金增長(zhǎng)率

萬(wàn)達(dá)商業(yè)今年的合約銷售目標(biāo)僅增5%至1680億元，較為保守，是否對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度？

王健林：我們自己對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷，希望在中國(guó)房地產(chǎn)還沒有真正調(diào)整的時(shí)候，我們的庫(kù)存能實(shí)現(xiàn)全部去化，也就是嚴(yán)格“去房地產(chǎn)化”。

我曾說(shuō)過(guò)到了2020年，商業(yè)地產(chǎn)全部?jī)衾麧?rùn)的三分之二要來(lái)自于租金，只有三分之一來(lái)自于銷售收入，也可能那時(shí)候占比只有30%，所以對(duì)于銷售收入看得并不是很重。我的意見是“隨便定”，他們（商業(yè)地產(chǎn)管理層）還定得有點(diǎn)增長(zhǎng)，我更看重是年底的租金增長(zhǎng)多少，在利潤(rùn)當(dāng)中占比是什么樣的格局。

無(wú)論目標(biāo)收入如何變化，但凈利一定會(huì)保持更高增幅，這是個(gè)目標(biāo)；，看中凈利當(dāng)中租金的占比，比如2020年，商業(yè)地產(chǎn)只有1500億元，銷售下降了，但凈利400億元，其中租金達(dá)到300億元，那就成功了。

截至目前，刺激樓市的政策頻出，你判斷市場(chǎng)是否會(huì)因此發(fā)生轉(zhuǎn)向？

王健林：市場(chǎng)會(huì)受益于這幾次政策的調(diào)整，但不可能會(huì)有大的變化，受到影響的較多就是6-8個(gè)城市，北上廣深，再加上成都、武漢（樓盤）等，其他都不會(huì)有什么變化。

無(wú)論政策再怎么刺激，二三四線城市，特別是三四線城市，都不可能有大的變化。因?yàn)橥恋氐墓?yīng)和現(xiàn)在的存量太大。假如不再增加供應(yīng)，用3年時(shí)間去庫(kù)存，中國(guó)地產(chǎn)才能保持進(jìn)入長(zhǎng)時(shí)間健康的狀態(tài)；但是，如果不供應(yīng)土地，政府的錢從哪來(lái)呢？所以只要形勢(shì)好一點(diǎn)，政府一定又會(huì)大量推地出來(lái)，所以對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期趨勢(shì)，我認(rèn)為，好賺錢的時(shí)代過(guò)去了，今后就是一個(gè)平均利潤(rùn)行業(yè)，而以后（七八年以后），如果純粹是賣房子，還有可能不如一個(gè)平均利潤(rùn)行業(yè)。

上市啟示是堅(jiān)定轉(zhuǎn)型

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和萬(wàn)達(dá)院線相繼上市之后，對(duì)于你有哪些啟示？

王健林：對(duì)我們的啟發(fā)就是堅(jiān)定我們走輕資產(chǎn)的這個(gè)轉(zhuǎn)型。沒上市之前，萬(wàn)達(dá)是不是要轉(zhuǎn)型，由重變輕只是轉(zhuǎn)型的一個(gè)方面，上市之前還看不清。

但上市這一年接觸了很多人，很多基金、投資人、還有經(jīng)濟(jì)界人士，都在問(wèn)我們一個(gè)問(wèn)題，為什么你們一定要自己開發(fā)，自己賣呢，別人拿錢你們來(lái)操作，這不是更加安全嗎？

這種問(wèn)題提得非常多，促使我們覺得整個(gè)房地產(chǎn)拐點(diǎn)到了，由過(guò)去的趨緊，變成現(xiàn)在供過(guò)于求，所以上市的收獲就是促使我們盡快實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，更加認(rèn)清自己應(yīng)該走的方向。確定轉(zhuǎn)型后，資本市場(chǎng)也給了我們一個(gè)比較好的估值，就是雖然利潤(rùn)沒有發(fā)生變化，但是資本市場(chǎng)相信我們今年會(huì)有調(diào)整。

同樣，院線上市也是起了這個(gè)作用，使我們更加堅(jiān)定轉(zhuǎn)型的決心，2014年商業(yè)地產(chǎn)248億的凈利潤(rùn)，院線8億的凈利潤(rùn)，是三位數(shù)的零頭，收入40多億，商業(yè)地產(chǎn)2000億，市值卻要趕上商業(yè)地產(chǎn)的一半了，我們內(nèi)部反復(fù)開會(huì)，研究資本市場(chǎng)的導(dǎo)向，就是說(shuō)傳統(tǒng)模式一定要堅(jiān)決拋棄。

我總結(jié)就是要做三件事：做新的事，做高（高科技）的事，第三個(gè)要做網(wǎng)（互聯(lián)網(wǎng)）的事，我們一定要往這方面轉(zhuǎn)型。之前也做了一些預(yù)判，今年上半年我們拿地很猛，但不是購(gòu)地了，而是開始拿別人錢進(jìn)行投資了。相當(dāng)于我是管家，但投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移出去了，然后所有的投資者都一樣，多掙多分，少掙少分。所以這就是上市的收獲，就是堅(jiān)定轉(zhuǎn)型。

有沒有新的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)？

王健林：上市之后的風(fēng)險(xiǎn)我覺得在于行為短視，總會(huì)受到股價(jià)走勢(shì)的影響。

商業(yè)地產(chǎn)剛上市，跌破發(fā)行價(jià)有一段時(shí)間，有些同事就特別著急，我當(dāng)時(shí)就說(shuō)我可以忍受兩到三年股價(jià)低迷，但是我們一定要把我們確定的長(zhǎng)期安全的事做下去。再發(fā)兩個(gè)年報(bào)，只要有兩個(gè)年報(bào)證明我們走的路是正確的，資本市場(chǎng)一定會(huì)重新布置。實(shí)踐證明還沒等到那個(gè)時(shí)候呢，就已經(jīng)看到了（股價(jià)上漲）。

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